房地產(chǎn)行業(yè)的投資策略-展示頁
2025-01-29 17:54本頁面
【正文】 投資評級 2023 2023E 2023E 2023E 上期 本期 萬科 買入 買入 金融街 買入 買入 概要 4 1. 土地制度決定房價收入比 2. 供求鴻溝 3. 調(diào)控難改供求缺口 4. 規(guī)模化生存 5. 重點公司分析 1. 土地制度決定房價收入比 5 資料來源：國家統(tǒng)計局，美國普查局，香港統(tǒng)計處，海通證券研究所 19962023年中國大陸、香港、美國的房價收入比 0481216201996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E中國大陸 北京 上海 香港 美國美國的房價收入比在房價最高的 2023年，也不過 。更何況，1996年香港居民的家庭中位數(shù)收入為 ，而 2023年也只有 元， 基本沒有發(fā)生變化 1. 土地制度決定房價收入比 7 以往的解釋并不適用 ? 人口紅利、城市化進程加速。我們認為，在中國香港一個如此國際化的城市，這個理由并不成立 ? 土地稀缺。至于中國大陸，這個理由更不可能成立 ? 流動性泛濫。但我們需要考慮的是 :首先 , 流動性泛濫是所有行業(yè)所面臨的問題，并不是房地產(chǎn)行業(yè)的獨特問題 。 1. 土地制度決定房價收入比 12 自 1999年以來，囤地現(xiàn)象日趨嚴重。 19982023年 10月，全國累計已購置但未開發(fā)土地面積占累計已購置土地面積的比例，依然高達 39% 資料來源：國家統(tǒng)計局，國土資源部 0500001000001500002023002500003000001998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E20%25%30%35%40%45%50%累計購置面積（萬平米，左軸） 累計未開發(fā)面積（萬平米，左軸）累計未開發(fā)面積占比（% ，右軸）19982023年我國土地累計已購置面積、累計已購置但未開發(fā)面積 1. 土地制度決定房價收入比 13 至于捂盤現(xiàn)象，包括推遲建設(shè)進度和達到預(yù)售標準后仍不開始銷售等。 20232023年間，該比值從 %將下降到 % 資料來源：國家統(tǒng)計局 20232023年我國住宅竣工面積與施工面積 0202304000060000800001000001202301400001600001800002023002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%竣工面積( 萬平米, 左軸) 施工面積( 萬平米, 左軸) 比例( % , 右軸)2. 供求鴻溝 14 供不應(yīng)求日益嚴重 銷售量表達的是在當(dāng)期價格下有購買能力的需求。該比值從 2023年的 2023年的 資料來源：國家統(tǒng)計局，海通證券研究所 0100002023030000400005000060000700002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E00 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 4竣工面積( 萬平米, 左軸) 銷售面積( 萬平米, 左軸) 供求比( 右軸)供過于求 供不應(yīng)求 20232023年全國住宅竣工面積與銷售面積 2. 供求鴻溝 15 從竣工面積與銷售面積之比來看，除個別城市外 , 2023年全國各個城市就已經(jīng)供不應(yīng)求 , 2023年這一局面將更為加劇。假設(shè)如下： 2534歲之間的人群中，因為結(jié)婚等原因， 有 80%的存在首次購房需求 ； 根據(jù)建設(shè)部的抽樣統(tǒng)計，我國建筑的 平均存續(xù)周期 是 30年左右，出于謹慎原則，我們假設(shè)該值為 40年。這還沒有考慮新增需求 資料來源：國家統(tǒng)計局，海通證券研究所 累計潛在需求 (萬平米 ) 銷售量 (萬平米 ) 竣工量 (萬平米 ) 竣工 /銷售 竣工 /潛在
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