【正文】 二 ΟΟ 八年六月 1. 1 房地產(chǎn)基金定義 ? 房地產(chǎn)投資基金是產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。 ? 產(chǎn)業(yè)投資基金，系指直接投資于產(chǎn)業(yè)，主要對未上市企業(yè)進行股權(quán)投資和提供經(jīng)營管理服務(wù)的利益共享、風險共擔的集合投資制度。產(chǎn)業(yè)投資基金通過向多數(shù) 投資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，由基金托管人來托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實業(yè)投資。 ? 所謂房地產(chǎn)基金 ,是指以房地產(chǎn)項目或公司為投資對象 ,在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售等價值鏈的不同環(huán)節(jié) ,及在不同的房地產(chǎn)公司與項目中進行投資的集合投資制度。 ? 在大多數(shù)國家房地產(chǎn)基金以房地產(chǎn)投資信托基金 REIT(Real Estate Investment Trust)的名義存在。 目前我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金嚴格來講是私募的，實際上是投資公司的形式，由專業(yè)的人員（比如一些有影響力的大腕級人物）或?qū)I(yè)公司運作管理的資金。 一、房地產(chǎn)基金概要 1. 2 房地產(chǎn)基金的分類 基金的分類 ? 投資基金以法律規(guī)定地位的不同，可以分為公司型基金和契約型基金 ? 按基金的受益憑證是否可贖回等的不同，可分為開放型基金和封閉型基金 ? 根據(jù)基金的資金來源又分為在岸基金和離岸基金兩大類 ? 根據(jù)基金募集方式分為公募基金和私募基金 房地產(chǎn)基金的分類 一般來說，房地產(chǎn)基金可以分為以下幾種形式： ? 第一種為開發(fā)型基金，投資于開發(fā)公司或項目以實現(xiàn)高額回報； ? 第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項目的開發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及已上市或即將上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來實現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資； ? 第三種是資產(chǎn)運營型基金，以房地產(chǎn)投資信托基金（ＲＥＩＴ）為代表，即不進行項目投資活動，而是直接運作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟收益作為基金回報； 注：當前，在中國產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。所謂私募基金，是指通過非公開方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設(shè)立的基金。由于私募基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進行的，因此它又被稱為向特定對象募集的基金。 1. 4 房地產(chǎn)投資信托基金的一般投資特征 ? 收益率波動小，回報較穩(wěn)定； ? 比直接投資地產(chǎn)能更加便利的進行投資，比投資地產(chǎn)股票更直接地參與物業(yè)投資； ? 能實現(xiàn)投資的多樣化，選擇不同地區(qū)和類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務(wù)； ? 中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托方式，在承擔有限責任的同時，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益； ? 對于經(jīng)濟周期的波動比較敏感。 1. 3 房地產(chǎn)基金的投資領(lǐng)域 把房地產(chǎn)市場劃分為不同的價值鏈，房地產(chǎn)基金可以投資在不同的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域： ? 既可以直接投資于好的房地產(chǎn)項目，又可以對房地產(chǎn)企業(yè)進行股權(quán)投資； ? 