20xx年房地產(chǎn)投資策略-文庫吧
2024-12-31 11:31 本頁面
【正文】 8 202205 20220805000100001500020220250003000035000400004500050000香港賣地地價(jià)（百萬） 香港賣地面積（平米）1 . 5 02 . 0 02 . 5 03 . 0 03 . 5 04 . 0 04 . 5 02022 年 1 月 2022 年 7 月 2022 年 1 月 2022 年 7 月 2022 年 1 月 2022 年 7 月 2022 年 1 月 2022 年 7 月 2022 年 1 月 2022 年 7 月6. 16. 26. 36. 46. 56. 66. 76. 86. 9Jan10Jan10Feb10Feb10Mar10Mar10Mar10Apr10Apr10May10May10Jun10Jun10Jul10Jul10Aug10Aug10Aug10Sep10Sep10Oct10 4. 00 2. 000. 002. 004. 006. 008. 0010 . 00J an 07Mar 07May 07J ul07S ep 07Nov 0 7J an 08Mar 08May 08J ul08S ep 08Nov 0 8J an 09Mar 09May 09J ul09S ep 09Nov 0 9J an 10Mar 10May 10J ul10S ep 10匯聚財(cái)智 共享成長(zhǎng) 圖 17： 2022年以來萬科銷售面積 圖 19： 萬科銷售戶型圖 圖 18： 萬科按支付劃分的銷售結(jié)構(gòu) 圖 20： 萬科銷售產(chǎn)品需求類型 樓市供求關(guān)系 剛需真得很多嗎 ? 資料來源：公司公告，長(zhǎng)江證券研究部 資料來源：萬科，長(zhǎng)江證券研究部 資料來源：萬科，長(zhǎng)江證券研究部 資料來源：萬科，長(zhǎng)江證券研究部 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%20222022J an 10F eb 10M ar 10A pr 10M ay 10J un 10J ul1 0A ug 10S ep 1090平方米以下(%) 90144平方米(%) 144180平方米(%) 180平方米以上(%)0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%20222022J an 10F eb 10M ar 10A pr 10M ay 10J un 10J ul1 0A ug 10S ep 10首次置業(yè) 改善 其他需求（第二居所+高檔+商務(wù)）0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%20222022J an 10F eb 10M ar 10A pr M ay 10J un 10J ul 10A ug 10S ep 10一次性付款（%） 按揭中首付部分（% ） 按揭中貸款部分（% ）0100200300400500600700800900J an 10 F eb 10 M ar 10 A pr 10 M ay 10 J un 10 J ul1 0 A ug 10 S ep 10 Oc t 10匯聚財(cái)智 共享成長(zhǎng) ?近年來住宅用地價(jià)格增速顯然高于商業(yè)、工業(yè)用地 ?住宅用地價(jià)格某些年份有飛躍式增長(zhǎng) ?與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)相對(duì)應(yīng) 互相推動(dòng)關(guān)系 圖 21：北京市商業(yè)、住宅、工業(yè)用地價(jià)格 資料來源： Wind, 長(zhǎng)江證券研究部 也談成本推動(dòng) 圖 22：廣州市商業(yè)、住宅、工業(yè)用地價(jià)格 02022400060008000100001202214000M a r 0 3 M a r 0 4 M a r 0 5 M a r 0 6 M a r 0 7 M a r 0 8 M a r 0 9 M a r 1 0商業(yè)平均地價(jià) 住宅平均地價(jià) 工業(yè)平均地價(jià)01000202230004000500060007000M a r 0 3 M a r 0 4 M a r 0 5 M a r 0 6 M a r 0 7 M a r 0 8 M a r 0 9 M a r 1 0商業(yè)平均地價(jià) 住宅平均地價(jià) 工業(yè)平均地價(jià)資料來源： Wind, 長(zhǎng)江證券研究部 匯聚財(cái)智 共享成長(zhǎng) 圖 23： 杭州住宅土地出讓面積與金額 圖 25： 西安住宅土地出讓面積與金額 圖 24： 上海住宅土地出讓面積與金額 圖 26： 武漢住宅土地出讓面積與金額 也談成本推動(dòng) 今年土地并不少 !!! 