【文章內(nèi)容簡介】 確認。 財稅 [2023]21號第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認，取得土地使用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)施的成本、費用，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計5％計算”。 2－ 扣除 項目有哪些要求？開發(fā)費用中利息怎樣計算扣除？ （一）按房產(chǎn)類型進行清算：對開發(fā)項目中的不同類型房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 （二）對原始憑證的要求： 《 土地增值稅暫行條例 》 ：扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 《 清算管理規(guī)程 》 ：在土地增值稅清算中，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 （ 1）拆遷補償費的規(guī)定： 《 清算管理規(guī)程 》 第 22條：拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。 （ 2）扣留質(zhì)量保證金的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。 （二）對 單位面積建安造價的規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用”的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。 《 清算管理程序 》 第 25條：參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。 房地產(chǎn)類型 竣工年代 核定單位成本（元 /平方米） 多層住宅及底商 2023及以前 1386 2023 1402 2023 1469 2023 1502 2023 1486 2023 1512 2023 1586 2023 1798 高層住宅及底商 2023及以前 2425 2023 2435 2023 2621 2023 2807 2023 2769 2023 2790 2023 2987 2023 2997 北京市分類房產(chǎn)單位面積四項成本核定表 （三）房地產(chǎn)開發(fā)費用中利息的計算： 1.《 細則 》 規(guī)定： 利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 5％以內(nèi)計算扣除。 [2023]220號： （ 1）利息支出凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10%以內(nèi)計算扣除 （ 2）全部使用自有資金沒有利息支出的，按照以上方法扣除 （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（ 1）、（ 2）項所述兩種辦法。 （ 4）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。 [1995]048號：貸款逾期利息、加罰息不得扣除。 房地產(chǎn)企業(yè)借款費用計算的變化 國稅發(fā) [2023]84號第三十五條 從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。 國稅發(fā) [2023]132號：在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。 ： （ 1）增值額＝銷售收入總額－扣除項目金額 （ 2）扣除項目金額＝建造成本＋開發(fā)費用＋加計扣除額 ＋相關(guān)稅金＝建造成本 ＋ 10％建造成本＋ 20％建造成本 ＋ ％銷售收入 總額 ＝ 建造成本＋營業(yè)稅金及附加 （ 3）增值率＝（增值額 247。 扣除項目金額） 100％ （ 4）選擇適用稅率：四檔稅率 （ 5）土地增值稅＝增值額 適用稅率－扣除項目金額 扣除率 前提： 《 實施細則 》 規(guī)定的建造成本中不含利息支出。 7. 根據(jù)清算規(guī)定調(diào)整后的扣除 項目的計算公式： （ 1）企業(yè)開發(fā)項目的利息支出不能夠提供金融機構(gòu)證明的： 扣除項目金額＝（建造成本－已計入開發(fā)成本的借款利息） ＋與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ＝ 不含息建造成本＋營業(yè)稅及附加 （ 2）企業(yè)開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機構(gòu)證明的： 扣除項目金額＝（ 不含息建造成本 ＋營業(yè)稅及附加） ＋實際支付的利息 金融機構(gòu)利息支出 ＞ 5%建造成本 據(jù)實扣除法 金融機構(gòu)利息支出 ≤ 5%建造成本 比例扣除法 2－ 什么是普通標準住宅，企業(yè)出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？銷售保障性住房是否應(yīng)當(dāng)預(yù)繳土地增值稅？ （一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20％的免征土地增值稅。 財稅 [2023]141號規(guī)定：“普通標準住宅”的認定，可在各省級人民政府根據(jù)國辦發(fā) [2023]26號制定的 “普通住房標準”的范圍內(nèi)從嚴掌握。 《 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見 》 （ 國辦發(fā) [2023]26號）對普通標準住宅規(guī)定的原則條件是 ： 住宅小區(qū)建筑容積率在 ； 單套建筑面積在 120平方米以下； 實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 以下。 