【正文】 房地產(chǎn)項(xiàng)目 直接投資 房地產(chǎn)項(xiàng)目 間接投資 房地產(chǎn)證券化 金融業(yè)務(wù) 二手房吞吐 及中介業(yè)務(wù) 部分資金進(jìn)行 證券投資 房地產(chǎn)項(xiàng)目 股權(quán)投資 投資人 偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司類(lèi)基金運(yùn)作模式 中城房網(wǎng)投資管理有限公司房地產(chǎn)投資基金 公司簡(jiǎn)介 2021年 11月，在上海成立，股東為深圳萬(wàn)科、北京萬(wàn)通、浙江南都、河南建業(yè)等 12家房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)收資本１億元。 主要業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本運(yùn)作 、房地產(chǎn)的證券化及金融創(chuàng)新業(yè)務(wù) 、項(xiàng)目融資 、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理等 。其中，美國(guó)房地產(chǎn)同業(yè)公會(huì)房地產(chǎn)基金已經(jīng)和北京置地展開(kāi)合作，在京城北部開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；德意志銀行房地產(chǎn)投資基金也鎖定北京、上海國(guó)內(nèi)兩家房地產(chǎn)企業(yè)，并和前者在東四環(huán)和小湯山附近開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；韓國(guó)房協(xié)房地產(chǎn)基金則與國(guó)內(nèi)三十多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)接觸，已經(jīng)在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)撒下了一張網(wǎng)。這是美資首次進(jìn)軍上海高端住宅市場(chǎng)，摩根士丹利在 “錦麟天地雅苑”中的投資額大概占總投資額的 10%左右。項(xiàng)目總投資達(dá) 9000萬(wàn)美元折合人民幣 7． 45億元。 中國(guó)房地產(chǎn)基金 三、境內(nèi)外房地產(chǎn)基金在中國(guó)的運(yùn)作機(jī)構(gòu)及基金產(chǎn)品 ? 2021年 7月底 ,亞洲最大上市地產(chǎn)公司之一 —— 新加坡嘉德置地旗下嘉茂基金宣布成立中國(guó)住宅發(fā)展基金 ,來(lái)自歐美、新加坡、臺(tái)灣等地的投資者拿出 1億至 2 億美元成立中國(guó)住宅發(fā)展基金 ,投資于上?；虮本┑闹懈邫n私人住宅項(xiàng)目。但在國(guó)內(nèi)，由于大多存在非理性競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)不穩(wěn)定等因素，這類(lèi)能夠做好的物業(yè)并不多見(jiàn)。該基金籌集資金超過(guò) 60 億元，期限為 8~10 年，這也是全球首家面向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基金，由 ING 全資子公司霸菱投資管理。如高盛、摩根斯坦利等幾大國(guó)際著名投資銀行就對(duì)國(guó)內(nèi)不良資產(chǎn)的處置和投資情有獨(dú)鐘。 以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式 以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式把為目標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目提供融資支持和融資服務(wù)作為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，由于房地產(chǎn)銀根緊縮，這種運(yùn)營(yíng)模式在目前市場(chǎng)環(huán)境下有著一定的發(fā)展空間。其中銀行提供按揭的利率仍按照目前銀行的個(gè)人住房貸款利率來(lái)做； ④ 購(gòu) 房 者 機(jī)構(gòu)和個(gè)人 （精瑞基金） 蘋(píng)果社區(qū) 北 國(guó) 投 樓盤(pán)封頂之前提供按揭 封頂之后轉(zhuǎn)按 銀 行 支付購(gòu)房款 投資房貸信托 銷(xiāo)售房貸計(jì)劃 ① ② 基金 +信托介入解決資金缺口的操作流程圖 前后兩種模式的最大變化是：舊模式中發(fā)展商自己要拿 2億元出來(lái)委托銀行 “ 貼息貸款 ” 。該項(xiàng)目發(fā)展商資金鏈在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷裂，偉業(yè)基金介入后的操作方式： ? 偉業(yè)以項(xiàng)目全程打理方身份介入項(xiàng)目，調(diào)整原項(xiàng)目定位，提高其項(xiàng)目投資可行性； ? 推薦有實(shí)力的建筑商帶資施工； ? 自身拆借 2500萬(wàn)給發(fā)展商，發(fā)展商按銀行同期利率支付偉業(yè)利息； ? 發(fā)展商四證全后，偉業(yè)協(xié)助其向銀行貸款 。這類(lèi)企業(yè)市場(chǎng)化程度較高，有利于與基金管理公司對(duì)接，遵守游戲規(guī)則 房地產(chǎn)基金操盤(pán)關(guān)注點(diǎn)： 基金目標(biāo)客戶(hù)的選擇、基金選擇項(xiàng)目的傾向、組合投資 基金目標(biāo)客戶(hù)的選擇 ? 風(fēng)險(xiǎn)收益穩(wěn)定的項(xiàng)目 選擇品牌連鎖型項(xiàng)目及企業(yè)已開(kāi)發(fā)和已銷(xiāo)售過(guò)的項(xiàng)目注重良好的口碑和市場(chǎng)慣性 ? 風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)高收益也相對(duì)高的項(xiàng)目 選擇硬件條件如規(guī)劃、產(chǎn)品、戶(hù)型、配套等綜合條件較好的項(xiàng)目，理念、推廣和服務(wù)等軟件較為完善，且爆發(fā)力沖擊力大、有較大潛力的項(xiàng)目 ? 