房地產(chǎn)行業(yè)的投資策略-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 392 43247 2023E 312444 58714 27797 3. 調(diào)控難改供求缺口 18 如上所述，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在兩大特點(diǎn)： ? 未被滿足的潛在需求十分龐大，未來(lái)仍將如此 ? 相比龐大的潛在需求，有效供應(yīng)嚴(yán)重不足 這也是宏觀調(diào)控一直意在解決的 3. 調(diào)控難改供求缺口 19 調(diào)控的手段： ? 利率 ? 稅收。 最后 , 也是最關(guān)鍵的 , 作為一個(gè)尚未經(jīng)過(guò)人大立法批準(zhǔn)實(shí)施的新稅種 , 且意義重大 , 其立法過(guò)程應(yīng)該需要一定的時(shí)間 物業(yè)稅：“一條鞭法”，尚需等待 3. 調(diào)控難改供求缺口 21 根據(jù)官方數(shù)據(jù) , 截至 2023年 , 我國(guó)住宅的施工面積和竣工后未銷售面積只有不到 15億平方米，這將構(gòu)成未來(lái)兩到三年的主要供應(yīng)。考慮到地方政府的財(cái)政壓力 , 經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房未來(lái)三年頂多能滿足其中的 46億平方米。 在行業(yè)成熟期，如在 2023年之后，隨著人口紅利的消失和城市化進(jìn)程放緩 , 市場(chǎng)將是需求決定供給。 凈現(xiàn)值誘惑。本報(bào)告僅向特定客戶傳送，未經(jīng)海通證券研究所授權(quán)許可，任何引用、轉(zhuǎn)載以及向第三方傳播的行為均可能承擔(dān)法律責(zé)任。 免責(zé)條款 本報(bào)告中的信息均來(lái)源于公開(kāi)可獲得資料，海通證券研究所力求準(zhǔn)確可靠，但對(duì)這些信息的準(zhǔn)確性及完整性不做任何保證，據(jù)此投資，責(zé)任自負(fù)。但如果一旦實(shí)現(xiàn)大規(guī)模應(yīng)用 , 將極大的縮短項(xiàng)目建設(shè)周期 , 為其規(guī)?；l(fā)展提供強(qiáng)有力的保障 股權(quán)激勵(lì)，業(yè)績(jī)釋放催化劑。很顯然 , 經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的推廣，并不會(huì)改變住宅供不應(yīng)求的局面 3. 調(diào)控難改供求缺口 24 公營(yíng)租住單位 %租住出售單位 %私人永久房屋 %2023年我國(guó)香港的房屋歸屬 資料來(lái)源：香港政府統(tǒng)計(jì)處 , 海通證券研究所 3. 調(diào)控難改供求缺口 25 收入增長(zhǎng)：推動(dòng)潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求 無(wú)論從全國(guó)范圍來(lái)看，還是北京、上海，人均可支配收入近年均保持 10%左右的增速，未來(lái)繼續(xù)看好，成為推動(dòng)需求從潛在轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的動(dòng)力 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，各城市統(tǒng)計(jì)局，海通證券研究所 02 , 0 0 04 , 0 0 06 , 0 0 08 , 0 0 01 0 , 0 0 01 2 , 0 0 01 4 , 0 0 01998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E0（元，左軸） 增長(zhǎng)率（% ，右軸）05 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 01998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E0%5%10%15%20%25%30%北京人均可支配收入（元，左軸） 上海人均可支配收入（元，左軸）北京增長(zhǎng)（% ，右軸） 上海增長(zhǎng)（% ，右軸）19982023年我國(guó)人均可支配收入 19982023年北京、上海人均可支配收入 3. 調(diào)控難改供求缺口 26 人均儲(chǔ)蓄存款：比收入更強(qiáng)的需求引擎 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，各城市統(tǒng)計(jì)局，海通證券研究所 01 0 , 0 0 02 0 , 0 0 03 0 , 0 0 04 0 , 0 0 05 0 , 0 0 06 0 , 0 0 01998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E1 . 01 . 52 . 02 . 53 . 0上海人均可支配收入（元，左軸） 上海人均儲(chǔ)蓄存款（元，左軸）倍數(shù)（右軸）考慮到灰色收入的存在，人均可支配收入并不能完全反映居民的收入狀況，從人均儲(chǔ)蓄余額來(lái)看，居民的購(gòu)買能力更為可觀 上海 2023年人均儲(chǔ)蓄存款是人均可支配收入的 19982023年上海市人均可支配收入與儲(chǔ)蓄存款 4. 規(guī)?；? 27 如上所述，賣方完全壟斷的土地市場(chǎng)格局，決定了住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求將長(zhǎng)期存在 因此，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率將繼續(xù)超越其他行業(yè)，這也是我們繼續(xù)看好房地
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