【正文】 150200250300Ja n 0 7 Ju n 0 7 Nov 0 7 A p r 0 8 S e p 0 8 F e b 0 9 Ju l 0 9 Dec 0 9 M a y 1 0 Oct 1 0020406080100120140居住土地出讓面積 （ 萬平米 ） 成交金額 （ 億元 ）匯聚財智 共享成長 ?囤地嚴重 ?近期土地出讓增長明顯 ?結(jié)構(gòu)不合理才是大問題 圖 27：新開工 竣工面積（時差 2年） 資料來源： Wind, 長江證券研究部 也談成本推動 土地供給不足是偽命題 圖 28： 全國土地購買與開發(fā)面積同比增長率 資料來源： 國家統(tǒng)計局 , 長江證券研究部 6 0 % 4 0 % 2 0 %0%20%40%60%80%F e b 0 5 O c t 0 5 J u n 0 6 F e b 0 7 O c t 0 7 J u n 0 8 F e b 0 9 O c t 0 9 J u n 1 0全國土地購置面積同比 全國完成土地開發(fā)面積同比0500010000150002022025000300003500040000F eb 05 J ul0 5 De c 05 M ay 06 Oc t 06 M ar 07 A ug 07 J an 08 J un 08 No v 08 A pr 09 S ep 09 F eb 10 J ul1 0匯聚財智 共享成長 也談成本推動 關(guān)注資金成本 公司 時間 融資方式 借貸方 金額 期限 年利率 龍湖地產(chǎn) 4月 定期貸款 銀團貸款 最高 4年 恒大地產(chǎn) 4月 票據(jù) 6億美元 5年 13% 碧桂園 4月 票據(jù) 7年 % 佳兆業(yè) 4月 票據(jù) 5年 % 花樣年 5月 票據(jù) 5年 14% 中國奧園 6月 定期貸款 中國銀行等 5億港元 5年 表 2：部分房企境外融資表 月份 發(fā)行規(guī)模（億元） 當月占比 平均規(guī)模（億元） 平均信托年限 平均預期收益率 （未加費用 5%） 集合信托信托總規(guī)模 （億元） 1月 93 % % 175 2月 70 % 5 % 115 3月 81 % % 243 4月 131 % % 254 5月 64 % % 164 6月 175 % 2 % 302 7月 212 % % 394 8月 221 % % 395 9月 129 % % 281 資料來源：各大網(wǎng)站 ,長江證券研究部 表 1：房地產(chǎn)信托融資表 匯聚財智 共享成長 圖 29： 深圳近期成交量 圖 31： 南京一手房成交量 圖 30： 深圳二手房成交量 圖 32： 杭州近期成交量 政策短期化與長期化 限購帶來的風險 資料來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)，長江證券研究部 資料來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)，長江證券研究部 資料來源：透明網(wǎng)，長江證券研究部 資料來源：透明網(wǎng)，長江證券研究部 0153045607590J a n 0 7 M a y 0 7 S e p 0 7 J a n 0 8 M a y 0 8 S e p 0 8 J a n 0 9 M a y 0 9 S e p 0 9 J a n 1 0 M a y 1 0 S e p 1 001002003004005006007001 A u g 9 A u g 1 7 A u g 2 5 A u g 2 S e p 1 0 S e p 1 8 S e p 2 6 S e p 4 Oc t 1 2 Oc t0100200300400500600日期 0 8 A u g 1 0 1 6 A u g 1 0 2 4 A u g 1 0 0 1 S e p 1 0 0 9 S e p 1 0 1 7 S e p 1 0 2 5 S e p 1 0 0 3 Oc t 1 0 1 1 Oc t 1 002468101214161820Jan10Jan10Feb10Feb10Mar10Mar10Mar10Apr10Apr10May10May10Jun10Jun10Jul10Jul10Aug10Aug10Aug10Sep10Sep10Oct10Oct10萬匯聚財智 