【正文】 網(wǎng)站 ,長江證券研究部 表 1：房地產(chǎn)信托融資表 匯聚財(cái)智 共享成長 圖 29： 深圳近期成交量 圖 31： 南京一手房成交量 圖 30： 深圳二手房成交量 圖 32： 杭州近期成交量 政策短期化與長期化 限購帶來的風(fēng)險(xiǎn) 資料來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)，長江證券研究部 資料來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)，長江證券研究部 資料來源：透明網(wǎng)，長江證券研究部 資料來源：透明網(wǎng)，長江證券研究部 0153045607590J a n 0 7 M a y 0 7 S e p 0 7 J a n 0 8 M a y 0 8 S e p 0 8 J a n 0 9 M a y 0 9 S e p 0 9 J a n 1 0 M a y 1 0 S e p 1 001002003004005006007001 A u g 9 A u g 1 7 A u g 2 5 A u g 2 S e p 1 0 S e p 1 8 S e p 2 6 S e p 4 Oc t 1 2 Oc t0100200300400500600日期 0 8 A u g 1 0 1 6 A u g 1 0 2 4 A u g 1 0 0 1 S e p 1 0 0 9 S e p 1 0 1 7 S e p 1 0 2 5 S e p 1 0 0 3 Oc t 1 0 1 1 Oc t 1 002468101214161820Jan10Jan10Feb10Feb10Mar10Mar10Mar10Apr10Apr10May10May10Jun10Jun10Jul10Jul10Aug10Aug10Aug10Sep10Sep10Oct10Oct10萬匯聚財(cái)智 共享成長 目 錄 一、房價(jià) 二、房市 三、房企 匯聚財(cái)智 共享成長 買方 賣方 查詢房源信息 發(fā)布房源信息 實(shí)地看房，確定購房意向 買方帶定金、身份證明等 買方準(zhǔn)備貸款資料 賣方帶房屋產(chǎn)權(quán)證明、身份證明等 簽訂買賣合同、 《 二手房買賣契約 》 賣方準(zhǔn)備產(chǎn)權(quán)證明 辦理貸款手續(xù) 辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶 辦理土地證過戶 戶口遷出、房屋交驗(yàn)、費(fèi)用結(jié)清 交易完成 買方支付首付款 買方支付購房尾款 銀行放貸款到賣方 圖 33：二手房交易流程圖 資料來源：長江證券研究部 一手房和二手房 混亂的概念 匯聚財(cái)智 共享成長 分類 買方 賣方 契稅 房款的 % （面積在 144平米以上的需要繳納 3%，面積在 90平米以下并且是首套房的可以繳納 1%） 無 印花稅 房款的 % 房款的 % 交易費(fèi) 3元 /平方米 3元 /平方米 測繪費(fèi) 各地區(qū)不同 無 權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi) 各地區(qū)不同 無 中介費(fèi) 買賣雙方共同承擔(dān)，總房款的 3% 營業(yè)稅 無 非普通住宅以及普通住宅未滿五年為成交價(jià)*%，普通住宅滿五年免征。本公司及其所屬 關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)可能會持有報(bào)告中提到的公司所發(fā)行的證券頭寸并進(jìn)行交易，也可能為這些公司提供或者爭取 提供投資銀行、財(cái)務(wù)顧問或者金融產(chǎn)品等相關(guān)服務(wù)。報(bào)告中的信息或意見并不構(gòu)成所 述證券的買賣出價(jià)或征價(jià)，投資者據(jù)此做出的任何投資決策與本公司和作者無關(guān)。 個(gè)人所得稅 無 房產(chǎn)交易盈利部分的 20%或者總房款的 1%（房產(chǎn)證滿 5年并且是唯一住房的可以免除） 表 3：目前二手房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi) 資料來源：長江證券研究部整理 二手房是未來調(diào)控新思路 匯聚財(cái)智 共享成長 圖 34： 美國百萬以上大都市區(qū)占大都市區(qū)人口比例 圖 36： 日本三大都市圈人口增長 圖 35： 美國百萬以上大都市區(qū)占美國總?cè)丝诘谋壤? 