【文章內(nèi)容簡介】 ? 前提：預(yù)售收入允許作為計算基數(shù) ? 尚未決算前：預(yù)售收入申報為視同銷售收入，預(yù)售收入的 85%申報為視同銷售成本，對應(yīng)的銷售稅金申報為扣除類調(diào)整項目（其他）調(diào)減金額 ? 辦理決算年度：按照上述原則，視同銷售收入和視同銷售成本填寫負(fù)數(shù)，對應(yīng)的銷售稅金申報為扣除類調(diào)整項目（其他）調(diào)增金額 39 廣告宣傳的待攤 ? 2023關(guān)于執(zhí)行 《 企業(yè)會計制度 》 和相關(guān)準(zhǔn)則有關(guān)解答（一） ? 《 企業(yè)會計制度 》 規(guī)定，期間費用應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時直接計入當(dāng)期損益。企業(yè)為擴(kuò)大其產(chǎn)品或勞務(wù)的影響而在各種媒體上作廣告宣傳所發(fā)生的廣告費，應(yīng)于相關(guān)廣告見諸于媒體時，作為期間費用，直接計入當(dāng)期營業(yè)費用，不得預(yù)提和待攤。 40 廣告宣傳的待攤（續(xù)） ? 如果有確鑿證據(jù)表明（按照合同或協(xié)議約定等）企業(yè)實際支付的廣告費，其相對應(yīng)的有關(guān)廣告服務(wù)將在未來幾個會計年度內(nèi)獲得，則本期實際支付的廣告費應(yīng)作為預(yù)付賬款，在接受廣告服務(wù)的各會計年度內(nèi)，按照雙方合同或協(xié)議約定的各期接受廣告服務(wù)的比例分期計入損益。 ? 如果沒有確鑿的證據(jù)表明當(dāng)期發(fā)生的廣告費是為了在以后會計年度取得有關(guān)廣告服務(wù)，則應(yīng)將廣告費于相關(guān)廣告見諸于媒體時計入當(dāng)期損益。 41 廣告的宣傳形式 ? 一、媒體廣告（有可能分期） ? 二、戶外廣告（有可能分期） ? 先堅持權(quán)責(zé)發(fā)生制，然后與扣除限額比較 ? 三、店堂廣告（有可能分期） ? 四、印刷品廣告（直接扣除） ? 五、臨時性廣告（直接扣除） 42 業(yè)務(wù)招待與業(yè)務(wù)宣傳 ? 2023國稅函 847號關(guān)于中國移動通信集團(tuán)公司有關(guān)所得稅問題的通知 ? 給予已有用戶或使用者（包括個人消費者和單位法人）的，凡是作為商業(yè)折扣給予單位使用者的，應(yīng)在帳面上反映； ? 給予法人單位的特定人員（如業(yè)務(wù)聯(lián)系人、單位領(lǐng)導(dǎo)等），應(yīng)作為企業(yè)業(yè)務(wù)招待費按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)扣除；為宣傳推廣目的隨機(jī)給予不確定客戶（包括實際用戶和潛在用戶）的，應(yīng)作為業(yè)務(wù)宣傳費按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)扣除 43 公益性捐贈 ? 2023財稅 124號關(guān)于通過公益性群眾團(tuán)體的公益性捐贈稅前扣除有關(guān)問題的通知 ? 企業(yè)通過公益性群眾團(tuán)體用于公益事業(yè)的捐贈支出，在年度利潤總額 12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。年度利潤總額，是指企業(yè)依照國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定計算的大于零的數(shù)額。 ? 思考：會計利潤 0，所得額 0 44 預(yù)售階段稅務(wù)檢查要點 ? 預(yù)售收入的及時性和完整性 ? 預(yù)售收入的會計處理和稅務(wù)處理 ? 廣告宣傳費和業(yè)務(wù)招待費的扣除 ? 樣板間的會計處理和稅務(wù)處理 ? 贈送實物的營銷手段稅務(wù)處理 ? 售樓公司的稅務(wù)檢查 ? （稅務(wù)登記 / 廣告宣傳 / 傭金支付） 45 房屋交付當(dāng)年及以后 ? 合同面積與實測面積誤差處理 ? 復(fù)核計稅毛利率與 核定 毛利率 ? 地上地下停車位的出售與出租 ? 開發(fā)產(chǎn)品用于長期經(jīng)營租賃 ? 開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn) ? 開發(fā)產(chǎn)品用于對外債務(wù)重組 ? 開發(fā)產(chǎn)品對外長期股權(quán)投資 46 代收款項（土地增值稅） ? 1995財稅 48號關(guān)于土地增值稅 — 些具體問題規(guī)定的通知 ? 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 47 代收款項（加計扣除） ? 對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計 20％扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。 ? 注：代收的有線電視、燃?xì)獬跹b費等公用事業(yè)項目收費參照執(zhí)行 48 代收款項（開發(fā)商） ? 如果開發(fā)商以自己的名義統(tǒng)一收款，應(yīng)當(dāng)計算繳納營業(yè)稅，但轉(zhuǎn)付相關(guān)單位的金額可以作為開發(fā)成本在計算企業(yè)所得稅時申報扣除，但土地增值稅不允許加計扣除 ? 如果開發(fā)商統(tǒng)一收款，但開具相關(guān)單位的發(fā)票，則不計算繳納營業(yè)稅，但轉(zhuǎn)付相關(guān)單位的金額也不允許作為開發(fā)成本處理 49 代收款項（票據(jù)） ? 2023長春關(guān)于明確營業(yè)稅若干政策問題的通知 111 ? 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的煤氣安裝費、有線電視安裝費等費用，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用有關(guān)部門的合法票據(jù)直接開據(jù)給業(yè)戶的，則不屬于代收代墊款項，不征收營業(yè)稅。 50 面積誤差 ? 合同面積和測量面積誤差 ? 2023商品房銷售管理辦法 20 ? 補(bǔ)收房價款的，需要計算繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，但不涉及罰款和滯納金 ? 退還房價款的，按照退款處理 51 面積誤差的保護(hù) ? 開發(fā)商普遍在商品房買賣合同的附件約定 ? 當(dāng)面積實測后的 分?jǐn)傁禂?shù) 超過原預(yù)測分?jǐn)傁禂?shù)的 20%時， 套內(nèi)面積據(jù)實結(jié)算 ；對超過 20%部分的公攤面積，買受人不再繳納超出部分的房價款 ? 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) = ? 公用建筑面積 247。 套內(nèi)建筑面積 52 營業(yè)稅調(diào)整 ? 營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則 ? 第十四條 納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。 ? 注：已經(jīng)全額開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票的，應(yīng)當(dāng)收回后重新開具，否則不允許減除營業(yè)額。 53 土地增值稅調(diào)整 ? 2023國稅函 220號關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 ? 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。 ? 銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整 54 核定毛利率 ? 2023國稅發(fā) 31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： ? (一 ) 開發(fā)產(chǎn)品 竣工證明材料 已報房地產(chǎn)管理部門備案。 ? (二 ) 開發(fā)產(chǎn)品 已開始投入使用 。 ? (三 ) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明 。 55 成本的核定 ? 當(dāng)滿足以上條件之一時，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)核定已經(jīng)發(fā)生的成本和核定毛利率： ? 如果核定毛利率低于 15%，說明規(guī)定的計稅毛利率高于核定毛利率，繼續(xù)等待開發(fā)商主動辦理竣工決算，再被動調(diào)減其差額 ? 如果核定毛利率高于 15%，說明規(guī)定的計稅毛利率低于核定毛利率，需要稅務(wù)機(jī)關(guān)主動按照核定毛利率調(diào)增其差額。 ? 注：核定毛利率 ≠ 實際毛利率 56 預(yù)計工程成本 ? 第三十二條 除以下幾項預(yù)提 (應(yīng)付 )費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。 ? (一 )出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的 10％。 ? 注：主要對應(yīng)書面合同約定的付款期限沒有屆滿的金額，不包括約定的付款期限已經(jīng)屆滿但沒有實際付款的金額，以及建設(shè)方提供的設(shè)備款。 57 應(yīng)當(dāng)取得而沒有取得 ? 2023國稅發(fā) 31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企