共享成長 目 錄 一、房價 二、房市 三、房企 匯聚財智 共享成長 買方 賣方 查詢房源信息 發(fā)布房源信息 實地看房，確定購房意向 買方帶定金、身份證明等 買方準備貸款資料 賣方帶房屋產(chǎn)權(quán)證明、身份證明等 簽訂買賣合同、 《 二手房買賣契約 》 賣方準備產(chǎn)權(quán)證明 辦理貸款手續(xù) 辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶 辦理土地證過戶 戶口遷出、房屋交驗、費用結(jié)清 交易完成 買方支付首付款 買方支付購房尾款 銀行放貸款到賣方 圖 33：二手房交易流程圖 資料來源：長江證券研究部 一手房和二手房 混亂的概念 匯聚財智 共享成長 分類 買方 賣方 契稅 房款的 % （面積在 144平米以上的需要繳納 3%，面積在 90平米以下并且是首套房的可以繳納 1%） 無 印花稅 房款的 % 房款的 % 交易費 3元 /平方米 3元 /平方米 測繪費 各地區(qū)不同 無 權(quán)屬登記費及取證費 各地區(qū)不同 無 中介費 買賣雙方共同承擔，總房款的 3% 營業(yè)稅 無 非普通住宅以及普通住宅未滿五年為成交價*%，普通住宅滿五年免征。 個人所得稅 無 房產(chǎn)交易盈利部分的 20%或者總房款的 1%（房產(chǎn)證滿 5年并且是唯一住房的可以免除） 表 3：目前二手房交易環(huán)節(jié)稅費 資料來源：長江證券研究部整理 二手房是未來調(diào)控新思路 匯聚財智 共享成長 圖 34： 美國百萬以上大都市區(qū)占大都市區(qū)人口比例 圖 36： 日本三大都市圈人口增長 圖 35： 美國百萬以上大都市區(qū)占美國總?cè)丝诘谋壤? 圖 37： 日本市鎮(zhèn)村數(shù)量統(tǒng)計 一線城市和二三線城市 大城市化經(jīng)典路徑 資料來源： bloomberg，長江證券研究部 資料來源： bloomberg，長江證券研究部 資料來源： bloomberg，長江證券研究部 資料來源： bloomberg，長江證券研究部 0%10%20%30%40%50%60%70%80%1940 1950 1960 1970 1980 1990 20220%10%20%30%40%50%60%70%1940 1950 1960 1970 1980 1990 20220500010000150002022025000300001955 1960 1965 1970 1975東京圈 阪神圈 中京圈02022400060008000100001940 1950 1960 1970 1980C I T I E S T O W N S V I L L A G E S匯聚財智 共享成長 圖 38： 武漢商品房周成交面積（萬平米） 圖 40： 人均居住面積比較 圖 39： 天津一手住宅周成交面積（萬平米） 圖 41： 重慶一手房房價 二三線城市的舞步 漸進高潮 資料來源：武漢房地產(chǎn)信息網(wǎng)，長江證券研究部 資料來源：天津房地產(chǎn)信息網(wǎng)，長江證券研究部 資料來源：國家統(tǒng)計局，長江證券研究部 資料來源：重慶房地產(chǎn)信息網(wǎng)，長江證券研究部 0102030405060O c t 0 8 J a n 0 9 A p r 0 9 J u l 0 9 O c t 0 9 J a n 1 0 A p r 1 0 J u l 1 005101520253035廣州 長沙 武漢 鄭州 杭州 南京2022年 2022年 2022年 2022年 2022年40004500500055006000650070007500Nov09Nov09Nov09Dec09Dec09Jan10Jan10Feb10Feb10Mar10Mar10Apr10Apr10May10May10May10Jun10Jun10Jul10Jul10Aug10Aug10Sep10Sep10Oct10Oct100510152025303540J a n 0 7 J u l 0 7 J a n 0 8 J u l 0 8 J a n 0 9 J u l 0 9 J a n 1 0 J u l 1 0匯聚財智 共享成長 圖 42： 特惠型 圖 44： 19972022經(jīng)濟適用房投資情況 圖