房地產(chǎn)企業(yè)涉稅政策解析與稽查風(fēng)險防范(已修改)
2025-03-02 12:00 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅政策解析 與稽查風(fēng)險防范 目錄頁 一、銷售收入 的確認(rèn) 二、 視同銷售收入 三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓 四、計稅成本扣除 五、甲供材料 六、地下車庫 七、利息費用 八、其他 （一）未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 只要簽訂了預(yù)售合同就屬于銷售收入，因此可以作為三項費用的扣除基數(shù)。增加三項費用的扣除基數(shù)。 完工年度，以前年度未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)而來的銷售收入，不能再次作為三項費用扣除基數(shù)。 銷售收入不區(qū)分合法收入和非法收入。 未取得預(yù)售許可證，就進(jìn)行預(yù)售是非法的。但是，稅務(wù)機關(guān)不是預(yù)售許可的主管機關(guān)，也不去分辨，總之只要取得收入就要納稅。 根據(jù)新 31號文件第 6條規(guī)定，簽訂合同后，才計稅。這里的合同，應(yīng)遵循“實質(zhì)重于形式”的原則，不局限于房管局制式的合同，只要有實質(zhì)上行使銷售合同意向的協(xié)議存在，則推定為銷售合同已經(jīng)簽訂。（國稅函【 2023】 875號） 定金是否要繳納營業(yè)稅？什么時間繳納？（國稅函 〔 1995]156號文件第18條）對于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的預(yù)收定金，應(yīng)如何確定其納稅義務(wù)發(fā)生時間？ 答：營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第二十八條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！贝隧椧?guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。 關(guān)注點：誠意金是否繳納營業(yè)稅？（河北省地稅局 2023年 2號公告） 大連地稅局也認(rèn)為應(yīng)該繳稅。 但是大部分大型房企未就誠意金繳納營業(yè)稅。 建議：同當(dāng)?shù)囟悇?wù)溝通，以取得一致意見。 （二）完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入 一次性全額收款方式： 采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，①應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。②付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 銀行按揭方式：企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金 (擔(dān)保金 )不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。 委托銷售方式： A：支付手續(xù)費方式：稅務(wù)喜歡運用的稽查手段 以傭金推算收入。 案例：思考：業(yè)務(wù)員傭金倒推收入同樣也會成為 稅務(wù)稽查倒推收入的一種手段。 B、稅法規(guī)定銷售傭金必須有合法真實的報銷憑證，且不得超過服務(wù)金額的 5%。稅務(wù)認(rèn)可正常比例是 1`2%。若采用超基價分成方式，傭金比例有可能超過 5%，全國只有上海允許扣除。 ? 營業(yè)稅實際上也是采取的收付實現(xiàn)制。即書面合同規(guī)定的付款日期當(dāng)天，預(yù)收款模式則是收到預(yù)收款當(dāng)天 （三）預(yù)收及租金收入 如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù) 《 實施條例 》 第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。 關(guān)注點 ： 預(yù)收跨年度房租且已全額開具發(fā)票發(fā)票的開具需全額繳納扭轉(zhuǎn)稅（如營業(yè)稅），但所得稅繳納與發(fā)票是否全額開具沒有直接關(guān)系，不需全額在預(yù)收年度繳納所得稅。 稅種 時間界限 是否繳稅 稅法依據(jù) 所得稅 08年以前 不繳 國稅發(fā) 【 2023】 31號 08年以后 不繳 國稅發(fā) 【 2023】 31號 營業(yè)稅 09年以
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