【正文】 房地產(chǎn)行業(yè)納稅實務(wù) 主講：易坤山 武漢市金瑞君安稅務(wù)師事務(wù)所 目錄 ? 時間： 6小時： ? 形式：互動 +案例 ? 收入總額涉稅分析與處理 ? 彌補虧損新政變化的涉稅分析與處理 ? 稅前扣除原則的涉稅風(fēng)險與運用籌劃 ? 工資稅前扣除的稅收待遇分析 ? 三項費用扣除的稅收待遇分析 ? 借款費用及利息的納稅處理 目錄 ? 勞動保護(hù)支出中的涉稅分析與稅收待遇 ? 股權(quán)投資業(yè)務(wù)的涉稅處理與納稅籌劃 ? 甲供材中的涉稅分析與處理 ? 新舊所得稅法中資產(chǎn)異同分析與涉稅分析 ? 1 新舊稅法中長期待攤費用的差異分析 目錄 ? 1開發(fā)成本在企業(yè)所得稅與土地增值稅之間的差異 ? 1銷售費用在所得稅與土地增值稅處理的差異分析 ? 1房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅差額征收政策的分析與運用籌劃 ? 1購地方案中的涉稅風(fēng)險防范與處理 ? 1上半年重要新政策講解 前言：會計與所得稅的差異分析 ? 一、會計準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)確認(rèn)為收入、收益，但稅法規(guī)定不作為應(yīng)納稅所得額的項目。 ? 如：企業(yè)購買國庫券的利息收入。 ? 二、會計準(zhǔn)則規(guī)定可以列為成本、費用或損失，但稅法規(guī)定不允許扣除的項目。 ? 如稅前不得扣除的業(yè)務(wù)招待費等。 差異 ? 三、會計準(zhǔn)則規(guī)定不確認(rèn)收入，但稅法規(guī)定要確認(rèn)收入的項目。 ? 如：視同銷售。 ? 四、會計準(zhǔn)則未確認(rèn)為成本、費用或者損失，但稅法規(guī)定應(yīng)作為成本、費用、損失在稅前扣除的項目。 ? 如：技術(shù)開發(fā)費等 分析 ? ：稅法和會計制度都有規(guī)定，且不一致的，在納稅問題上會計服從稅法。 ? ：稅法同會計制度均有明確規(guī)定，且規(guī)定一致的，不需要進(jìn)行納稅調(diào)整。 分析 ? 第三層含義：稅收沒有規(guī)定的，會計制度構(gòu)成稅法的有效組成部分。 ? 第四層含義：我過新企業(yè)所得稅納稅申報表的基本設(shè)計理念源于“納稅調(diào)整的原則”。 一、收入總額涉稅分析與處理 ? 法第六條 企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括： ? (一 )銷售貨物收入； ? (二 )提供勞務(wù)收入； ? (三 )轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入； ? (四 )股息、紅利等權(quán)益性投資收益； ? (五 )利息收入； ? (六 )租金收入； ? (七 )特許權(quán)使用費收入； ? (八 )接受捐贈收入； ? (九 )其他收入 特殊事件的處理 ? 利息收入， 按照合同約定的債務(wù)人應(yīng)付利息的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 ? 思索： 合同沒有約定利息如何確認(rèn)收入？ ? 租金收入，按照合同約定的承租人 應(yīng)付租金的日期 確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 ? 思索： 一次付租金如何確認(rèn)收入？ 案例： 1 ? 例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房對外出租， 2022年 6月 25日簽訂合同，從 7月 1日生效。租期 5年，付款方法為一次性付清，付款日期當(dāng)年 7月 1日，即每年租金100萬。 一次性收取租金 500萬元。如何確定收入，并計算、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅等？ 營業(yè)稅處理： ? 處理方案 500 5%？ ? 處理方案 100 5%，后面 400萬按租期按分別確認(rèn)？ ? 何種正確： 營業(yè)稅政策鏈接： ? 營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，施工單位與發(fā)包單位簽訂書面合同，如合同明確規(guī)定付款（包括提供原材料、動力和其他物資，不含預(yù)收工程價款）日期的，按合同規(guī)定的付款日期為納稅義務(wù)發(fā)生時間。對預(yù)收的工程價款其納稅義務(wù)發(fā)生時間為工程開工后，主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)工程形象進(jìn)度按月確定的納稅義務(wù)發(fā)生時間。 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或 銷售不動產(chǎn) ，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 政策鏈接： ? 