【正文】 予支持，將其培育成強勢企業(yè)，分享綜合收益 基金組合投資 基金介入 基金介入 基金介入 土地投標 拿到預售證 結構封頂 拿到四證 拿 地 缺口一： 啟動資金 缺口二： 四證未全，銀 行不發(fā)放開發(fā) 貸款 缺口三： 項目未封頂， 銀行不發(fā)放按揭貸款 2. 4 房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時點及個案 房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時點 北京左岸公社。項目在獲得立項后，資金出現(xiàn)問題，土地出讓金都沒辦法繳納。偉業(yè)基金介入后做了一系列操作，幫其解決資金問題： ? 以項目控股權方的身份介入項目，偉業(yè)不參與項目分紅，但發(fā)展商須向其支付高于銀行的利息； ? 協(xié)助發(fā)展商向銀行貸款； ? 資金鏈連上后，偉業(yè)作股權轉(zhuǎn)讓退出項目。 北京國恒基業(yè)大廈項目。該項目發(fā)展商資金鏈在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷裂，偉業(yè)基金介入后的操作方式： ? 偉業(yè)以項目全程打理方身份介入項目，調(diào)整原項目定位，提高其項目投資可行性； ? 推薦有實力的建筑商帶資施工； ? 自身拆借 2500萬給發(fā)展商，發(fā)展商按銀行同期利率支付偉業(yè)利息； ? 發(fā)展商四證全后，偉業(yè)協(xié)助其向銀行貸款 。 房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)時點的案例 資金缺口一的解決個案： 資金缺口 二的解決個案： 資金缺口三比較突出的一個例子是北京今典集團 “ 蘋果社區(qū) ” 的 “ 貼息委托貸款 ” 案例。因為 “ 121文件 ” 規(guī)定商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂?shù)淖》堪l(fā)放個人住房貸款，為解決從拿到預售證到項目封頂這段時期內(nèi)的資金瓶頸，今典集團推出 “ 發(fā)展商貼息委托貸款 ” 的策略，今典自己出資 2億元，以“ 貼息委托貸款 ” 的方式委托給北京市商業(yè)銀行，在樓盤封頂之前向購房者進行按揭，利率比正常銀行貸款利率低一個百分點；待樓盤封頂之后，該按揭轉(zhuǎn)為正常利率的銀行住房貸款。精瑞基金和北國投的介入改變來了上述模式： 資金缺口三的解決個案： ? 先由北國投針對蘋果社區(qū)發(fā)行房貸信托計劃，與精瑞基金在國外的資金能力相配合，向國內(nèi)外的機構和個人融資； ? 在項目樓盤封頂之前，是由北國投通過發(fā)行信托融得的資金，來向蘋果社區(qū)的購房者按揭貸款； ? 樓盤封頂之后，北國投將按揭項目轉(zhuǎn)給銀行，銀行支付給北國投相應的款項，購房者轉(zhuǎn)向銀行按揭。其中銀行提供按揭的利率仍按照目前銀行的個人住房貸款利率來做； ④ 購 房 者 機構和個人 （精瑞基金） 蘋果社區(qū) 北 國 投 樓盤封頂之前提供按揭 封頂之后轉(zhuǎn)按 銀 行 支付購房款 投資房貸信托 銷售房貸計劃 ① ② 基金 +信托介入解決資金缺口的操作流程圖 前后兩種模式的最大變化是：舊模式中發(fā)展商自己要拿 2億元出來委托銀行 “ 貼息貸款 ” 。在新模式中，這 2億元不用發(fā)展商出了，由信托計劃負責去融資，融資對象包括國外基金和國內(nèi)的機構和個人 ,信托和基金在這個時候發(fā)揮作用了。 2. 5 三種典型的盈利模式 增值為王 —— 房地產(chǎn)基金盈利模式策劃和設計的基本指導思想 以投資管理能力為主導的盈利模式通過系統(tǒng)地對目標項目實施投資運作及管理運作，尋求投資資本的收益和增值，體現(xiàn)了地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展集合投資工具的本質(zhì)特征，因而可以作為地產(chǎn)投資基金的主導經(jīng)營業(yè)務。 以投資管理能力為主導的盈利模式 以融資業(yè)務為主導的盈利模式 以投資銀行業(yè)務為主導的盈利模式將房地產(chǎn)資本運營（如房地產(chǎn)并購、房地產(chǎn)公司重組、房地產(chǎn)公司上市策劃等）作為基金的主要經(jīng)營業(yè)務。 