房地產(chǎn)企業(yè)涉稅政策解析與稽查風險防范(編輯修改稿)
2025-03-12 12:00 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 土增稅： 約 2億、所得稅： 25% 約 4000萬。 方式二：賣 A公司股權(quán)：（不征營業(yè)稅及土增稅） 賣方：印花稅 萬分 5 稅收 25萬、所得稅： 25% 約 1億。 買方成本： 5億 +土增稅 （抵扣額減少按最低稅率 30%計算） +所得稅 7000萬（（ 5億 1億 ） *） = 注意要點：不要轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)：國稅函 〔 2023〕 687號 。 鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司 100 ％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應按土地增值稅的規(guī)定征稅 。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得 案例分析 策略：可以先融資再賣股權(quán)。 方式三：在西藏設立控股公司，再進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓：西藏 20232023年所有行業(yè)的所得稅均為 15%。 稅金： 印花稅 萬分 5 稅收 25萬、所得稅： 15% 約 6000萬。 方式四：控股股東注冊地在香港，轉(zhuǎn)讓股權(quán)，按 10%交納預提所得稅。 稅金： 印花稅 萬分 5 稅收 25萬、所得稅： 10% 約 4000萬。 方式五：控股股東 B注冊地在香港，控股股東的控股股東 C注冊地在海外的避稅天堂。轉(zhuǎn)讓 C公司的股權(quán)。不用交納各項稅費。現(xiàn)在比較流行的轉(zhuǎn)讓方式。 注意要點：此種方式還是有稅務風險。建議提高轉(zhuǎn)讓層級， 股權(quán)結(jié)構(gòu)不要太單一，增加稅務稽查難度。 第四部分 計稅成本扣除 總局在國稅發(fā) 【 2023】 31號文件中，專門設立了兩章來規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的成本、費用扣除。 第三章：成本、費用扣除的稅務處理（ 1124條） 第四章：計稅成本的核算（ 2535條） 計稅成本： “ 制造成本法”和“全部成本法”。 人員工資和費用是開發(fā)間接費用還是期間費用？（企業(yè)經(jīng)營架構(gòu)的籌劃。 《 土地增值稅條例實施細則 》 第七條） 建議：企業(yè)召開會議，確立人員組成、歸屬，形成會議紀要，保留內(nèi)部證據(jù)。 土地使用稅（土地使用費）應該計入期間費用。（例：瓊地稅函 【 2023】 356號第 2條、青地稅發(fā) 【 2023】 100號文件第 25條） 廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費必須計入期間費用，不能計入開發(fā)間接費用。 營銷設施建造費，需計入開發(fā)間接費用（ 31號文件第 27條、南京地稅局的問答第 23條）。 （一）計稅成本的概念 （二）配套設施的稅務處理 ①非營利性，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，②無償贈送 給地方政府、公用事業(yè)單位的。 稅務處理：按公共配套設施費直接列入成本 ①營利性的、②產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)企業(yè)的、③產(chǎn)權(quán)未定的、④無償贈送給非地方政府、公用事業(yè)單位的 稅務處理：視其用途而定。 A、自用的：視為自建固定資產(chǎn)。隨著折舊攤銷價值。 B、非自用的：視為開發(fā)產(chǎn)品，隨著開發(fā)產(chǎn)品的出售，列入成本。 地下基礎設施形成的車庫（例外情形） 稅務處理： 雖然是營利性的，但是根據(jù)文件第 33條規(guī)定，按照公共配套設施費處理，即攤?cè)氤杀尽? （三）歸集開發(fā)成本（ 6類成本項目， 3類成本類型） 當期實際發(fā)生的成本。（ 31號文件第 27條） 預提費用（新文件 30條、 32條 中列舉了 4類預提費用）： 待攤費用：開辦費可以一次性攤銷，也可以在 3年以內(nèi)進行攤銷。 企業(yè)根據(jù)銷售狀況選擇最有利的分攤方式。 （四）分配成本（ 4種分配方法）
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