除 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)外，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)和商譽時，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價款（包括預(yù)收款、預(yù)付款、預(yù)存費用、預(yù)收定金等），其營業(yè)稅 納稅義務(wù)發(fā)生時間 以按照 財務(wù)會計制度 的規(guī)定，該項 預(yù)收性質(zhì) 的價款被確認(rèn)為收入的時間為準(zhǔn)。 ? 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 財稅 [2022]16號第五條 所得稅的處理： ? 國稅發(fā) [1997]191號 ? 第七條：關(guān)于一次性收取或支付租賃費的處理。 納稅人超過一年以上租賃期，一次收取的租賃費，出租方應(yīng)按合同約定的租賃期分期計算收入，承租方應(yīng)相應(yīng)分期攤銷租賃費。 特殊事項 ? 接受捐贈收入，按照實際收到捐贈資產(chǎn)的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 ? 收到的現(xiàn)金如何確認(rèn)？ ? 收到的實物如何確認(rèn)？ 政策鏈接： ? 國家稅務(wù)總局于 2022年 4月 24日發(fā)布的 《 關(guān)于執(zhí)行 〈 企業(yè)會計制度 〉 需要明確的有關(guān)所得稅問題的通知 》 （國稅發(fā)［ 2022］ 45號）（以下簡稱《 通知 》 ）規(guī)定： ? 企業(yè)將其資產(chǎn)用于捐贈，應(yīng) 分解 為按公允價值 視同銷售 和 捐贈 兩項業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。企業(yè)接受捐贈的資產(chǎn)，須并入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得，依法計算繳納企業(yè)所得稅。若企業(yè)取得捐贈的非貨幣性資產(chǎn)金額較大，并入一個納稅年度繳稅確有困難的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核確認(rèn)，可以在 不超過5年 的期間內(nèi)均勻計入各年度的應(yīng)納稅所得。 特殊事項： ? 應(yīng)付未付款超過三年如何處理，是否做為收入？ ? 代扣個稅的手續(xù)費是否做為收入處理？ ? 注意不征稅收入與免稅收入的區(qū)別與界線。 ? 注意內(nèi)部資產(chǎn)的處置問題 ? 新股申購資金凍結(jié)利息 的處理問題 應(yīng)付未付問題 ? 因債權(quán)人原因確實無法支付的應(yīng)付賬款，包括超過三年以上未支付的應(yīng)付賬款， 如果債權(quán)人已按本辦法規(guī)定確認(rèn)損失并在稅前扣除的，應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得依法繳納企業(yè)所得稅。” 中明確規(guī)定，超過三年以上未支付的應(yīng)付賬款，按本辦法規(guī)定確認(rèn)損失并在稅前扣除的，應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得依法繳納企業(yè)所得稅。國家稅務(wù)總局 2022年 13號令 （財產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法） 土地增值稅上面的處理 ? 應(yīng)付未付政府款項 ? ? 為了鼓勵開發(fā)，政府往往與房地產(chǎn)企業(yè)簽定協(xié)議，將應(yīng)收取的部分款項作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)付款項給予優(yōu)惠，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際并不需要支付這筆款項。 ? 稅務(wù)機關(guān)做法； 對于這種應(yīng)付未付款不應(yīng)作為扣除項目列支，同時要求稅務(wù)干部加強對開發(fā)項目的土地成本的審核，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)有繳納土地出讓金的憑據(jù)，支付地價款的發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)帳記錄等，具體有國有土地出讓合同、土地局開具的收據(jù)、財政局開具的契稅票據(jù)等證明。有了這些證明，才能作為土地成本列支。 質(zhì)量保證金 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，會根據(jù)相關(guān)合同約定或其他形式約定，扣留一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，該質(zhì)量保證金會在以后年度支付。 