房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展-wenkub
2023-07-11 10:11:58 本頁面
【正文】 市場”)和二級抵押貸款市場。而且房地產(chǎn)市場建立早，商品化程度高，市場體制健全，機制完善。(三)深圳具備良好的試點基礎(chǔ)和條件深圳率先建立新型的房地產(chǎn)金融體制具有有利的條件，完全可以在政府的扶持下，通過試點探索出一條成功的經(jīng)驗，為在全國建立有中國特色的房地產(chǎn)金融體制起到示范作用。美國房地產(chǎn)金融兩級市場體系非常完備，從我國和深圳目前的實際來看，我們從美國房地產(chǎn)金融體系中可借鑒之處有三點：①建立了二級市場；②在二級市場運行機制中設(shè)置了政府金融平衡機構(gòu)；③建立了二級市場的證券中介機構(gòu)。從支柱產(chǎn)業(yè)角度講，不僅會影響國民經(jīng)濟的穩(wěn)步增長和協(xié)調(diào)發(fā)展，而且還會削弱我們在國際市場上的競爭力，由此也會產(chǎn)生一些社會的不安定因素。坦率地講，由于供過于求，商品房積壓嚴(yán)重，不可避免地會出現(xiàn)開發(fā)經(jīng)營性貸款不能如期償還，造成銀行回籠資金困難，周期運轉(zhuǎn)不暢，負擔(dān)沉重。無獨有偶，美國1929年房地產(chǎn)市場因股市驟然下跌也曾出現(xiàn)過連續(xù)4年持續(xù)低迷瀕臨崩潰的形勢，兩地情況非常相似，都不同程度地出現(xiàn)了一方面商品住房大量積壓滯銷，而另一方面缺房戶無力購買的供求畸型現(xiàn)象。深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展□ 尤福永我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀從發(fā)展歷程上看，與20世紀(jì)30年代美國房地產(chǎn)業(yè)的狀況基本相同，其共性表現(xiàn)主要是房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性，都出現(xiàn)了前所未有的大起大落，房地產(chǎn)金融體制亦尚處在探索中的不完善階段。美國當(dāng)時由于房地產(chǎn)業(yè)已開始走向衰落而嚴(yán)重地影響到了社會經(jīng)濟的發(fā)展，這種狀況促使美國聯(lián)邦政府在這個時期先后出臺了一系列法規(guī)政策并通過金融機構(gòu)的重組和房地產(chǎn)金融體制的深化改革，才使美國房地產(chǎn)業(yè)于20世紀(jì)30年代后期開始逐漸復(fù)蘇，隨之社會經(jīng)濟發(fā)展也開始逐步有所好轉(zhuǎn)。這種連鎖式的不良反應(yīng)，使得資源和資金得不到有效利用和合理使用，因而嚴(yán)重地阻礙了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。所以說，客觀現(xiàn)實要求我們必須加快對房地產(chǎn)金融體制的深化改革，依據(jù)經(jīng)濟的規(guī)律構(gòu)建一個能夠利于資金循環(huán)而且房地產(chǎn)市場對宏觀調(diào)控能夠表現(xiàn)出一定“彈性”作用的房地產(chǎn)金融體制，使之適應(yīng)于房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融市場的運作和發(fā)展。市場經(jīng)濟的金融理論認為，這三點是世界市場經(jīng)濟國家發(fā)展房地產(chǎn)金融體系可取的共同之處，所以，可以作為共性吸收借鑒，為我所用。(1)深圳是我國經(jīng)濟體制改革的試驗場，對外開放的窗口，市場經(jīng)濟體制的基本框架已初步形成，城市國際化建設(shè)符合國際慣例。(4)深圳住房制度改革深入，而且一直走在全國的前列，在住宅商品化的深化改革方面成效大，經(jīng)驗多。一級市場是指借款人和貸款人之間交易的市場，即購房者或開發(fā)商以抵押方式從貸款商如銀行或其他金融機構(gòu)取得貸款的市場。最終使房地產(chǎn)業(yè)同金融業(yè)有機地聯(lián)系在一起，形成一個良性循環(huán)系統(tǒng)，即新的房地產(chǎn)金融體制。我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)主要包括政策性和經(jīng)營性房地產(chǎn)金融兩大類。1979年至1982年，%。1979年，國家決定基本建設(shè)投資由財政撥款改為中國人民建設(shè)銀行貸款，由建行獨家辦理包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款在內(nèi)的基本建設(shè)貸款。此后，隨著股份制的交通銀行和區(qū)域性的深圳發(fā)展銀行和招商銀行的成立，以及外資銀行的逐步引入，使深圳的金融體系不斷完善，同時也使得房地產(chǎn)的融資機構(gòu)、融資形式不斷出現(xiàn)多樣化的格局。(3)1988年，深圳市推出住房改革方案，為配合深圳市住房制度改革，建行深圳分行住宅信貸部于1988年正式成立，主要辦理房改和住房信貸業(yè)務(wù)。在深圳最早涉足房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的國有專業(yè)銀行中，建行和工行開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)量最大，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持和貢獻也最為突出。居民個人購房按揭所發(fā)生的經(jīng)濟往來關(guān)系和住宅資金流向可簡單表述為“房地產(chǎn)消費者銀行”的循環(huán)過程。(2)銀行貸款不能及時回籠，故而資金周轉(zhuǎn)不暢，難以為社會居民購房提供足夠的住房貸款支持。具體來說，就是單靠房地產(chǎn)金融一級市場單循環(huán)運作已不合時宜，不可再繼續(xù)維持現(xiàn)狀，必須從長遠考慮借鑒國外經(jīng)驗，建立并逐步完善二級市場的運營體系，為一級市場提供一個暢通的融資渠道和足夠的資金來源，最大限度地提高住房資金循環(huán)的補償性及流動性。所以，建立二級市場已成為建立和完善我國房地產(chǎn)金融體制的首要任務(wù)。如果我們深入考慮一下美國房地產(chǎn)金融兩級市場的機構(gòu)設(shè)置和運行情況，便會發(fā)現(xiàn)，它作為一個系統(tǒng)反映出的特性與系統(tǒng)論和網(wǎng)絡(luò)理論要求的要素特征、作用和系統(tǒng)特性非常吻合，也就是說，美國房地產(chǎn)金融市場的二級市場的建立完全符合現(xiàn)代理論的現(xiàn)點，有一定的理論基礎(chǔ)，而且經(jīng)過長期的完善和實踐檢驗，已被證明是科學(xué)的、合理的，而且是行之有效的。通過比較研究和論證，本文認為，“兩極市場雙軌制”具有系統(tǒng)要素設(shè)置合理、運行機制科學(xué)、可操作性強等特點，比較符合深圳乃至我國的實際情況，可以作為我們現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融市場體系的最佳模式。從借款者立場上看，貸款是其購房消費的一種籌資手段，而從放貸者的立場上看，貸款則是一種投資，通過這種投資可獲得一定的利潤回報。房地產(chǎn)金融體制的運行過程分為兩個循環(huán)，即一級市場循環(huán)和二級市場循環(huán)，現(xiàn)分述如下：一級市場運行過程：銀行或金融機構(gòu)先按借貸條
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