房地產(chǎn)中介企業(yè)經(jīng)營模式的演進(jìn)及其原因分析(已修改)
2025-07-08 10:11 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)中介企業(yè)經(jīng)營模式的演進(jìn)及其原因分析作者：日期：上海房地產(chǎn)中介企業(yè)經(jīng)營模式的演進(jìn)及其原因分析上海房地產(chǎn)流通服務(wù)業(yè)萌芽于我國經(jīng)濟(jì)改革開放大背景下，成長于上海房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展的行業(yè)環(huán)境之中。作為房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要組成部分，房地產(chǎn)流通服務(wù)業(yè)的發(fā)展成熟是房地產(chǎn)業(yè)成熟程度的重要標(biāo)志，成熟的房地產(chǎn)流通服務(wù)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。為保持當(dāng)前上海房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展勢(shì)頭，需進(jìn)一步完善房地產(chǎn)流通服務(wù)市場。而完善房地產(chǎn)中介企業(yè)的經(jīng)營模式、規(guī)范其市場行為、提高其經(jīng)營的專業(yè)化水平、規(guī)?；潭?，仍是發(fā)展房地產(chǎn)中介業(yè)中一個(gè)具有重要實(shí)踐意義的課題。在此，筆者擬對(duì)上海房地產(chǎn)流通服務(wù)企業(yè)經(jīng)營模式的演進(jìn)及相關(guān)方面談幾點(diǎn)看法。 一、連鎖經(jīng)營模式已成為當(dāng)前上海房地產(chǎn)中介行業(yè)主要商業(yè)運(yùn)作模式 綜觀當(dāng)前上海房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)，不難看出，當(dāng)前這個(gè)行業(yè)中存在數(shù)量巨大的“單店經(jīng)營模式”和“小規(guī)模連鎖模式”的中介企業(yè)，從企業(yè)數(shù)量上來看，它們甚至還是占多數(shù)的。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年上海房地產(chǎn)中介企業(yè)數(shù)量超過10000家，而其中70％以上的中介企業(yè)是采取“單店經(jīng)營模式”和“小規(guī)模連鎖模式”。 但從行業(yè)的發(fā)展方向來看，大規(guī)模連鎖中介企業(yè)在近年來得到了迅猛的發(fā)展，上海房地產(chǎn)中介行業(yè)中涌現(xiàn)了一批大型連鎖中介企業(yè)，這些大型連鎖中介企業(yè)的共同點(diǎn)是同一公司體系中有多個(gè)業(yè)務(wù)門店。憑借其大型、綜合化、專業(yè)化服務(wù)水準(zhǔn)和雄厚的資金、品牌優(yōu)勢(shì)，這類企業(yè)占據(jù)了越來越大的市場份額，強(qiáng)者恒強(qiáng)現(xiàn)象開始顯現(xiàn)，市場集中度也在激烈的市場競爭中有所強(qiáng)化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年，上海房地產(chǎn)中介行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)上房置換公司以112．3萬平方米的業(yè)績穩(wěn)居榜首，而新澳房產(chǎn)、智恒房產(chǎn)和復(fù)易房產(chǎn)也分別以27萬平方米、23．97萬平方米和21．06萬平方米的交易量占據(jù)市場領(lǐng)導(dǎo)地位。 根據(jù)門店所有權(quán)和經(jīng)營管理權(quán)在企業(yè)內(nèi)部的分配不同，又可以細(xì)分為直營連鎖、特許加盟連鎖和直營＋加盟的混合模式三類。 (一)直營連鎖模式 典型代表是上房置換公司。采取直營連鎖模式的中介企業(yè)中，所有的中介門店都是由公司自己投資建立的，公司對(duì)于門店的業(yè)務(wù)收入和贏利擁有完全的索取權(quán)。同時(shí)，公司對(duì)門店重大事項(xiàng)有完全的經(jīng)營決策權(quán)。如在上房置換公司運(yùn)作中，門店的重要經(jīng)營決策都是由公司層面作出的：對(duì)各連鎖門店的業(yè)務(wù)流程實(shí)施集約化統(tǒng)一管理是由公司的管理中心進(jìn)行的；對(duì)各連鎖店的從業(yè)人員開展統(tǒng)一培訓(xùn)是由公司的科研培訓(xùn)中心進(jìn)行的，對(duì)各連鎖店統(tǒng)一布設(shè)“置換物業(yè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)”的軟硬體配置是由公司的網(wǎng)絡(luò)中心進(jìn)行的，各連鎖店收繳的客戶資料的統(tǒng)一保管也是由公司層面的檔案中心進(jìn)行。對(duì)于各連鎖門店店長的任命也是由公司進(jìn)行。完全的經(jīng)營決策權(quán)，使公司對(duì)于下屬各連鎖門店的的管理更為直接有效。采取這一模式的還有中原不動(dòng)產(chǎn)和新澳不動(dòng)產(chǎn)。 (二)特許加盟連鎖模式 以21世紀(jì)
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