【正文】 本報(bào)告版權(quán)僅為本公司所有，未經(jīng)書面許可，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得以任何形式翻版、復(fù)制和發(fā)布。本公司已力求報(bào)告內(nèi)容的客觀、公正，但文中的觀點(diǎn)、結(jié) 論和建議僅供參考，不代表對(duì)證券價(jià)格漲跌或市場走勢(shì)的確定性判斷。 個(gè)人所得稅 無 房產(chǎn)交易盈利部分的 20%或者總房款的 1%（房產(chǎn)證滿 5年并且是唯一住房的可以免除） 表 3：目前二手房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi) 資料來源：長江證券研究部整理 二手房是未來調(diào)控新思路 匯聚財(cái)智 共享成長 圖 34： 美國百萬以上大都市區(qū)占大都市區(qū)人口比例 圖 36： 日本三大都市圈人口增長 圖 35： 美國百萬以上大都市區(qū)占美國總?cè)丝诘谋壤? 圖 37： 日本市鎮(zhèn)村數(shù)量統(tǒng)計(jì) 一線城市和二三線城市 大城市化經(jīng)典路徑 資料來源： bloomberg，長江證券研究部 資料來源： bloomberg，長江證券研究部 資料來源： bloomberg，長江證券研究部 資料來源： bloomberg，長江證券研究部 0%10%20%30%40%50%60%70%80%1940 1950 1960 1970 1980 1990 20220%10%20%30%40%50%60%70%1940 1950 1960 1970 1980 1990 20220500010000150002022025000300001955 1960 1965 1970 1975東京圈 阪神圈 中京圈02022400060008000100001940 1950 1960 1970 1980C I T I E S T O W N S V I L L A G E S匯聚財(cái)智 共享成長 圖 38： 武漢商品房周成交面積（萬平米） 圖 40： 人均居住面積比較 圖 39： 天津一手住宅周成交面積（萬平米） 圖 41： 重慶一手房房價(jià) 二三線城市的舞步 漸進(jìn)高潮 資料來源：武漢房地產(chǎn)信息網(wǎng)，長江證券研究部 資料來源：天津房地產(chǎn)信息網(wǎng)，長江證券研究部 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，長江證券研究部 資料來源：重慶房地產(chǎn)信息網(wǎng)，長江證券研究部 0102030405060O c t 0 8 J a n 0 9 A p r 0 9 J u l 0 9 O c t 0 9 J a n 1 0 A p r 1 0 J u l 1 005101520253035廣州 長沙 武漢 鄭州 杭州 南京2022年 2022年 2022年 2022年 2022年40004500500055006000650070007500Nov09Nov09Nov09Dec09Dec09Jan10Jan10Feb10Feb10Mar10Mar10Apr10Apr10May10May10May10Jun10Jun10Jul10Jul10Aug10Aug10Sep10Sep10Oct10Oct100510152025303540J a n 0 7 J u l 0 7 J a n 0 8 J u l 0 8 J a n 0 9 J u l 0 9 J a n 1 0 J u l 1 0匯聚財(cái)智 共享成長 圖 42： 特惠型 圖 44： 19972022經(jīng)濟(jì)適用房投資情況 圖 43： 臺(tái)灣國民住宅計(jì)劃實(shí)施情況 圖 45： 經(jīng)濟(jì)適用房投資額占財(cái)政收入比重 住房保障問題 資料來源：長江證券研究部 資料來源：長江證券研究部整理 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，江證券研究部 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，長江證券研究部 0 . 0 0 %0 . 5 0 %1 . 0 0 %1 . 5 0 %2 . 0 0 %2 . 5 0 %3 . 0 0 %3 . 5 0 %美國 英國 加拿大 澳大利亞中央財(cái)政支持中住房項(xiàng)目及社區(qū)環(huán)境所占比例0 . 0 00 . 0 10 . 0 20 . 