資料來源：杭州國土局，長(zhǎng)江證券研究部 資料來源：上海國土局，長(zhǎng)江證券研究部 資料來源：西安國土局，長(zhǎng)江證券研究部 資料來源：武漢國土局，長(zhǎng)江證券研究部 0102030405060708090100F e b 0 7 Ju l 0 7 Dec 0 7 M a y 0 8 Oct 0 8 M a r 0 9 A u g 0 9 Ja n 1 0 Ju n 1 0020406080100120140160180200居住土地出讓面積（萬平米） 成交金額（億元）050100150200250Ja n 0 7 Ju n 0 7 Nov 0 7 A p r 0 8 S e p 0 8 F e b 0 9 Ju l 0 9 Dec 0 9 M a y 1 0 Oct 1 0020406080100120140160180200居住土地出讓面積 （ 萬平米 ） 成交金額 （ 億元 ）020406080100120Ja n 0 7 Ju n 0 7 Nov 0 7 A p r 0 8 S e p 0 8 F e b 0 9 Ju l 0 9 Dec 0 9 M a y 1 0 Oct 1 00510152025303540居住土地出讓面積 （ 萬平米 ） 成交金額 （ 億元 ）050100150200250300Ja n 0 7 Ju n 0 7 Nov 0 7 A p r 0 8 S e p 0 8 F e b 0 9 Ju l 0 9 Dec 0 9 M a y 1 0 Oct 1 0020406080100120140居住土地出讓面積 （ 萬平米 ） 成交金額 （ 億元 ）匯聚財(cái)智 共享成長(zhǎng) ?囤地嚴(yán)重 ?近期土地出讓增長(zhǎng)明顯 ?結(jié)構(gòu)不合理才是大問題 圖 27：新開工 竣工面積（時(shí)差 2年） 資料來源： Wind, 長(zhǎng)江證券研究部 也談成本推動(dòng) 土地供給不足是偽命題 圖 28： 全國土地購買與開發(fā)面積同比增長(zhǎng)率 資料來源： 國家統(tǒng)計(jì)局 , 長(zhǎng)江證券研究部 6 0 % 4 0 % 2 0 %0%20%40%60%80%F e b 0 5 O c t 0 5 J u n 0 6 F e b 0 7 O c t 0 7 J u n 0 8 F e b 0 9 O c t 0 9 J u n 1 0全國土地購置面積同比 全國完成土地開發(fā)面積同比0500010000150002022025000300003500040000F eb 05 J ul0 5 De c 05 M ay 06 Oc t 06 M ar 07 A ug 07 J an 08 J un 08 No v 08 A pr 09 S ep 09 F eb 10 J ul1 0匯聚財(cái)智 共享成長(zhǎng) 也談成本推動(dòng) 關(guān)注資金成本 公司 時(shí)間 融資方式 借貸方 金額 期限 年利率 龍湖地產(chǎn) 4月 定期貸款 銀團(tuán)貸款 最高 4年 恒大地產(chǎn) 4月 票據(jù) 6億美元 5年 13% 碧桂園 4月 票據(jù) 7年 % 佳兆業(yè) 4月 票據(jù) 5年 % 花樣年 5月 票據(jù) 5年 14% 中國奧園 6月 定期貸款 中國銀行等 5億港元 5年 表 2：部分房企境外融資表 月份 發(fā)行規(guī)模（億元） 當(dāng)月占比 平均規(guī)模（億元） 平均信托年限 平均預(yù)期收益率 （未加費(fèi)用 5%） 集合信托信托總規(guī)模 （億元） 1月 93 % % 175 2月 70 % 5 % 115 3月 81 % % 243 4月 131 % % 254 5月 64 % % 164 6月 175 % 2 % 302 7月 212 % % 394 8月 221 % % 395 9月 129 % % 281 資料來源：各大網(wǎng)站 ,長(zhǎng)江證券研究部 表 1：房地產(chǎn)信托融資表 匯聚財(cái)智 共享成長(zhǎng)
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