以投資銀行業(yè)務為主導的盈利模式 以融資業(yè)務為主導的盈利模式把為目標房地產(chǎn)發(fā)展項目提供融資支持和融資服務作為主要經(jīng)營業(yè)務，由于房地產(chǎn)銀根緊縮，這種運營模式在目前市場環(huán)境下有著一定的發(fā)展空間。 2. 6 以投資管理業(yè)務為主導的地產(chǎn)投資基金的投資運營和盈利模式 ? 一是 開發(fā)型投資 對目標房地產(chǎn)開發(fā)項目進行投資，尋求投資的增值； ? 二是 風險投資型投資 運用典型風險投資基金的投資理念，對房地產(chǎn)相關高科技產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標企業(yè)進行投資，尋求風險投資的增值； ? 三是 收租型投資 長期持有寫字樓、購物中心、商務公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長期穩(wěn)健經(jīng)營收益，并在條件成熟時透過房地產(chǎn)投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值； ? 四是 抵押資產(chǎn)型投資 投資收購銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)證券化或受益權轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。深圳國際信托投資公司發(fā)行的 “ 深國投 深圳發(fā)展銀行總行營業(yè)部信貸資產(chǎn)受讓項目集合資金信托計劃 ” 于 2021年 1月 14日成立，這一金融創(chuàng)新模式為國內(nèi)資產(chǎn)證券化和地產(chǎn)投資基金參與銀行抵押資產(chǎn)投資提供了可資研究和借鑒的范例； ? 五是 不良資產(chǎn)處置型投資 投資收購銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。如高盛、摩根斯坦利等幾大國際著名投資銀行就對國內(nèi)不良資產(chǎn)的處置和投資情有獨鐘。 以投資管理業(yè)務為主導的地產(chǎn)投資基金，其投資運營通常又可分為下列幾種具體的運營和盈利模式： 3. 1 進入中國的境外房地產(chǎn)基金運作機構及其 基金 產(chǎn)品 澳大利亞最大投行 “ 麥格理 ” 公司（ MacquarieBank）與英國基金管理公司 “ 施羅德 ” 所屬的 “ 亞洲物業(yè)集團 ” （ SAP）合資成立了 “ 第一中國房地產(chǎn)發(fā)展集團有限公司 ” ，并成功開發(fā)了高檔住宅小區(qū) “ 奧麗花苑 ” 。這是上海住宅開發(fā)商中第一個非亞洲區(qū)開發(fā)商。 第一中國房地產(chǎn)發(fā)展集團有限公司 ? “ 中國房地產(chǎn)基金 ” 由荷蘭 ING國際集團與首創(chuàng)集團在 2021年在開曼群島共同合資成立，基金的主要股東是來自歐美、東南亞、中國香港和中國臺灣地區(qū)的大型房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)。該基金籌集資金超過 60 億元，期限為 8~10 年，這也是全球首家面向中國房地產(chǎn)市場的基金，由 ING 全資子公司霸菱投資管理。 ? 中國房地產(chǎn)基金和首創(chuàng)置業(yè)合作開發(fā) “ 第三置業(yè) ” ，并占有 30％的股份；而在東壩河附近的太平洋城，中國房地產(chǎn)基金也擁有 80％的控股權。 ? 中國房地產(chǎn)基金負責人、北京太平洋城董事長胡旭成表示，他們所看中的是商務開發(fā)。地產(chǎn)基金在國外投資的首選是收益較好的寫字樓。但在國內(nèi)，由于大多存在非理性競爭、市場不穩(wěn)定等因素，這類能夠做好的物業(yè)并不多見。因此，在國內(nèi)又不適合做投資基金。但是，中國經(jīng)濟高速發(fā)展的誘惑，又使得他們難以割舍。也正因為如此，他們才不得不選擇自己投資開發(fā)新項目。 