【正文】 一小部分普通住宅分離而出。Townhouse風聲水起，第一批 Townhouse火了；跟風的 Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。北京別墅項目的興與衰項目總數(shù) 單位套數(shù) 總建筑面積 占北京樓盤數(shù)量百分比占北京住宅投資金額百分比超過 150個 4萬多套別墅單位總建筑面積不下千萬平方米5% 50%北京市場的第一個別墅項目從 92年北京第一個外銷別墅 —— 麗京花園應運而生至今，北京的別墅市場已經(jīng)具備了逾10年的歷程。167。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水庫、上莊水庫、十三陵水庫等湖泊，西北區(qū)別墅市場的 “ 小氣候 ” 絲毫不亞于東北區(qū)別墅。q別墅價格沿地理位置呈由市區(qū)向郊區(qū)逐漸遞減的趨勢：市區(qū)內(nèi)別墅少而價格較高，平均售價在 2023美元／平方米左右。售價在人民幣5000元／平方米以下及高于 10000元／平方米的別墅數(shù)量相等，共占 70％的份額，其余為中間價位。種種跡象表明，西北區(qū)有可能成為別墅市場潛力巨大的熱門區(qū)域，區(qū)域高檔別墅供應有限的現(xiàn)狀也使得西北區(qū)別墅具備充分的升值潛力及發(fā)展空間。 　　背景：國務院政策見效，房地產(chǎn)泡沫破滅 　　三、大河無水小河干 事件： 1994年，玫瑰園復工，至年底， 154棟別墅無一棟竣工。 　　背景：亞洲金融危機，國內(nèi)外購買力大幅度下降。推廣話題：鄧智仁的個人炒作玫瑰園幾經(jīng)沉浮的市場風云玫瑰園第三期的產(chǎn)品特色關(guān)于玫瑰園熱銷的話題別墅項目案例之玫瑰園—— 玫瑰園推廣要略別墅項目案例之玫瑰園—— 翠湖別墅概況項目類型 別墅地理位置 海淀區(qū)上莊水庫北岸規(guī)模 開發(fā)投資 總投資為 ，其中一期工程投資 2580萬美元占地面積 總體規(guī)劃開發(fā)面積為 888畝其中一期工程投資占地 240畝，建筑面積約為 別墅套數(shù) 一期歐式獨立單元別墅 156幢規(guī)劃 社區(qū)布局 一期 240畝， 156棟；二期占地 420畝，共 330棟；會所面積為 14000平方米，容積率 、綠化 60%。廣告是第一步，現(xiàn)場參觀才是影響消費決策的關(guān)鍵。在圈內(nèi)樹立起優(yōu)雅水景環(huán)境的清晰形象。 Townhouse的四種形式通常，我們稱 Townhouse為聯(lián)排別墅，因為 Townhouse的出現(xiàn)就是以聯(lián)排別墅為標志的。傳統(tǒng)別墅注重從建筑立面的設計上突出棟與棟之間的區(qū)別，顯示所有者的個性。市場新鮮感2023年市場上 Townhouse風聲水起，一出現(xiàn)就以新穎的建筑形式吸引市場的眼光。行業(yè)盲目跟風，存量釋放過程中2023年至 2023年上半年，行業(yè)的盲目跟風、引起部分 Townhouse項目的供應量囤積。q設計優(yōu)勢者最先成為京城 Townhouse現(xiàn)房項目的橘郡，其一期售罄后，仍然有許多人前往參觀，其具異國情調(diào)的社區(qū)規(guī)劃受人稱道。這部分人，我們又稱為 “ 有錢階層 ” 。項目實行先做環(huán)境后搞建設的開發(fā)程序，加上三個高爾夫球場圍繞的得天獨厚自然環(huán)境，成為高價 Townhouse典范，且銷售不俗。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內(nèi)。平衡成本與建筑形式板樓的售價明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對采光通風活動空間采取了犧牲，對于沒有明顯板、塔偏好的消費者而言，蝶塔幫助實現(xiàn)了成本與戶型的平衡。