房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、政策歸納、常見涉稅問(wèn)題(已修改)
2025-01-30 06:05 本頁(yè)面
【正文】 \涉稅政策歸納\常見涉稅問(wèn)題房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)營(yíng)和核算特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)方式可分為自行開發(fā)、合作建房、代建工程和提供勞務(wù)等，開發(fā)產(chǎn)品可分為土地、房屋（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施（醫(yī)院、學(xué)校、郵電局等）及代建工程，其中商品房按建筑結(jié)構(gòu)分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)，按室內(nèi)鋪設(shè)程度分為毛坯房、成品房、精裝房，按開發(fā)狀態(tài)分為現(xiàn)房和期房，按消費(fèi)對(duì)象分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房。（二）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)具有項(xiàng)目審批計(jì)劃性、經(jīng)營(yíng)方式多樣性、開發(fā)產(chǎn)品固定性、開發(fā)周期長(zhǎng)、資金運(yùn)作密集性等特點(diǎn)。在開發(fā)過(guò)程中，從征用土地、建設(shè)房屋到商品銷售，均嚴(yán)格按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、銷售“六統(tǒng)一”的原則有計(jì)劃地進(jìn)行，每一步都須經(jīng)有關(guān)部門審批。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式包括土地的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房屋的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、公共設(shè)施的配套開發(fā)以及代建工程。開發(fā)企業(yè)品的位置固定不變，均按套銷售，不得分割拆零銷售，每套房產(chǎn)都有一套完整的檔案資料。開發(fā)產(chǎn)品從立項(xiàng)到交付使用，少則一年，多則數(shù)年才能完成，有的多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)。主要表現(xiàn)為投入資金的密集性和回籠資金的集中性。（三）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)管理體系(外部)外部監(jiān)督管理體系房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的外部監(jiān)管部門主要有土地管理部門、發(fā)改委、拆遷管理部門、規(guī)劃部門、建設(shè)部門、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站、房產(chǎn)管理部門等。上述部門在工作過(guò)程中形成的大量信息與稅務(wù)稽查密切相關(guān)?！恋毓芾聿块T。負(fù)責(zé)辦理國(guó)有土地出（轉(zhuǎn)）讓手續(xù)，收取土地出讓金，核發(fā)《國(guó)有土地使用證》。從土地管理部門可獲取土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，包括出（轉(zhuǎn)）讓方、出（轉(zhuǎn)）讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價(jià)格、轉(zhuǎn)讓金額，是審核土地出（轉(zhuǎn)）讓金的依據(jù)。（需注意主體問(wèn)題）——發(fā)改委。負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批。從發(fā)改委可獲取開發(fā)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文號(hào)、建設(shè)單位、批復(fù)項(xiàng)目、投資概算、建設(shè)地址、項(xiàng)目備案號(hào)等信息?！疬w管理部門（拆遷辦公室）。負(fù)責(zé)審查頒發(fā)《房屋拆遷許可證》，審查、備案開發(fā)企業(yè)與拆遷方簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》?！斗课莶疬w安置補(bǔ)償協(xié)議》的主要內(nèi)容包括補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、支付方式、安置用房面積、安置地點(diǎn)，是審核拆遷補(bǔ)償費(fèi)的依據(jù)?！?guī)劃部門。負(fù)責(zé)規(guī)劃總圖的評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；負(fù)責(zé)報(bào)建圖的審查，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。從規(guī)劃部門可獲取開發(fā)項(xiàng)目名稱、性質(zhì)、占地面積，規(guī)劃的建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配套設(shè)施情況等信息，是審核可售面積的依據(jù)。——建設(shè)主管部門。負(fù)責(zé)對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。從建設(shè)主管部門可獲取建筑工程施工許可證書編號(hào)、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等信息。 ——建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門。負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明。從建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門可獲取開發(fā)項(xiàng)目完工的《工程竣工驗(yàn)收備案表》，采集工程竣工驗(yàn)收時(shí)間、竣工驗(yàn)收意見等信息?！慨a(chǎn)管理部門。負(fù)責(zé)審查商品房預(yù)售方案，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；負(fù)責(zé)對(duì)房屋建筑面積進(jìn)行測(cè)量，出具測(cè)繪報(bào)告；負(fù)責(zé)核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記以及分戶產(chǎn)權(quán)登記。從房產(chǎn)管理部門可獲取房產(chǎn)位置、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、發(fā)證時(shí)間等房產(chǎn)交易、預(yù)售許可證發(fā)放信息。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)涉及的中介機(jī)構(gòu)主要有工程監(jiān)理公司和審計(jì)師（會(huì)計(jì)師）事務(wù)所?！こ瘫O(jiān)理公司。主要職責(zé)是控制工程建設(shè)的投資、建設(shè)工期、工程質(zhì)量；進(jìn)行安全管理、工程建設(shè)合同管理；協(xié)調(diào)有關(guān)單位之間的工作關(guān)系。其在工程監(jiān)理過(guò)程中形成的《監(jiān)理日記》、《監(jiān)理月報(bào)》、《監(jiān)理工作總結(jié)》等資料，
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