項(xiàng)目市場(chǎng)綜合優(yōu)勢(shì)強(qiáng) 項(xiàng)目和企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)做到專(zhuān)業(yè)分工和人脈資源豐富，市場(chǎng)感覺(jué)敏銳準(zhǔn)確，綜合能力強(qiáng) 基金選擇項(xiàng)目的傾向 ? 方式一 選擇 23個(gè)好項(xiàng)目，安全快速實(shí)現(xiàn)回報(bào) ? 方式二 選擇一個(gè)團(tuán)隊(duì)、理念、項(xiàng)目、資源和市場(chǎng)均好的企業(yè)，在資金的其他方面給予支持，將其培育成強(qiáng)勢(shì)企業(yè)，分享綜合收益 基金組合投資 基金介入 基金介入 基金介入 土地投標(biāo) 拿到預(yù)售證 結(jié)構(gòu)封頂 拿到四證 拿 地 缺口一： 啟動(dòng)資金 缺口二： 四證未全，銀 行不發(fā)放開(kāi)發(fā) 貸款 缺口三： 項(xiàng)目未封頂， 銀行不發(fā)放按揭貸款 2. 4 房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)點(diǎn)及個(gè)案 房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)點(diǎn) 北京左岸公社。 優(yōu)勢(shì)： 相對(duì)于聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)管理的自行管理模式，委托管理模式的優(yōu)勢(shì)不言而喻，其最大的特征和優(yōu)勢(shì)就是 專(zhuān)家理財(cái)、專(zhuān)業(yè)投資 。 有限合伙制地產(chǎn)投資基金一般由普通合伙人（團(tuán)隊(duì)）管理，也可視為一種特殊的自行管理模式，只不過(guò)其本質(zhì)內(nèi)涵更接近于委托管理模式，即由基金專(zhuān)家管理團(tuán)隊(duì)管理，可保證基金管理的專(zhuān)業(yè)化水平。 自行管理模式 在有限責(zé)任公司制地產(chǎn)投資基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)管理。 ? 基金管理部 負(fù)責(zé)所有基金的房地產(chǎn)投資標(biāo)的購(gòu)買(mǎi)，開(kāi)發(fā)與管理及其他業(yè)務(wù)?；鸸芾砉緝?nèi)部一般設(shè)有投資部、研究部、市場(chǎng)部、稽核部等部門(mén)和投資決策委員會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)等機(jī)構(gòu)。 ? 基金組織 在公司型基金中，基金組織通常設(shè)有基金持有人大會(huì)、基金公司董事會(huì)及其它辦事機(jī)構(gòu)。 1. 4 房地產(chǎn)投資信托基金的一般投資特征 ? 收益率波動(dòng)小，回報(bào)較穩(wěn)定； ? 比直接投資地產(chǎn)能更加便利的進(jìn)行投資，比投資地產(chǎn)股票更直接地參與物業(yè)投資； ? 能實(shí)現(xiàn)投資的多樣化，選擇不同地區(qū)和類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)； ? 中小投資者通過(guò)房地產(chǎn)投資信托方式，在承擔(dān)有限責(zé)任的同時(shí)，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益； ? 對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)比較敏感。 目前我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金嚴(yán)格來(lái)講是私募的，實(shí)際上是投資公司的形式，由專(zhuān)業(yè)的人員（比如一些有影響力的大腕級(jí)人物）或?qū)I(yè)公司運(yùn)作管理的資金。 ? 產(chǎn)業(yè)投資基金，系指直接投資于產(chǎn)業(yè)，主要對(duì)未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度。產(chǎn)業(yè)投資基金通過(guò)向多數(shù) 投資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，由基金托管人來(lái)托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實(shí)業(yè)投資。 一、房地產(chǎn)基金概要 1. 2 房地產(chǎn)基金的分類(lèi) 基金的分類(lèi) ? 投資基金以法律規(guī)定地位的不同，可以分為公司型基金和契約型基金 ? 按基金的受益憑證是否可贖回等的不同，可分為開(kāi)放型基金和封閉型基金 ? 根據(jù)基金的資金來(lái)源又分為在岸基金和離岸基金兩大類(lèi) ? 根據(jù)基金募集方式分為公募基金和私募基金 房地產(chǎn)基金的分類(lèi) 一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)基金可以分為以下幾種形式： ? 第一種為開(kāi)發(fā)型基金，投資于開(kāi)發(fā)公司或項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)高額回報(bào)； ? 第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及已上市或即將上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等來(lái)實(shí)現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資； ? 第三種是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)型基金，以房地產(chǎn)投資信托基金（ＲＥＩＴ）為代表，即不進(jìn)行項(xiàng)目投資活動(dòng)，而是直接運(yùn)作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益作為基金回報(bào)； 注：當(dāng)前，在中國(guó)產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說(shuō)產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。 