房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查案例(編輯修改稿)
2025-02-10 17:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 000萬元配套設(shè)施成本，應(yīng)當(dāng)按照配比原則分?jǐn)?，該企業(yè)都市花園一期、都市花園二期建筑面積均為 10萬平方米，一期應(yīng)分?jǐn)傞_發(fā)成本 500萬元，企業(yè)多列開發(fā)成本 500萬元。 鑒于一期開發(fā)產(chǎn)品均已售出，該企業(yè)多列銷售成本500萬元。40未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出（ 1）多列業(yè)務(wù)招待費(fèi)（ 2）41（ 1）未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出 根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)，經(jīng)過調(diào)查取證，證實(shí)該企業(yè) 2023年初取得了兩年期開發(fā)項(xiàng)目貸款 9000萬元， 2023年和 2023年共多列支 “ 財(cái)務(wù)費(fèi)用－利息出 ” 。42（ 1）未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出 根據(jù) 《 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 》 （國稅發(fā)[2023]84號文）第三十五條規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本該企業(yè) 2023年、 2023年所有樓盤均未完工，因此其利息支出不應(yīng)當(dāng)記入 “ 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ” 在稅前直接列支，而應(yīng)當(dāng)列入開發(fā)成本，都市花園一期兩年共應(yīng)攤?cè)肜①Y本化支出 。 43（ 2）多列業(yè)務(wù)招待費(fèi) 根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)，檢查人員對預(yù)售階段列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)的問題，進(jìn)行了調(diào)查取證，證實(shí)該企業(yè)在預(yù)售階段列支廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)共計(jì) 255萬元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額255萬元。 44（三） 查補(bǔ)稅款計(jì)算 由于該企業(yè)在收入、成本、費(fèi)用三個(gè)所得稅要素中均存在問題，檢查人員采取了重新計(jì)算應(yīng)納稅所得額比對的方法，計(jì)算查補(bǔ)稅款。 通過計(jì)算，金海岸公司共應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅 萬元，其中 2023年涉及企業(yè)所得稅款 ， 2023年涉及企業(yè)所得稅款 ， 2023年涉及企業(yè)所得稅款。檢查結(jié)果已經(jīng)通報(bào)地稅機(jī)關(guān)， 計(jì)算稅款的時(shí)候已經(jīng)考慮扣除了營業(yè)稅金及附加。45項(xiàng)目 年度 2023 2023 2023檢查調(diào)整情況 1 隱瞞收入 1傭金發(fā)現(xiàn) 1000 1000 2違章建筑 400 3隱瞞首付 570 合計(jì) 2970 1000 1570 400 2 多列成本 材料價(jià)款 建安費(fèi) 1200 拆遷協(xié)議 不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本 500 利息攤?cè)氤杀? 合計(jì) 查補(bǔ)稅款計(jì)算 3 調(diào)整后預(yù)售收入 3000 4 調(diào)整后銷售收入 5 計(jì)稅成本 6 期間費(fèi)用 7 稅金及附加 8 應(yīng)納稅所得額 9 稅率 10 應(yīng)納稅額 11 已納稅額 12 查補(bǔ)稅額 定性處理 13 偷稅數(shù)額 14 非偷稅數(shù)額 15 稅罰款 16 發(fā)票罰款 1 17 行為罰款 5 18 查補(bǔ)合計(jì) 合計(jì) 46四、定性處理及依據(jù)查補(bǔ)稅款及稅罰款 1發(fā)票罰款 2阻撓檢查行為罰款 3涉稅案件移送 447 根據(jù) 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 第六十三條之規(guī)定，決定對該單位少列收入、虛列成本等違法行為涉及少繳企業(yè)所得稅款 稅，并處偷稅數(shù)額 50%的罰款計(jì) 。對該單位在稅前多扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)行為造成的少繳企業(yè)所得稅款 。以上共應(yīng)補(bǔ)繳所得稅款 ，罰款 ，合計(jì)。48 根據(jù) 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 第三十二條規(guī)定，決定對該企業(yè)少繳稅款從稅款滯納之日起，按日加征萬分之五的滯納金。49 根據(jù) 《 中華人民共和國發(fā)票管理辦法 》 第三十六條、 《 中華人民共和國發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則 》 第四十八條之規(guī)定，決定對該單位取得假發(fā)票的行為，責(zé)令限期改正，并處１萬元罰款。50 根據(jù) 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 第七十條之規(guī)定，對該企業(yè)偽稱燒賬抗拒檢查的行為，處５萬元罰款。51 經(jīng)計(jì)算，金海岸公司偷稅數(shù)額三年來均超過 1萬元，且偷稅比例達(dá)到應(yīng)繳稅金 10%以上比例，根據(jù) 《 中華人民共和國刑法 》 第二百零一條、最高人民檢察院、公安部 《 關(guān)于經(jīng)濟(jì)犯罪案件追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定 》 第四十九條之規(guī)定及 《 行政執(zhí)法機(jī)關(guān)移送涉嫌犯罪案件的規(guī)定 》 第三條之規(guī)定， XX市國稅局稽查局已經(jīng)將該案移送公安機(jī)關(guān)查處。52第三部分有關(guān)法律、法規(guī)和適用性分析 一稅務(wù)稽查手段和方法歸納 二企業(yè)所得稅檢查難點(diǎn)分析 三53一、有關(guān)法律、法規(guī)和適用性分析 一事不二罰，是指對行為人的同一個(gè)違法行為，不得以同一事實(shí)和同一依據(jù)，給予兩次以上的罰款處罰。本案中，金海岸公司 “ 虛列成本偷稅 ” 和 “ 取得假發(fā)票 ” 是兩種不同性質(zhì)的違法行為，觸犯了不同的法律法規(guī)，并非 “ 一事 ” ，可以依照 《 稅收征管法 》 和 《 發(fā)票管理辦法 》 分別罰款，并不違反 “ 一事不二罰 ” 原則。54二、稅務(wù)稽查手段和方法歸納 本案中，檢查人員運(yùn)用了案頭報(bào)表分析、帳目分析、全面外調(diào)（包括地稅機(jī)關(guān)和拆遷辦）、征管信息系統(tǒng)運(yùn)用、實(shí)地核查等 5種房地產(chǎn)稅務(wù)稽查常用手段。 55三、企業(yè)所得稅檢查難點(diǎn)分析 （一）房地產(chǎn)企業(yè)由于其收入及成本構(gòu)成的復(fù)雜性決定了偷稅手段的復(fù)雜性，給房地產(chǎn)稅務(wù)稽查提出了更高的要求。 本案中，地產(chǎn)開發(fā)公司共采取了九種偷逃稅手段少繳企業(yè)所得稅：隱瞞預(yù)售收入、隱瞞首付款、違章建筑租金隱瞞收入、多列材料成本、多列建安費(fèi)、偽造拆遷協(xié)議、不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用不資本化、預(yù)售階段扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)。這九種偷稅手段是房地產(chǎn)稽查中常見偷稅手法 ,通過對本案
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