既可以進行全程投資，又可以進行階段性投資； ? 既可以對項目進行整體收購，又可以進行杠桿收購； ? 既可以對銀行的壞帳進行整合變現(xiàn)，又可以介入二手房交易市場； ? 在資金空閑時期還可以投資于短期資金市場或進行證券投資，保證資金的安全性和流動性。 ? 基金持有人 基金持有人指投資者購買并持有基金證券的個人或機構(gòu)。在權(quán)益關(guān)系上，基金持有人是基金資產(chǎn)的所有者，對基金享有資產(chǎn)所有權(quán)、收益分配權(quán)和剩余資產(chǎn)分配權(quán)等法定權(quán)益。 ? 基金組織 在公司型基金中，基金組織通常設(shè)有基金持有人大會、基金公司董事會及其它辦事機構(gòu)。其中，基金持有人會議是基金公司最高權(quán)力機構(gòu)，董事會負責對日常重大事項做出決策。在契約型基金中，基金組織是一個無形機構(gòu)，可以認為基金組織是一種名義上的存在。 ? 基金管理人 基金管理人是管理和運作基金資產(chǎn)的機構(gòu)，主要職責是：進行基金資產(chǎn)的投資運作，負責基金資產(chǎn)的財務(wù)管理，促進基金資產(chǎn)的保值增值及其他與基金資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)營活動?；鸸芾砉緝?nèi)部一般設(shè)有投資部、研究部、市場部、稽核部等部門和投資決策委員會、風險控制委員會等機構(gòu)。 ?基金托管人 基金托管人又稱基金保管機構(gòu)，通常由商業(yè)銀行等金融機構(gòu)承擔，主要職責是：保管基金資產(chǎn)，監(jiān)督基金管理公司在基金投資動作中各種資產(chǎn)活動，辦理基金資產(chǎn)變動的有關(guān)事宜。 1. 5 房地產(chǎn)投資基金的組織體系 房地產(chǎn)投資基金組織體系由基金持有人、基金組織、基金管理人、基金托管人等構(gòu)成系統(tǒng)： 1. 6 房地產(chǎn)投資基金的主要部門分工 ? 基金規(guī)劃部 負責房地產(chǎn)投資標的篩選確認，規(guī)劃基金內(nèi)容和機構(gòu)，并負責基金所決定的房地產(chǎn)投資方案各項前期準備工作。 ? 基金募集部 負責基金募集的銷售策略．并協(xié)助金融機構(gòu)及證券公司，負責代銷基金受益憑證．募集資金。 ? 基金管理部 負責所有基金的房地產(chǎn)投資標的購買，開發(fā)與管理及其他業(yè)務(wù)。 ? 投資服務(wù)部 按時提供投資報告和財務(wù)報告給基金投資人，解答投資人的各種疑問，并保留投資人名冊，及時配發(fā)盈余給投資人。 ? 財務(wù)部 負責所有基金的會計、稅收及現(xiàn)金管理，并負責向證監(jiān)會定期報告并接受稅務(wù)當局查賬等各項業(yè)務(wù)。 根據(jù)發(fā)達國家經(jīng)驗．在設(shè)立封閉式的契約型房地產(chǎn)投資基金時，國外發(fā)達國家一般都設(shè)有 5個部門分工管理，分別為： 2. 1 房地產(chǎn)投資基金的管理模式 世界范圍的產(chǎn)業(yè)投資基金的管理模式，其基本形態(tài)有兩種：一是投資基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。 自行管理模式 在有限責任公司制地產(chǎn)投資基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘請職業(yè)經(jīng)理人團隊管理。 自行管理模式投資基金公司既設(shè)董事會，又聘請職業(yè)經(jīng)理人組織專業(yè)管理團隊，并將投資基金的重大事項的決策權(quán)、經(jīng)理人的任免權(quán)和基金的日常投資經(jīng)營權(quán)明確分離，職業(yè)經(jīng)理人團隊可以有限地擁有某些投資經(jīng)營權(quán)，但對重大事項及投資的決策往往由投資公司的董事會甚至控股股東掌控。 優(yōu)點： 這種管理模式一般更多地體現(xiàn)董事會和控股股東的管理思想和投資理念，更多地體現(xiàn) 投資者主權(quán) 的原則，盡管投資者作為股東并不一定熟悉地產(chǎn)投資管理的專業(yè)特點。 缺點： 經(jīng)過幾年的實踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會和大股東控制權(quán)太大，管理團隊缺乏自主性和穩(wěn)定性，不利于系統(tǒng)地整合資本市場和投資市場的資源，不利于發(fā)揮投資基金的擴張和放大效應(yīng)，不利于投資管理思想和投資工具的創(chuàng)新。 