圖 37： 日本市鎮(zhèn)村數(shù)量統(tǒng)計(jì) 一線城市和二三線城市 大城市化經(jīng)典路徑 資料來源： bloomberg，長江證券研究部 資料來源： bloomberg，長江證券研究部 資料來源： bloomberg，長江證券研究部 資料來源： bloomberg，長江證券研究部 0%10%20%30%40%50%60%70%80%1940 1950 1960 1970 1980 1990 20220%10%20%30%40%50%60%70%1940 1950 1960 1970 1980 1990 20220500010000150002022025000300001955 1960 1965 1970 1975東京圈 阪神圈 中京圈02022400060008000100001940 1950 1960 1970 1980C I T I E S T O W N S V I L L A G E S匯聚財(cái)智 共享成長 圖 38： 武漢商品房周成交面積（萬平米） 圖 40： 人均居住面積比較 圖 39： 天津一手住宅周成交面積（萬平米） 圖 41： 重慶一手房房價(jià) 二三線城市的舞步 漸進(jìn)高潮 資料來源：武漢房地產(chǎn)信息網(wǎng)，長江證券研究部 資料來源：天津房地產(chǎn)信息網(wǎng)，長江證券研究部 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，長江證券研究部 資料來源：重慶房地產(chǎn)信息網(wǎng)，長江證券研究部 0102030405060O c t 0 8 J a n 0 9 A p r 0 9 J u l 0 9 O c t 0 9 J a n 1 0 A p r 1 0 J u l 1 005101520253035廣州 長沙 武漢 鄭州 杭州 南京2022年 2022年 2022年 2022年 2022年40004500500055006000650070007500Nov09Nov09Nov09Dec09Dec09Jan10Jan10Feb10Feb10Mar10Mar10Apr10Apr10May10May10May10Jun10Jun10Jul10Jul10Aug10Aug10Sep10Sep10Oct10Oct100510152025303540J a n 0 7 J u l 0 7 J a n 0 8 J u l 0 8 J a n 0 9 J u l 0 9 J a n 1 0 J u l 1 0匯聚財(cái)智 共享成長 圖 42： 特惠型 圖 44： 19972022經(jīng)濟(jì)適用房投資情況 圖 43： 臺灣國民住宅計(jì)劃實(shí)施情況 圖 45： 經(jīng)濟(jì)適用房投資額占財(cái)政收入比重 住房保障問題 資料來源：長江證券研究部 資料來源：長江證券研究部整理 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，江證券研究部 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，長江證券研究部 0 . 0 0 %0 . 5 0 %1 . 0 0 %1 . 5 0 %2 . 0 0 %2 . 5 0 %3 . 0 0 %3 . 5 0 %美國 英國 加拿大 澳大利亞中央財(cái)政支持中住房項(xiàng)目及社區(qū)環(huán)境所占比例0 . 0 00 . 0 10 . 0 20 . 0 32022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年20100102030405060701998 年 1999 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率 住宅投資增長率經(jīng)濟(jì)適用住房投資增長率 經(jīng)濟(jì)適用房投資占住宅投資的比重05000010000015000020220025000019551975 19761981 19821985 19861989 19891991 19922022政府直接興建 貸款人民自建 獎勵投資興建 輔助人民貸款自購匯聚財(cái)智 共享成長 圖 46： 2022年來四大城市寫字樓供求情況（萬平米） 圖 48： 房屋銷售價(jià)格指數(shù) 圖 47： 商品房分類銷售金額累計(jì)同比增速 圖 49： 房屋租賃價(jià)格指數(shù) 商業(yè)與住宅 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，長江證券研究部 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，長江證券研究部 資料來源： wind，長江證券研究部 資料來源： wind，長江證券研究部 959799101103105107109111113115J u n 0 5 N o v 0 5 A p r 0 6 S e p 0 6 Feb 0 7 J u l0 7 D e c 0 7 M a y 0 8 Oc t 0 8 M a r 0 9 A u g 0 9 J a n 1 0商品房 辦公樓859095100105110115120125130135M a r 9 8 M a r 9 9 M a r 0 0 M a r 0 1 M a r 0 2 M a r