xxxx年房地產(chǎn)投資策略-展示頁
2025-02-11 16:55本頁面
【正文】 二 當(dāng)前樓市特征 三 2023年行業(yè)生態(tài)預(yù)測(cè) 四 關(guān)于通脹與房地產(chǎn) 五 投資策略 目 錄 3 告別高成長(zhǎng) ? ? 過去 10年，房地產(chǎn)行業(yè)增速遠(yuǎn)超 GDP ? 人口紅利 ? 城市化 40%20%0%20%40%60%80%100%2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023商品房銷售額增速 GDP增速 0%5%10%15%20%25%2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023商品房竣工面積增速 GDP增速 4 告別高成長(zhǎng) ? ? 但高速成長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力將呈衰減勢(shì)頭 ? 中國人口紅利將于 2023年消失 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1950 1975 2023 2025 205065+6065155901401020304050607080901950 1975 2023 2025 2050Total Child Oldage勞動(dòng)力人口占比拐點(diǎn)將于 2023年出現(xiàn) 由于老年人口增多 ,總撫養(yǎng)比例拐點(diǎn)將于2023年出現(xiàn) 5 告別高速成長(zhǎng) ? ? 但高速成長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力將呈衰減勢(shì)頭 ? 日本人口紅利消失于 1990年 01020304050607080901001950 1975 2023 2025 205065+606515590140204060801001201950 1975 2023 2025 2050Total Child Oldage勞動(dòng)力人口占比拐點(diǎn)于 1990年出現(xiàn) 總撫養(yǎng)比例拐點(diǎn)于1990年出現(xiàn) 6 告別高速成長(zhǎng) ? ? 但高速成長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力將呈衰減勢(shì)頭 ? 家庭結(jié)構(gòu)由 “ 442” 進(jìn)入 “421” 時(shí)代 ,意味住房新增需求將減弱 由于出生率的下降，新增人口 2023年開始呈下降趨勢(shì) 中國正在步入老齡化社會(huì) 100005000050001000015000202302500019551960196519701975198019851990199520002005201020152020202520302035204020452050Population change per year05101520253035404550195019551960196519701975198019851990199520002005201020152020202520302035204020452050Median age 7 告別高速成長(zhǎng) ? ? 城市化率仍將快速提高 ,似仍支持行業(yè)高速發(fā)展 中國 日本 英國 美國 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1950 1960 1970 1980 1990 2023 2023 2023 2030數(shù)據(jù)來源 :聯(lián)合國人口署 ,華泰聯(lián)合證券 日本 50到 90年代快速城市化階段是房地產(chǎn)的高速成長(zhǎng)期 中國的快速城市化階段將延續(xù)到2030年 8 ? 日本 1950到 1990年 ,城市化率提高 30個(gè)百分點(diǎn) ,達(dá)到 63%,期間建造的住宅總量占到現(xiàn)存量的 72%.戶均住房擁有率從不到 套提高到 告別高速成長(zhǎng) ? 戶均 戶均 戶均 戶均 戶均 戶均 9 告別高速成長(zhǎng) ? ? 但是日本城市化率快速提高階段，居民收入差距并非拉大 ,而是縮小 . “ 一億皆中產(chǎn) ” 支持了住房消費(fèi) . 1962 1975 1984 1993 2023初次收入分配基尼系數(shù) 再分配收入后基尼系數(shù) 經(jīng)濟(jì)高速成長(zhǎng)階段 ,無論是初次收入分配還是再分配收入后基尼系數(shù)均持續(xù)下降 數(shù)據(jù)來源 :Honkawn,華泰聯(lián)合證券 1973年被稱為日本的 ” 福利元年 ”, 當(dāng)年的社會(huì)調(diào)查顯示 99%的國民認(rèn)為自己是社會(huì)中產(chǎn)階層 . 10 告別高成長(zhǎng) ? ? 日本農(nóng)業(yè)家庭與非農(nóng)家庭消費(fèi)水平并無大的差別 01020304050607080901001966 1971 1976 1981 1986 1991 1996 2023農(nóng)業(yè)家庭 非農(nóng)家庭 空調(diào)擁有率 01020304050607080901001967 1972 1977 1982 1987 1992 1997 2023農(nóng)業(yè)家庭 非農(nóng)家庭 汽車擁有率 051015202530351964 1969 1974 1979 1984 1989 1994 1999 2023農(nóng)業(yè)家庭 非農(nóng)家庭 鋼琴擁有率 11 告別高速成長(zhǎng) ? ? 日本泡沫經(jīng)濟(jì)破裂后，居民收入及消費(fèi)水平并沒有受到?jīng)_擊 .經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的代價(jià)主要由政府及企業(yè)支付 . 02040608010012014016001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000195919611963196519671969197119731975197719791981198319851987198919911993199519971999家庭年收入 地價(jià)指數(shù) 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,0001955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2023 2023家庭消費(fèi)支出 恩格爾系數(shù) 千日元 日元 12 告別高速成長(zhǎng) ? ? 中國人均 GDP全球 85位 ,但是第二大奢侈品的消費(fèi)國 . ? 伴隨著快速城市化 ,收入差距在迅速擴(kuò)大 ,缺乏足夠規(guī)模的中產(chǎn)階層支持 ,住房消費(fèi)的持續(xù)增長(zhǎng)將遭受考驗(yàn) . 010 1中間線 1997年 2023年 2023年 不斷惡化的洛倫茲曲線 數(shù)據(jù)來源 :中經(jīng)數(shù)據(jù) ,華泰聯(lián)合證券 13 告別高速成長(zhǎng) ? ? 中國城鎮(zhèn)新增人口在 2023年達(dá)到峰值后已呈下降趨勢(shì) . ? 新增住房需求面臨下降風(fēng)險(xiǎn) 050010001500202325001990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008城鎮(zhèn)新增人口 商品房銷售面積 05
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