有限合伙制地產(chǎn)投資基金一般由普通合伙人（團隊）管理，也可視為一種特殊的自行管理模式，只不過其本質(zhì)內(nèi)涵更接近于委托管理模式，即由基金專家管理團隊管理，可保證基金管理的專業(yè)化水平。 二、房地產(chǎn)投資基金的管理、運作及盈利模式 委托管理模式 基本特征： 投資基金不設(shè)經(jīng)營管理團隊，而是委托具有成熟投資理念和投資經(jīng)驗的專業(yè)投資管理機構(gòu)負責投資經(jīng)營管理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協(xié)議，從而實現(xiàn)管理團隊的機構(gòu)化和專業(yè)化，并通過量化業(yè)績報酬和管理費等標準建立激勵機制和約束機制。 一般運作程序 ： 有限責任公司制、有限合伙制地產(chǎn)投資基金委托管理運作機制的 受托投資管理機構(gòu)負責項目的選擇、評估分析和提出投資建議書，報經(jīng)投資基金最高決策機構(gòu)（如董事會、理事會、管委會等）決策同意后，負責辦理項目投資的具體事項和投資后管理，然后再提出投資處置建議書，報送投資基金最高決策機構(gòu)決策。 信托契約制地產(chǎn)投資基金由于 “ 信托 ” 投資的本質(zhì)屬性，其基金管理無一例外類屬于當然的 “ 信托契約 ” 委托管理模式。 優(yōu)勢： 相對于聘請職業(yè)經(jīng)理人團隊管理的自行管理模式，委托管理模式的優(yōu)勢不言而喻，其最大的特征和優(yōu)勢就是 專家理財、專業(yè)投資 。 目前肩負地產(chǎn)基金、準地產(chǎn)基金委托管理之責的地產(chǎn)投資管理公司也開始改變過去 潛水運行 的低調(diào)姿態(tài)而逐漸 浮出水面 ，如在地產(chǎn)投資市場日見活躍的福建聯(lián)華信托投資有限公司、上海中誠聯(lián)盟投資管理有限公司、北京偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司、北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資有限公司等。當然，由于目前我國信用環(huán)境、法制環(huán)境和專業(yè)人才等限制因素的影響，委托管理功效的最大發(fā)揮及委托管理市場的形成，還需要一個逐步發(fā)展和完善的過程。 2. 2 房地產(chǎn)投資基金運作流程 房地產(chǎn)基金籌集過程 撤 資 退 出 投 資 后 監(jiān) 督 詳 細 評 估 尋找和篩選項目 基金發(fā)起設(shè)立的過程 選擇正確的投資項目遠比經(jīng)營管理投資項目重要 項目的市場潛力、資金狀況、管理隊伍、政策法規(guī)等多方面因素 房地產(chǎn)投資基金運作流程 2. 3 房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點 ? 項目規(guī)模 —— 開發(fā)面積 2030萬平米之間，年竣工銷售面積 1020萬平米，２－３年即可完成 ? 成長型企業(yè) —— 在管理、經(jīng)驗、人才、組織、資金、市場和品牌等方面已有聊相當?shù)姆e累，正處于快速發(fā)展期和爬坡階段 ? 城市選擇 —— 首選戰(zhàn)略城市，現(xiàn)在已進入二三線城市，如內(nèi)陸重要省會城市如西安、濟南、重慶和武漢等和非省會城市如寧波、大連等 ? 客戶選擇 —— 在二三先城市主要選擇在當期排名前幾位并對當?shù)厥袌鲇兄鲗в绊懥Φ拈_發(fā)商，而在戰(zhàn)略城市主要選擇優(yōu)秀的項目 ? 企業(yè)機制選擇 —— 民企主要選擇已進入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企業(yè)；國企主要選擇已改制或正要改制的企業(yè)。這類企業(yè)市場化程度較高，有利于與基金管理公司對接，遵守游戲規(guī)則 房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點： 基金目標客戶的選擇、基金選擇項目的傾向、組合投資 基金目標客戶的選擇 ? 風險收益穩(wěn)定的項目 選擇品牌連鎖型項目及企業(yè)已開發(fā)和已銷售過的項目注重良好的口碑和市場慣性 ? 風險相對高收益也相對高的項目 選擇硬件條件如規(guī)劃、產(chǎn)品、戶型、配套等綜合條件較好的項目，理念、推廣和服務(wù)等軟件較為完善，且爆發(fā)力沖擊力大、有較大潛力的項目 ? 項目市場綜合優(yōu)勢強 項目和企業(yè)管理團隊做到專業(yè)分工和人脈資源豐富，市場感覺敏銳準確，綜合能力強 基金選擇項目的傾向 ? 方式一 選擇 23個好項目，安全快速實現(xiàn)回報 ? 方式二 選擇一個團隊、理念、項目、資源和市場均好的企業(yè)，在資金的其他方面給