處理方法： ? ① 對于扣留的質(zhì)量保證金 ，建筑方已開具發(fā)票但開發(fā)商未付款的，允許在計算土地增值稅時，計入成本并加計扣除； ? ②對于扣留的質(zhì)量保證金，建筑方 未開具發(fā)票但開發(fā)商未付款的 ，不允許在計算土地增值稅時，計入成本并加計扣除。 代扣個稅的手續(xù)費 ? 案例：南京地稅局稽查局在對某房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行納稅檢查時發(fā)現(xiàn)，該公司在2022年從稅務(wù)局取得了代扣個人所得稅的手續(xù)費 12600元， 2022年取得了代扣個人所得稅的手續(xù)費 22500元，均記入“其他應(yīng)付款”科目中，在年終的企業(yè)所得稅申報中未進(jìn)行納稅調(diào)增。 分析： ? 《 中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例 》規(guī)定，企業(yè)應(yīng)計入收入核算的內(nèi)容包括：生產(chǎn)、經(jīng)營收入；財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入；利息收入；租賃收入；特許權(quán)使用費收入；股息收入；其他收入。根據(jù) 《 中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細(xì)則 》 的解釋，其他收入是指除所列各項收入以外的一切收入，具體包括資產(chǎn)盤盈收入；罰款收入，因債權(quán)人原因確實無法支付的應(yīng)付款項，物資及現(xiàn)金的溢余收入等其他收入。 分析： ? 對于代扣手續(xù)費的用途， 《 個人所得稅代扣代繳暫行辦法 》 第十七條規(guī)定：扣繳義務(wù)人可將其用于代扣代繳費用開支和獎勵代扣代繳工作做得較好的辦稅人員。 《 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅若干政策問題的通知 》 規(guī)定，對于個人辦理代扣代繳稅款手續(xù)，按規(guī)定取得的扣繳手續(xù)費暫免征收個人所得稅。因此對于辦稅人員從公司取得的代扣手續(xù)費，是不用繳納個人所得稅的。 不征稅收入與免稅收入的區(qū)別與界線。 ? 法第七條 收入總額中的下列收入為 不征稅收入： ? (一 )財政撥款； ? (二 )依法收取并納人財政管理的行政事業(yè)性收費、政府性基金； ? (三 )國務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入。 續(xù) ? 法第二十六條 企業(yè)的下列收入為 免稅收入 ： ? (一 )國債利息收入； ? (二 )符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益； ? (三 )在中國境內(nèi)設(shè)立機構(gòu)、場所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機構(gòu)、場所有實際聯(lián)系的股息、紅利等權(quán)益性投資收益； ? (四 )符合條件的非營利組織的收入。 案例：財政補貼的處理 ? 案例：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司受當(dāng)?shù)卣恼猩桃Y，政府承諾按其實際繳納的稅款的地方地方應(yīng)分享的部分給予 50%的返還，共收到返還資金 500萬，做為企業(yè)發(fā)展基金處理？請問如何處理，涉不涉及企業(yè)所得稅？ 政策鏈接： ? 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)補貼收入征稅等問題的通知 ? 1995年 8月 9日 財稅字 〔 1995〕 81號 ? 一、企業(yè)取得國家財政性補貼和其他補貼收入，除國務(wù)院、財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定不計入損益者外，應(yīng)一律并入實際收到該補貼收入年度的應(yīng)納稅所得額。 政策鏈接： ? 按照實施條例第二十六條的規(guī)定，除國務(wù)院和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門明確規(guī)定的不征收企業(yè)所得稅的，原則上均應(yīng)在取得時計入當(dāng)期收入總額。 ? 相關(guān)鏈接：財政部關(guān)于加強非稅收入管理的通知（財綜 【 2022】 53號） 案例：定向開發(fā)收到的補貼 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與當(dāng)?shù)卣约爱?dāng)?shù)卣猩痰拇笮推髽I(yè)之間簽訂合同，為該企業(yè)職工住房定向開發(fā)，合同約定：由政府解決土地，因目前所有土地必須經(jīng)招拍買掛，政府承諾按每畝 50萬元，超過部分由政府返還，實際成交金額 66萬元，共計700畝，政府返還 700 16=11200萬元 ? 問涉稅處理？ 注意內(nèi)部資產(chǎn)的處置問題