房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展-wenkub
2023-07-11 10:11:58 本頁(yè)面
【正文】 市場(chǎng)”)和二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)。而且房地產(chǎn)市場(chǎng)建立早，商品化程度高，市場(chǎng)體制健全，機(jī)制完善。(三)深圳具備良好的試點(diǎn)基礎(chǔ)和條件深圳率先建立新型的房地產(chǎn)金融體制具有有利的條件，完全可以在政府的扶持下，通過(guò)試點(diǎn)探索出一條成功的經(jīng)驗(yàn)，為在全國(guó)建立有中國(guó)特色的房地產(chǎn)金融體制起到示范作用。美國(guó)房地產(chǎn)金融兩級(jí)市場(chǎng)體系非常完備，從我國(guó)和深圳目前的實(shí)際來(lái)看，我們從美國(guó)房地產(chǎn)金融體系中可借鑒之處有三點(diǎn)：①建立了二級(jí)市場(chǎng)；②在二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制中設(shè)置了政府金融平衡機(jī)構(gòu)；③建立了二級(jí)市場(chǎng)的證券中介機(jī)構(gòu)。從支柱產(chǎn)業(yè)角度講，不僅會(huì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)和協(xié)調(diào)發(fā)展，而且還會(huì)削弱我們?cè)趪?guó)際市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，由此也會(huì)產(chǎn)生一些社會(huì)的不安定因素。坦率地講，由于供過(guò)于求，商品房積壓嚴(yán)重，不可避免地會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性貸款不能如期償還，造成銀行回籠資金困難，周期運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，負(fù)擔(dān)沉重。無(wú)獨(dú)有偶，美國(guó)1929年房地產(chǎn)市場(chǎng)因股市驟然下跌也曾出現(xiàn)過(guò)連續(xù)4年持續(xù)低迷瀕臨崩潰的形勢(shì)，兩地情況非常相似，都不同程度地出現(xiàn)了一方面商品住房大量積壓滯銷(xiāo)，而另一方面缺房戶無(wú)力購(gòu)買(mǎi)的供求畸型現(xiàn)象。深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展□ 尤福永我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀從發(fā)展歷程上看，與20世紀(jì)30年代美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的狀況基本相同，其共性表現(xiàn)主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，都出現(xiàn)了前所未有的大起大落，房地產(chǎn)金融體制亦尚處在探索中的不完善階段。美國(guó)當(dāng)時(shí)由于房地產(chǎn)業(yè)已開(kāi)始走向衰落而嚴(yán)重地影響到了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種狀況促使美國(guó)聯(lián)邦政府在這個(gè)時(shí)期先后出臺(tái)了一系列法規(guī)政策并通過(guò)金融機(jī)構(gòu)的重組和房地產(chǎn)金融體制的深化改革，才使美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)于20世紀(jì)30年代后期開(kāi)始逐漸復(fù)蘇，隨之社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也開(kāi)始逐步有所好轉(zhuǎn)。這種連鎖式的不良反應(yīng)，使得資源和資金得不到有效利用和合理使用，因而嚴(yán)重地阻礙了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。所以說(shuō)，客觀現(xiàn)實(shí)要求我們必須加快對(duì)房地產(chǎn)金融體制的深化改革，依據(jù)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律構(gòu)建一個(gè)能夠利于資金循環(huán)而且房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀調(diào)控能夠表現(xiàn)出一定“彈性”作用的房地產(chǎn)金融體制，使之適應(yīng)于房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的運(yùn)作和發(fā)展。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的金融理論認(rèn)為，這三點(diǎn)是世界市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家發(fā)展房地產(chǎn)金融體系可取的共同之處，所以，可以作為共性吸收借鑒，為我所用。(1)深圳是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的試驗(yàn)場(chǎng)，對(duì)外開(kāi)放的窗口，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的基本框架已初步形成，城市國(guó)際化建設(shè)符合國(guó)際慣例。