中國房地產(chǎn)基金 三、境內(nèi)外房地產(chǎn)基金在中國的運作機構及基金產(chǎn)品 ? 2021年 7月底 ,亞洲最大上市地產(chǎn)公司之一 —— 新加坡嘉德置地旗下嘉茂基金宣布成立中國住宅發(fā)展基金 ,來自歐美、新加坡、臺灣等地的投資者拿出 1億至 2 億美元成立中國住宅發(fā)展基金 ,投資于上海或北京的中高檔私人住宅項目。同時，該基金也關注上海、北京和廣州等城市價位在 5000～ 20210 元／平方米的不同檔次的商品房投資。 ３、中國住宅發(fā)展基金 ? 2021 年 7 月 10 日 ,摩根士丹利房地產(chǎn)基金 MSREF 宣布，與上海盧灣區(qū)政府控股的地產(chǎn)發(fā)展商永業(yè)集團建立共同投資上海房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟。 ? 雙方同時還宣布了合作投資的第一個項目：摩根士丹利房地產(chǎn)基金 MSREF 聯(lián)同兩家新加坡公司，入股永業(yè)集團旗下的大型地產(chǎn)項目錦麟天地雅苑。項目總投資達 9000萬美元折合人民幣 7． 45億元。該項目位于盧灣區(qū)，緊鄰上海著名的大型休閑區(qū)、由香港瑞安集團開發(fā)的新天地旁。該項目由住宅、服務式公寓和商業(yè)組成。項目在 2021 年春完成預售，于 2021年初竣工。這是美資首次進軍上海高端住宅市場，摩根士丹利在 “錦麟天地雅苑”中的投資額大概占總投資額的 10%左右。 ４、摩根士丹利 以房地產(chǎn)公司面貌在大陸出現(xiàn)的外資地產(chǎn)基金 —— 新加坡投資公司旗下的 GIC 地產(chǎn)斥資 4200 萬美元 ,在浦東陸家嘴批租了一塊 7 萬平方米的土地 , 興建寫字樓綜合物業(yè) ５、新加坡 GIC 地產(chǎn) ? 2021年，美國成立了針對中國市場的房地產(chǎn)投資基金， 2021年，著名投資銀行高 盛公司也宣布成立了此類機構。 ? 2021 年，美國房地產(chǎn)同業(yè)公會房地產(chǎn)基金會、韓國房協(xié)房地產(chǎn)基金會和德意志銀行房地產(chǎn)投資基金開始尋找在中國落地的機會。目前這幾大基金巨頭都已經(jīng)尋找到國內(nèi)合作企業(yè)。其中，美國房地產(chǎn)同業(yè)公會房地產(chǎn)基金已經(jīng)和北京置地展開合作，在京城北部開發(fā)項目；德意志銀行房地產(chǎn)投資基金也鎖定北京、上海國內(nèi)兩家房地產(chǎn)企業(yè)，并和前者在東四環(huán)和小湯山附近開發(fā)項目；韓國房協(xié)房地產(chǎn)基金則與國內(nèi)三十多個房地產(chǎn)企業(yè)接觸，已經(jīng)在中國房地產(chǎn)業(yè)撒下了一張網(wǎng)。 ? 美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國洛克菲勒等著名跨國房地產(chǎn)投資基金也紛紛進入上海 ,已與上海房產(chǎn)發(fā)展商達成緊密合作意向 ,并進入實質(zhì)操作階段。 ６、其他 海外基金介入房地產(chǎn)市場的方式有幾種： ? 一是自主投資取得土地并開發(fā)，通過銷售實現(xiàn)退出； ? 二是與本地的開發(fā)商合作開發(fā)，按比例分享收益； ? 第三就是與政府合作參與土地一級開發(fā)； ? 第四是個別的向房地產(chǎn)公司提供過橋融資，獲得利息收入及其他權利； ? 第五是收購銀行不良資產(chǎn)包中的房地產(chǎn)項目并通過整收零售或二次開發(fā)后出售實現(xiàn)收益； ? 最后就是他們通過收購長期持有型物業(yè)，通過租金收入和資產(chǎn)增值獲得長期收益。 合作公司背景 公司信譽 公司性質(zhì) /背景 公司業(yè)績 注冊資金 項目基本情況 項目權屬 地理位置 政府相關批文 市場評估 成本價格 回報率（ IRR） （一般要求 3年在 25%以上） 市場租金 /市場售價 項目轉(zhuǎn)讓 合作方式 項目公司轉(zhuǎn)讓 參股 在對市場環(huán)境 、 項目投資回報的調(diào)研分析得基礎上 ，評估項目在市場層面上是否具有可操作性 對合作公司的歷史 、 實力等背景情況進行系