允許單套建筑面積和價格標準適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的 20％。 經(jīng)濟適用住房建設(shè)單位利潤要控制在３％以內(nèi)。 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市地方稅務(wù)局 關(guān)于公布本市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格的通知 自 2023年 12月 10日起，本市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格調(diào)整為按照全市住房平均交易價格結(jié)合區(qū)位調(diào)整系數(shù)確定。其中，全市住房平均交易價格為 2023年成交均價每平方米建筑面積18000元，區(qū)位調(diào)整系數(shù)按照 《 北京市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格區(qū)位調(diào)整系數(shù)表 》 。 享受優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時滿足以下三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在 (含 )以上；單套建筑面積在 140(含 )平方米以下；實際成交價格低于按本通知標準確定的所在區(qū)域普通住房平均交易價格 。（京建法 [2023]22號） 北京市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格區(qū)位調(diào)整系數(shù)表 按照 《 通知 》 規(guī)定計算，公式為： 普通標準住宅 M2價格上限＝平均交易價格（ 18000元 /平方米） 區(qū)位調(diào)整系數(shù) ， 北京市享受優(yōu)惠政策住房的每平米價格上限 北部地區(qū) 南部地區(qū) 四環(huán)以內(nèi) 38,880 34,560 四環(huán)至五環(huán) 32,400 28,080 五環(huán)至六環(huán) 25,920 21,600 六環(huán)以外地區(qū) 17,280 財稅 [2023]94號：對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買 90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按 1%稅率征收契稅。 （二）普通標準住宅的免稅臨界點： 例 2某房地產(chǎn)公司從事普通標準住宅開發(fā)， 2023年，出售一棟普通住宅樓，總面積 12023平方米，平均單位售價 2023元，銷售總額 2400萬元，為建該樓支付土地出讓金 324萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本 1200萬元，其中：利息支出 100萬元，假設(shè)不能提供金融機構(gòu)借款費用證明，城建稅率 7%，教育費附加 3%，印花稅率 ‰ ，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用允許扣除比例 10%。 收入總額： 2400萬； 扣除項目金額（扣除利息支出 100萬）： （ 1）取得土地使用權(quán)金額： 324萬 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)成本： 1100萬 （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)費用：（ 324+1100） 10% = （ 4）加計 20%扣除數(shù)：（ 324+1100） 20% = （ 5）營業(yè)稅及附加： 2400 5% （ 1+7%+3%） = 132萬 扣除項目金額合計： 324 + 1100 + + + 132 = 增值額： 2400－ 1983. 2 = 增值率： 247。 1983. 2 = % 建造成本 5 、應(yīng)交土地增值稅： 30% － 0 = 獲利金額＝收入－成本－費用－利息－稅金＝ 2400－ 324－ 1100－ 100－ 132－ 125 ＝ 619萬 假設(shè)：降價到 1975元 /平方米，銷售收入總額為 2370萬元。 增值額＝ 2370－ ＝ ； 增值率＝ 247。 ＝ % 小于 20%，免繳土地增值稅。 獲利金額＝ 2370－ 324－ 1100－ 100－ ＝ 多獲利＝ － 619＝ 《 計算免稅臨界點 》 ： 設(shè)銷售收入總額為 X，設(shè)不含息建造成本為 Y。 于是： 按照建造成本 10％計算的房地產(chǎn)開發(fā)費用為 ； 財政部規(guī)定的加計 20％扣除額為 ； 允許扣除的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加為： X 5％ （ 1＋ 7％＋ 3％） ＝ 計算：當(dāng)增值率為 20%時，銷售總額 X與建造成本 Y的關(guān)系： X－（ +） （ +） ＝ X ＝ 即：增值率＝ 20%時，售價為建造成本的 。 當(dāng) X＜ ,增值率＜ 20%,根據(jù)稅法規(guī)定 ,免交土地增值稅。 所以 ,我們把 “ 免稅臨界點定價系數(shù) ” 。 說明： 2023年 1月 1日起北京市開征地方教育費附加 2%，免稅臨 界點定價系數(shù)變化為 。 ＝ 20% 根據(jù)上述計算方法，我們計算得到高收益最低定價系數(shù)為 。用圖表示如下： 不交土地增值稅 稅負重、利潤少 相對稅負輕、利潤高 （免稅臨界點定價系數(shù)） （高收益最低定價系數(shù)） 上例建造總成本 1424萬元，單位建造成本 /平方米 免稅臨界點定價＝ ＝ /平方米 高收益最低定價＝ ＝ /平方米 2－ 國家征用、收回房地產(chǎn)有何稅收優(yōu)惠？ 《 條例 》 第八條 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。 《 細則 》