0 32022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年20100102030405060701998 年 1999 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率 住宅投資增長率經(jīng)濟(jì)適用住房投資增長率 經(jīng)濟(jì)適用房投資占住宅投資的比重05000010000015000020220025000019551975 19761981 19821985 19861989 19891991 19922022政府直接興建 貸款人民自建 獎(jiǎng)勵(lì)投資興建 輔助人民貸款自購匯聚財(cái)智 共享成長 圖 46： 2022年來四大城市寫字樓供求情況（萬平米） 圖 48： 房屋銷售價(jià)格指數(shù) 圖 47： 商品房分類銷售金額累計(jì)同比增速 圖 49： 房屋租賃價(jià)格指數(shù) 商業(yè)與住宅 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，長江證券研究部 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，長江證券研究部 資料來源： wind，長江證券研究部 資料來源： wind，長江證券研究部 959799101103105107109111113115J u n 0 5 N o v 0 5 A p r 0 6 S e p 0 6 Feb 0 7 J u l0 7 D e c 0 7 M a y 0 8 Oc t 0 8 M a r 0 9 A u g 0 9 J a n 1 0商品房 辦公樓859095100105110115120125130135M a r 9 8 M a r 9 9 M a r 0 0 M a r 0 1 M a r 0 2 M a r 0 3 M a r 0 4 M a r 0 5 M a r 0 6 M a r 0 7 M a r 0 8 M a r 0 9 M a r 1 0住宅 辦公樓( 60 )( 40 )( 20 )020406080100120140F eb 07 J un 07 Oc t 07 F eb 08 J un 08 Oc t 08 F eb 09 J un 09 Oc t 09 F eb 10 J un 10 Oc t 10住宅 辦公樓 商業(yè)營業(yè)用房010203040506070802022 年 1 月 2022 年 2 月 2022 年 3 月 2022 年 4 月 2022 年 5 月 2022 年 6 月 2022 年 7 月 2022 年 8 月 2022 年 9 月供應(yīng)面積 銷售面積匯聚財(cái)智 共享成長 目 錄 一、房價(jià) 二、房市 三、房企 匯聚財(cái)智 共享成長 目前商業(yè)模式的困境 開發(fā)商 快速周轉(zhuǎn)模式 產(chǎn)品差異化模式 萬科、恒大等 星河灣、龍湖等 資本市場與實(shí)體經(jīng)濟(jì)背離的困境 估值下移的原因： ?融資 ?土地 ?稅收 匯聚財(cái)智 共享成長 ?06年地產(chǎn)企業(yè)資本化元年 參考報(bào)告 《 資本化 規(guī)模化 兼論成長 》 ?07年股權(quán)融資 380億元 盈利增長了 127% ?08年融資規(guī)模下降 ?09年恢復(fù)正常水平 圖 50：上市房企融資規(guī)模與盈利增長（不含資產(chǎn)注入） 融資 :與企業(yè)的成長正相關(guān) 0501001502002503003504002022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 Q120%0%20%40%60%80%100%120%140%融資額 （ 億元 ） 上市公司盈利增長圖 51： 保利上市前后對(duì)比 資料來源：公司公告 , 長江證券研究部 資料來源：公司公告 , 長江證券研究部 0501001502002502022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年00 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 41 . 6營業(yè)收入 同比增長匯聚財(cái)智 共享成長 ?上市房企再融資首先通過國土部審查才有可能獲得證監(jiān)會(huì)審核資格 ?去年提出 A股房企融資困難將成為常態(tài) 目前超過 900億再融資受阻 ?融資的受限會(huì)影響到企業(yè)的成長性 融資 :目前企業(yè)融資受限 日期 政策 發(fā)布單位 相關(guān)內(nèi)容簡介 2022年 4月 14日 研究部署遏制部分城市房價(jià)過快上漲的政策措施 國務(wù)院 嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為 ， 對(duì)存在捂盤惜售 、 土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ， 限制新購置土地 ， 暫停批準(zhǔn)上市 、 再融資和重大資產(chǎn)重組 ， 商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款 。 2022年 4月 17日 《 國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知 》 (新國十條 ) 國務(wù)院 對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款 ， 證監(jiān)部