q塔樓突圍之舉為了扭轉(zhuǎn)不利局面，塔樓開始嘗試兩個方面的突圍：建筑形式突圍，蝶塔的出現(xiàn)；市場定位突圍，面向細分人群的小戶型社區(qū)。Solo的熱銷，掀動北京住宅市場小戶型風浪，非常男女、炫特區(qū)、夏都盈座、東方銀座等３０余個樓盤打出了小戶型概念，供應面積超過１００萬平方米?！　∫灾袊ㄖ夹g(shù)研究院國家住宅與居住環(huán)境工程技術(shù)研究中心為代表的業(yè)內(nèi)人士認為，非典的突如其來，讓人們重新審視住宅的健康要求。精品戶型更是所有房間都朝陽。建筑立面突出，更借 soho現(xiàn)代城收獲之名氣，實行高價策略。由此可見，一部分消費者開始把住宅市場作為一種投資，并且北京有著不錯的投資環(huán)境，但是由于在具體操作上的一些問題諸如稅費過高、二級市場的拖沓不前、租賃市場信用較差，都成為制約房地產(chǎn)投資的因素。資料來源：焦點房地產(chǎn)網(wǎng) 塔樓精選之現(xiàn)代城—— 設計板樓精選之風林綠洲—— 概況項目類型 板樓地理位置 朝陽區(qū)北沙灘占地面積 距北四環(huán)不足 2公里，項目東側(cè) 1公里處是中軸線延伸路規(guī)劃 社區(qū)布局 全板樓社區(qū)，包括高層、小高層、多層售價 8080元／平方米案例特色 全板樓社區(qū)；熱炒板樓概念的主力隊員全板樓社區(qū)使每棟住宅樓都能夠享有充分的采光權(quán)和景觀權(quán)，使用戶四季都能享受陽光和通透的感覺。小戶型社區(qū)的成功來源于細分市場定位，準確地抓住目標消費者的心理，可以稱得上是以小博大的市場推廣典范。使用率 板樓戶型的使用率平均達到 80%；最高可達 90%塔樓戶型的使用率常不足 70%；受不規(guī)則空間局限很難設計高使用率使用率越高，空間使用程度越高，價格成本越低。q板樓開發(fā)商熱炒概念隨著眾多開發(fā)商轉(zhuǎn)投板樓項目，市場宣傳多圍繞板樓與塔樓之爭 —— 板樓勝出展開；開發(fā)商不惜重金炒作概念，如第三代板樓、小高層，媒體為板樓叫好之聲不絕于耳，雖然時有塔樓的聲音冒出，但很快便淹沒與板樓聲之中。朝向、采光、通風上有突破蝶形建筑設計還有效地避免小區(qū)內(nèi)各棟樓宇之間相互遮擋的弊端，使多數(shù)單元都是南北朝向，實現(xiàn)了在采光、通風性能上的突破。北京 Townhouse市場特點—— 領(lǐng)先樓盤引導市場偏好Townhouse項目案例—— 一棟洋房概況項目類型 Townhouse地理位置 亦莊北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)天華北路占地面積 占地 24萬平方米、總建筑面積 別墅套數(shù) 900套規(guī)劃 社區(qū)布局 大型純 Townhouse社區(qū)；由近 900套獨棟、雙拼、聯(lián)排和疊式雙拼別墅組成戶型選擇 一期有 8種戶型，單幢面積在 180平方米 ~500平方米之間售價 6600元／平方米案例特色 純 Townhouse社區(qū)，北京Townhouse代表作定位：大型純 Townhouse社區(qū)；包括 Townhouse的一切建筑形式，由近 900套獨棟、雙拼、聯(lián)排和疊式雙拼別墅組成。北京 Townhouse市場特點—— 消費者族群特征明顯Townhouse是一種新的建筑形式，因為新，所以市場上最早出現(xiàn)的、或者是最閃耀的 Townhouse， 其所承載的新建筑含義、詮釋的新生活觀點將引導市場偏好的形成：q康城：規(guī)模大，氣勢大位于京通快速與京沈高速之間的康城為所有 Townhouse中規(guī)模最大的?！　”本?Townhouse市場特點—— 賣點各自精彩作為介乎城市公寓與郊區(qū)別墅之間的一種住宅模式， Townhouse不能成為市場份額可觀的住宅項目。q環(huán)境優(yōu)勢者具有了 “ 北京特色 ” 的 Townhouse對于環(huán)境的營造大體是一樣的。由于受最大限度的用地效益