房地產行業(yè)稅務稽查案例-文庫吧在線文庫
【正文】 企業(yè)開發(fā)項目是否完工，然后再確定重點檢查方向。 本案中，通過 CTAIS系統(tǒng) “ 發(fā)票流向查詢 ” 、地稅機關外調查詢，查明了金海岸公司利用假發(fā)票虛增成本的事實。51 經計算，金海岸公司偷稅數(shù)額三年來均超過 1萬元，且偷稅比例達到應繳稅金 10%以上比例，根據(jù) 《 中華人民共和國刑法 》 第二百零一條、最高人民檢察院、公安部 《 關于經濟犯罪案件追訴標準的規(guī)定 》 第四十九條之規(guī)定及 《 行政執(zhí)法機關移送涉嫌犯罪案件的規(guī)定 》 第三條之規(guī)定， XX市國稅局稽查局已經將該案移送公安機關查處。 通過計算，金海岸公司共應補繳企業(yè)所得稅 萬元，其中 2023年涉及企業(yè)所得稅款 ， 2023年涉及企業(yè)所得稅款 ， 2023年涉及企業(yè)所得稅款。查實了該企業(yè)偽造拆遷協(xié)議 25份，經過分攤計算，都市花園一期涉及虛列開發(fā)成本 。在鐵證面前，金海岸公司不得不承認了將違章建筑出租，收取租金 400萬元未申報納稅的違法事實。 在稅務部門強大的壓力下， 2023年 7月 23日，該企業(yè)被迫交出賬簿， xx市局稽查局隨即啟動稽查程序，對其納稅情況進行了全面檢查。 （二）稽查實施167。發(fā)現(xiàn)該企業(yè) 成本明顯偏高 ， 毛利率明顯偏低 ，銷售收入同售樓部了解情況不一致。11第二部分案件來源一納稅人基本情況二案件查處情況 三定性處理及依據(jù)四12一、案件來源專項檢查13二、納稅人基本情況工商注冊、稅務登記情況（一）企業(yè)經營情況（二）14（一）工商注冊、稅務登記情況 金海岸房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱金海岸公司），成立于 2023年 10月。在每畝土地價格一定的條件下，建筑容積率同樓面地價成反比。 建筑總面積；或：樓面地價 =每平方米土地單價 247。 該地區(qū)預售階段適用預計計稅毛利率 15％15（二）企業(yè)經營情況 該公司 2023年以 取得拍賣地塊 ，開發(fā)了兩個項目：都市花園一期、都市花園二期，規(guī)劃建筑面積 20萬平方米。根據(jù) 總局稅收政策規(guī)定 ，從事房地產開發(fā)業(yè)務的納稅人為開發(fā)房地產而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產完工之前發(fā)生的，應計入有關房地產的開發(fā)成本。24（二）稽查實施167。而企業(yè)辯稱這是因為要替業(yè)戶辦理按揭貸款，從而采取的變通措施，偽造了收據(jù)，實際并未收款。 35（ 3） CTAIS“發(fā)票流向查詢 ”查出假材料發(fā)票 為擴大檢查成果，檢查組對該公司大額支出的成本費用項目涉及的發(fā)票進行全面檢查，對發(fā)現(xiàn)疑點的貨物銷售發(fā)票，借助 CTAIS系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，再對發(fā)票流向有問題的發(fā)票進行外調取證。 鑒于一期開發(fā)產品均已售出，該企業(yè)多列銷售成本500萬元。對該單位在稅前多扣除財務費用、業(yè)務招待費行為造成的少繳企業(yè)所得稅款 。54二、稅務稽查手段和方法歸納 本案中，檢查人員運用了案頭報表分析、帳目分析、全面外調（包括地稅機關和拆遷辦）、征管信息系統(tǒng)運用、實地核查等 5種房地產稅務稽查常用手段。房地產企業(yè)的成本明顯偏高，但是由于 “ 真票虛開 ” 難以取證，成為房地產企業(yè)所得稅檢查的難點。65三、案頭分析 研究財務報表以及所得稅納稅申報表。72二、財務部門檢查 （三）責令提供銷售臺賬。僅將在預收賬款科目反映的收入申報納稅。 “ 市場經濟社會沒有白吃的午餐 ”79三、收入檢查一般方法 （七）到人民銀行去查看賬號 隨著通過銀行卡支付結算手段的發(fā)達，將收入隱瞞在銀行賬號的情況已經比較少見。84三、收入檢查一般方法 （十二）檢查應付款項 （ 1）內資企業(yè)超過三年的應付未付款項，是否調增應納稅所得額。 國稅函 〔 2023〕 172號文件的規(guī)定。2．運用 ctais系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，檢查發(fā)票的真實性。 資金流往往反映了業(yè)務的實質。96三、成本結轉方法檢查 （二）檢查是否不配比結轉成本 根據(jù) 31號文件規(guī)定銷售成本的確認應當按照已售的建筑面積確認。105三、錯用計算方法 （一）已經達到完工標準但未結轉收入和成本而造成少繳稅款 （二）混淆成本對象 （三）不配比結轉成本106四、適用政策錯誤 例如：稅法與會計差異問題等。100第 三 步 用房源表去檢查，到底賣了多少套房子，一般來說房子賣與不賣是可以看出來的，例如：可以看是否安裝空調。根據(jù)國稅發(fā) [2023]118號文件的原則來處理。 以上檢查應注意區(qū)分 假票列支虛假開發(fā)成本 和業(yè)務真實而取得虛假發(fā)票 問題。計算單位工程成本，以驗證成本項目是否真實。86三、收入檢查一般方法（十四）檢查委托代銷合同以保證稅基的完整 因為委托代銷時，有時要按照買斷價或基價確認收入，而不能按照銷售合同確認收入。82三、收入檢查一般方法 （十）到房管局查 “ 銷售合同 ” 情況 房管局可以查的信息有：銷售合同備案情況、初始產權證明辦理情況、房產證辦理情況，可以有效的控制房地產企業(yè)的收入。77三、收入檢查一般方法 （五）查應繳稅金 應繳營業(yè)稅發(fā)生額 看是否有申報營業(yè)稅，而隱瞞所得稅收入問題。正宗的預售收入就是應當在 “ 預收賬款 ” 科目反映。取得第一手資料，以待同企業(yè)申報表及帳簿資料進行核對。稽查實踐中，內外資企業(yè)所得稅政策混用現(xiàn)象經常發(fā)生。56三、企業(yè)所得稅檢查難點分析 （二） “ 真票虛開 ” 難以取證成為房地產稅務稽查的難點。
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