1. 3 房地產(chǎn)基金的投資領(lǐng)域 把房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為不同的價(jià)值鏈，房地產(chǎn)基金可以投資在不同的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域： ? 既可以直接投資于好的房地產(chǎn)項(xiàng)目，又可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資； ? 既可以進(jìn)行全程投資，又可以進(jìn)行階段性投資； ? 既可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體收購(gòu)，又可以進(jìn)行杠桿收購(gòu)； ? 既可以對(duì)銀行的壞帳進(jìn)行整合變現(xiàn)，又可以介入二手房交易市場(chǎng)； ? 在資金空閑時(shí)期還可以投資于短期資金市場(chǎng)或進(jìn)行證券投資，保證資金的安全性和流動(dòng)性。其中，基金持有人會(huì)議是基金公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，董事會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)日常重大事項(xiàng)做出決策。 ?基金托管人 基金托管人又稱(chēng)基金保管機(jī)構(gòu)，通常由商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，主要職責(zé)是：保管基金資產(chǎn)，監(jiān)督基金管理公司在基金投資動(dòng)作中各種資產(chǎn)活動(dòng)，辦理基金資產(chǎn)變動(dòng)的有關(guān)事宜。 ? 投資服務(wù)部 按時(shí)提供投資報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告給基金投資人，解答投資人的各種疑問(wèn)，并保留投資人名冊(cè)，及時(shí)配發(fā)盈余給投資人。 自行管理模式投資基金公司既設(shè)董事會(huì)，又聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人組織專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并將投資基金的重大事項(xiàng)的決策權(quán)、經(jīng)理人的任免權(quán)和基金的日常投資經(jīng)營(yíng)權(quán)明確分離，職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)可以有限地?fù)碛心承┩顿Y經(jīng)營(yíng)權(quán)，但對(duì)重大事項(xiàng)及投資的決策往往由投資公司的董事會(huì)甚至控股股東掌控。 二、房地產(chǎn)投資基金的管理、運(yùn)作及盈利模式 委托管理模式 基本特征： 投資基金不設(shè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，而是委托具有成熟投資理念和投資經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)投資經(jīng)營(yíng)管理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協(xié)議，從而實(shí)現(xiàn)管理團(tuán)隊(duì)的機(jī)構(gòu)化和專(zhuān)業(yè)化，并通過(guò)量化業(yè)績(jī)報(bào)酬和管理費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。 目前肩負(fù)地產(chǎn)基金、準(zhǔn)地產(chǎn)基金委托管理之責(zé)的地產(chǎn)投資管理公司也開(kāi)始改變過(guò)去 潛水運(yùn)行 的低調(diào)姿態(tài)而逐漸 浮出水面 ，如在地產(chǎn)投資市場(chǎng)日見(jiàn)活躍的福建聯(lián)華信托投資有限公司、上海中誠(chéng)聯(lián)盟投資管理有限公司、北京偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司、北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資有限公司等。項(xiàng)目在獲得立項(xiàng)后，資金出現(xiàn)問(wèn)題，土地出讓金都沒(méi)辦法繳納。 房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)點(diǎn)的案例 資金缺口一的解決個(gè)案： 資金缺口 二的解決個(gè)案： 資金缺口三比較突出的一個(gè)例子是北京今典集團(tuán) “ 蘋(píng)果社區(qū) ” 的 “ 貼息委托貸款 ” 案例。在新模式中，這 2億元不用發(fā)展商出了，由信托計(jì)劃負(fù)責(zé)去融資，融資對(duì)象包括國(guó)外基金和國(guó)內(nèi)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人 ,信托和基金在這個(gè)時(shí)候發(fā)揮作用了。 2. 6 以投資管理業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的地產(chǎn)投資基金的投資運(yùn)營(yíng)和盈利模式 ? 一是 開(kāi)發(fā)型投資 對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，尋求投資的增值； ? 二是 風(fēng)險(xiǎn)投資型投資 運(yùn)用典型風(fēng)險(xiǎn)投資基金的投資理念，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投資，尋求風(fēng)險(xiǎn)投資的增值； ? 三是 收租