房地產(chǎn)中介企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的演進(jìn)及其原因分析-文庫(kù)吧
2025-06-11 10:11 本頁(yè)面
【正文】 不動(dòng)產(chǎn)為代表。采取特許加盟連鎖模式的中介企業(yè)，實(shí)際上是特許人(如21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)總部)向加盟門店提供特許權(quán)(以品牌使用權(quán)為主)，并給予加盟門店以人員培訓(xùn)、技術(shù)支持等方面的指導(dǎo)和幫助，在“特許加盟合同”的框架內(nèi)，加盟門店擁有獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)并自負(fù)盈虧。加盟門店由加盟人自己投資建設(shè)而非特許人投資。特許人也不享有加盟門店的所有利潤(rùn)，僅獲取約定的加盟費(fèi)和年金(以品牌使用費(fèi)、設(shè)備維護(hù)費(fèi)等名義)和門店業(yè)務(wù)收入的部分提成。 一般而言，采取的特許加盟連鎖模式的特許人都有著國(guó)際背景和知名品牌，其市場(chǎng)定位主要在高檔市場(chǎng)上從事中介、代理業(yè)務(wù)和相關(guān)的延伸業(yè)務(wù)。 (三)直營(yíng)和加盟混合連鎖模式 以直營(yíng)為主，加盟為輔 以智恒為主要代表。該類企業(yè)以直營(yíng)連鎖為主，同時(shí)也吸收加盟中介門店。對(duì)于自營(yíng)門店，公司擁有完全的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)決策權(quán)；而對(duì)于加盟門店，則按照“特許加盟模式”，加盟門店在加盟合同框架下“自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧”。這類企業(yè)的加盟體系一般處在嘗試階段，加盟企業(yè)數(shù)量不多，加盟體系規(guī)模很小。如智恒擁有 120家門店中，直營(yíng)114家，加盟僅6家。 直營(yíng)、加盟連鎖并行發(fā)展 以太平洋、信義等為主要代表，一般采取直營(yíng)、加盟連鎖并行發(fā)展的模式，基本是各占50％，連鎖規(guī)模一般在10到50家業(yè)務(wù)門店。這類企業(yè)一般有國(guó)際背景，在局部細(xì)分市場(chǎng)上品牌影響力較強(qiáng)。其市場(chǎng)定位主要是高檔市場(chǎng)上從事各類房地產(chǎn)咨詢、中介、代理服務(wù)。 既然房地產(chǎn)中介行業(yè)中大規(guī)模連鎖經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，那幺在中介行業(yè)中為什幺會(huì)出現(xiàn)這樣一種趨勢(shì)?大規(guī)模連鎖經(jīng)營(yíng)模式的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)又何在呢? 二、經(jīng)營(yíng)模式演進(jìn)的原因分析 從房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展歷程看，很容易發(fā)現(xiàn)，中介企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式呈現(xiàn)出從單店模式到小規(guī)模連鎖再到大規(guī)模連鎖是行業(yè)發(fā)展主線。之所以呈現(xiàn)這樣一種發(fā)展趨勢(shì)，是與中介服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境演進(jìn)和模式本身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)相關(guān)的。在上海房地產(chǎn)流通服務(wù)業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段，單店模式是市場(chǎng)的主體，因?yàn)閱蔚昴Ｊ綄?duì)于資金等企業(yè)要素的要求較低，而且當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)流通服務(wù)市場(chǎng)尚未發(fā)展起來(lái)，市場(chǎng)容量有限，在市場(chǎng)容量有限情況下，控制風(fēng)險(xiǎn)和減少管理成本是中介企業(yè)首要因素，采取單店模式也是有優(yōu)勢(shì)的。隨后，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)流通服務(wù)市場(chǎng)成長(zhǎng)起來(lái)了，市場(chǎng)成長(zhǎng)起來(lái)后，如何爭(zhēng)取到更多的業(yè)務(wù)取代了成本控制，成為了這個(gè)階段中介企業(yè)首要因素，而組建小規(guī)模連鎖企業(yè)有利于業(yè)務(wù)爭(zhēng)取。然后隨著市場(chǎng)的發(fā)展，特別是1997年后，專業(yè)性程度成為行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)，而大規(guī)模中介企業(yè)具有專業(yè)化方面的優(yōu)勢(shì)，隨著上海房屋置換公司成立，加上此后的智恒房產(chǎn)，我愛(ài)我家，新澳房產(chǎn)等中介企業(yè)加入到大規(guī)模連鎖陣營(yíng)之中，上海房地產(chǎn)流通服務(wù)業(yè)進(jìn)入了大規(guī)模連鎖模式時(shí)代。 具體而言，中介企業(yè)商業(yè)模式演進(jìn)有以下兩個(gè)方面的原因： 市場(chǎng)對(duì)服務(wù)品質(zhì)要求不斷提升是商業(yè)模式演進(jìn)的根本原因 從根本上說(shuō)，房地產(chǎn)流通服務(wù)業(yè)是一個(gè)市場(chǎng)導(dǎo)向型的產(chǎn)業(yè)，其核心競(jìng)爭(zhēng)力更多表現(xiàn)為對(duì)市場(chǎng)需求及其變動(dòng)的適應(yīng)力。房地產(chǎn)流通服務(wù)市場(chǎng)需求的
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