(4)深圳住房制度改革深入，而且一直走在全國(guó)的前列，在住宅商品化的深化改革方面成效大，經(jīng)驗(yàn)多。一級(jí)市場(chǎng)是指借款人和貸款人之間交易的市場(chǎng)，即購(gòu)房者或開(kāi)發(fā)商以抵押方式從貸款商如銀行或其他金融機(jī)構(gòu)取得貸款的市場(chǎng)。最終使房地產(chǎn)業(yè)同金融業(yè)有機(jī)地聯(lián)系在一起，形成一個(gè)良性循環(huán)系統(tǒng)，即新的房地產(chǎn)金融體制。我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)主要包括政策性和經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)金融兩大類。1979年至1982年，%。1979年，國(guó)家決定基本建設(shè)投資由財(cái)政撥款改為中國(guó)人民建設(shè)銀行貸款，由建行獨(dú)家辦理包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在內(nèi)的基本建設(shè)貸款。此后，隨著股份制的交通銀行和區(qū)域性的深圳發(fā)展銀行和招商銀行的成立，以及外資銀行的逐步引入，使深圳的金融體系不斷完善，同時(shí)也使得房地產(chǎn)的融資機(jī)構(gòu)、融資形式不斷出現(xiàn)多樣化的格局。(3)1988年，深圳市推出住房改革方案，為配合深圳市住房制度改革，建行深圳分行住宅信貸部于1988年正式成立，主要辦理房改和住房信貸業(yè)務(wù)。在深圳最早涉足房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的國(guó)有專業(yè)銀行中，建行和工行開(kāi)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)量最大，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持和貢獻(xiàn)也最為突出。居民個(gè)人購(gòu)房按揭所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)往來(lái)關(guān)系和住宅資金流向可簡(jiǎn)單表述為“房地產(chǎn)消費(fèi)者銀行”的循環(huán)過(guò)程。(2)銀行貸款不能及時(shí)回籠，故而資金周轉(zhuǎn)不暢，難以為社會(huì)居民購(gòu)房提供足夠的住房貸款支持。具體來(lái)說(shuō)，就是單靠房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)單循環(huán)運(yùn)作已不合時(shí)宜，不可再繼續(xù)維持現(xiàn)狀，必須從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，建立并逐步完善二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)體系，為一級(jí)市場(chǎng)提供一個(gè)暢通的融資渠道和足夠的資金來(lái)源，最大限度地提高住房資金循環(huán)的補(bǔ)償性及流動(dòng)性。所以，建立二級(jí)市場(chǎng)已成為建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)金融體制的首要任務(wù)。如果我們深入考慮一下美國(guó)房地產(chǎn)金融兩級(jí)市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)設(shè)置和運(yùn)行情況，便會(huì)發(fā)現(xiàn)，它作為一個(gè)系統(tǒng)反映出的特性與系統(tǒng)論和網(wǎng)絡(luò)理論要求的要素特征、作用和系統(tǒng)特性非常吻合，也就是說(shuō)，美國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的二級(jí)市場(chǎng)的建立完全符合現(xiàn)代理論的現(xiàn)點(diǎn)，有一定的理論基礎(chǔ)，而且經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的完善和實(shí)踐檢驗(yàn)，已被證明是科學(xué)的、合理的，而且是行之有效的。通過(guò)比較研究和論證，本文認(rèn)為，“兩極市場(chǎng)雙軌制”具有系統(tǒng)要素設(shè)置合理、運(yùn)行機(jī)制科學(xué)、可操作性強(qiáng)等特點(diǎn)，比較符合深圳乃至我國(guó)的實(shí)際情況，可以作為我們現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系的最佳模式。從借款者立場(chǎng)上看，貸款是其購(gòu)房消費(fèi)的一種籌資手段，而從放貸者的立場(chǎng)上看，貸款則是一種投資，通過(guò)這種投資可獲得一定的利潤(rùn)回報(bào)。房地產(chǎn)金融體制的運(yùn)行過(guò)程分為兩個(gè)循環(huán)，即一級(jí)市場(chǎng)循環(huán)和二級(jí)市場(chǎng)循環(huán)，現(xiàn)分述如下：一級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程：銀行或金融機(jī)構(gòu)先按借貸條
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