【正文】 21%34%35%直轄市省會(huì)地級(jí)市縣、鎮(zhèn)理由 1：農(nóng)民工回流中西部和就近就業(yè)已經(jīng)形成趨勢(shì) 農(nóng)民工分布與第二產(chǎn)業(yè)地理分布類(lèi)似 外出農(nóng)民工中 53%在本省就業(yè) 資料來(lái)源： CEIC，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中金公司研究部 37%的農(nóng)民工在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)就業(yè) 外出農(nóng)民工地理分布 9%23%31%37%01 0 , 0 0 02 0 , 0 0 03 0 , 0 0 04 0 , 0 0 05 0 , 0 0 06 0 , 0 0 07 0 , 0 0 08 0 , 0 0 09 0 , 0 0 0北上廣深 二線(xiàn)城市 其他地級(jí)市市轄區(qū) 縣、鎮(zhèn)億元0%5%10%15%20%25%30%35%40%第二產(chǎn)業(yè)G D P 第二產(chǎn)業(yè)G D P 占比 1 . 4 01 . 4 51 . 5 31 . 5 90 . 8 5 0 . 8 4 0 . 8 90 . 9 40 . 7 %3 . 4 %5 . 5 %3 . 5 %5 . 9 %5 . 2 %00 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 41 . 61 . 82023 年 2023 年 2023 年 2023 年億人1 %0%1%2%3%4%5%6%7%外出農(nóng)民工 本地農(nóng)民工 外出農(nóng)民工增速 本地農(nóng)民工增速9 理由 2：政策逐漸從遏制大城市發(fā)展到遵循城市發(fā)展規(guī)律 城市化政策導(dǎo)向的變化 資料來(lái)源：中金公司研究部 城市 指導(dǎo)方向 城市化/ 城鎮(zhèn)化十二五計(jì)劃( 20 11 20 15 )遵循城市發(fā)展客觀規(guī)律，以大城市為依托， 以中小城市為重點(diǎn)，逐步形成輻射作用大的城市群，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。防止特大城市面積過(guò)度擴(kuò)張。促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，積極穩(wěn)妥十五計(jì)劃( 20 01 20 05 )大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的多樣化城鎮(zhèn)化道路， 逐步形成合理的城鎮(zhèn)體系。發(fā)揮大城市的輻射帶動(dòng)作用，引導(dǎo)城鎮(zhèn)密集區(qū)有序發(fā)展，防止盲目擴(kuò)大城市規(guī)模。特大城市 要從調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的源頭入手， 形成用經(jīng)濟(jì)辦法等控制人口過(guò)快增長(zhǎng)的機(jī)制 。 鑒于我國(guó)地域廣闊，交通不便，信息不靈，中小城市的發(fā)展也不應(yīng)當(dāng)過(guò)于分散，應(yīng)當(dāng)以大城市為中心和交通要道為依托，形成規(guī)模不等、分布合理、各有特色的城市網(wǎng)絡(luò)。無(wú)九五計(jì)劃( 19 96 20 00 )未提及 無(wú)10 理由 2續(xù)：農(nóng)地確權(quán)及潛在流轉(zhuǎn)機(jī)會(huì)將提供物質(zhì)基礎(chǔ) 征地補(bǔ)償、農(nóng)地流轉(zhuǎn)和農(nóng)地確權(quán)政策動(dòng)態(tài) 資料來(lái)源：中金公司研究部 年份 相關(guān)法規(guī) / 政策 相關(guān)內(nèi)容1986 年 《中華人民共和國(guó)土地管理法》1) 征用耕地補(bǔ)償費(fèi)為土地前三年平均產(chǎn)值的 3 6 倍；2) 附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由各省、直轄市、自治區(qū)規(guī)定；3) 農(nóng)業(yè)人口安置補(bǔ)助費(fèi)為該耕地被征用前三年平均每畝年產(chǎn)值的 2 3 倍 , 上限為每畝耕地安置補(bǔ)助費(fèi)不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的 10 倍4) 經(jīng)批準(zhǔn)可以提高安置補(bǔ)助費(fèi)，但上限為上述補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)不得超過(guò)土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的 20 倍1998 年《中華人民共和國(guó)土地管理法》修訂1) 補(bǔ)償費(fèi)提高為土地前三年平均產(chǎn)值的 6 10 倍；2) 安置補(bǔ)助費(fèi)提高為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的 4 6 倍，每公頃耕地安置補(bǔ)助費(fèi)上限為前三年平均產(chǎn)值的 15 倍3) 經(jīng)批準(zhǔn)提高安置補(bǔ)助費(fèi)的上限提升至補(bǔ)償 補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)不超過(guò)土地前三年平均產(chǎn)值的 30 倍4) 規(guī)定國(guó)務(wù)院在特殊情況下可以提高征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)2023 年《中華人民共和國(guó)土地管理法》修改基本補(bǔ)償條款不變2023 年《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》提出 “ 依法征收農(nóng)村集體土地，按照同地同價(jià)原則及時(shí)足額給農(nóng)村集體組織和農(nóng)民合理補(bǔ)償，解決好被征地農(nóng)民就業(yè)、住房、社會(huì)保障。 ” 這是征地制度改革內(nèi)容首次寫(xiě)進(jìn)黨代會(huì)報(bào)告。完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)能，依法保障農(nóng)民對(duì)承包土地的占有、使用、收益等權(quán)利。 ? 購(gòu)房人群： 人口向一二線(xiàn)集中，二線(xiàn)城市約 40%住宅被地級(jí)市購(gòu)房者買(mǎi)走。 ? 潛力需求： 每年剛性需求 6~7億平米，彈性需求 ~3億平米；但購(gòu)買(mǎi)力整體并不強(qiáng)。 14 住房存量？全國(guó)約 420億平米，城鎮(zhèn)有 200億平米 六普的人均住宅面積 數(shù)據(jù)來(lái)源：第六次人口普查數(shù)據(jù) ,中金公司研究部 數(shù)據(jù)來(lái)源：住建部，第六次人口普查數(shù)據(jù)，中金公司研究部；注：住房口徑包括所有商品住宅、自建房、房改房、職工家屬宿舍和集體宿舍等所有專(zhuān)供居住的房屋。 三線(xiàn)城市住宅存量測(cè)算 2023 年三線(xiàn)城市總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）J 9 9 ,8 5 1三線(xiàn)城市主城區(qū)人口占總?cè)丝诒菿 24%三線(xiàn)城市主城區(qū)總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）L = J*K 2 3 ,9 6 4三線(xiàn)城市主城區(qū)非農(nóng)人口比例M 57%三線(xiàn)城市主城區(qū)城鎮(zhèn)人口與非農(nóng)人口比例N ^ 1 .2 5 三線(xiàn)城市主城區(qū)城鎮(zhèn)總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）O=L* M *N 1 7 ,0 7 5三線(xiàn)城市數(shù)量P 251平均每個(gè)三線(xiàn)城市主城區(qū)城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)人）Q=O/P 68戶(hù)均人口R 3 .1平均每個(gè)三線(xiàn)城市主城區(qū)總戶(hù)數(shù)（萬(wàn)戶(hù)）S = Q/ R 22三線(xiàn)城市主城區(qū)家庭戶(hù)數(shù)測(cè)算2023 年住宅普查 三線(xiàn)城市主城區(qū)平均存量住房（萬(wàn)平方米）A 1 ,0 6 8戶(hù)均住房面積（平方米）B 752023 年每個(gè)三線(xiàn)城市主城區(qū)平均存量住房套數(shù)（萬(wàn)套）C= A /B 142 0 0 1 20 1 1 年平均每個(gè)三線(xiàn)城市主城區(qū)住宅銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）D 732考慮小產(chǎn)權(quán)房和拆遷對(duì)每個(gè)三線(xiàn)城市主城區(qū)住房增量的影響（萬(wàn)平方米）E ^ 932 0 0 1 20 1 1 年平均每個(gè)三線(xiàn)城市主城區(qū)新增住房面積（萬(wàn)平方米）F= D+ E 825新增住房套均面積（平方米）G ^ 902 0 0 1 20 1 1 年平均每個(gè)三線(xiàn)城市主城區(qū)新增住房套數(shù)（萬(wàn)套）H= F/G 92023 年末平均存量住房套數(shù)（萬(wàn)套）I=C + H 23三線(xiàn)城市主城區(qū)存量住房套數(shù)測(cè)算已 經(jīng) 實(shí) 現(xiàn) 戶(hù) 均 一 套 房 19 潛在需求？我們測(cè)算，每年剛需有 6億平米，改善型 ~3億 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中金公司研究部 每年商品住宅潛在剛性需求大約 6億平方米，潛在改善型需求約 ～ 3億平方米 城鎮(zhèn)婚房需求城市 ： 1 . 4 億平方米鎮(zhèn) ： 1 . 1 億平方米新增結(jié)婚對(duì)數(shù)城市 ： 3 5 3 . 5 萬(wàn)對(duì)鎮(zhèn) ： 2 3 3 . 1 萬(wàn)對(duì)購(gòu)買(mǎi)婚房占比城市 ： 50%鎮(zhèn) ： 60%套均面積城市 ： 80 平方米鎮(zhèn) ： 80 平方米= X X拆遷產(chǎn)生需求城市 ： 2 . 4 億平方米鎮(zhèn) ： 0 . 7 億平方米每年拆遷人數(shù)城市 ： 8 8 7 . 0 萬(wàn)人鎮(zhèn) ： 4 6 6 . 9 萬(wàn)人購(gòu)房比例城市 ： 90%鎮(zhèn) ： 50%人均購(gòu)房面積城市 ： 30 平方米鎮(zhèn) ： 30 平方米= X X城市化需求城市 ： 0 . 2 3 億平方米鎮(zhèn) ： 0 . 1 9 億平方米新增城鎮(zhèn)人口城市 ： 930 萬(wàn)人鎮(zhèn) ： 570 萬(wàn)人購(gòu)房比例城市 ： 9 . 0 %鎮(zhèn) ： 1 1 . 6 %人均購(gòu)房面積城市 ： 2 7 . 7 平方米鎮(zhèn) ： 2 8 . 4 平方米= X X改善型需求城市 ： 1 . 7 億平方米鎮(zhèn) ： 0 . 7 億平方米家庭戶(hù)總?cè)丝诔鞘?： 3 . 4 8 億鎮(zhèn) ： 2 . 4 2 億人均改善面積城市 ： 0 . 8 2 平方米鎮(zhèn) ： 0 . 7 3 平方米以購(gòu)房改善的比例城市 ： 60%鎮(zhèn) ： 40%= X X每年潛在剛性需求 6億平方米城市 ： 4 . 0 億平方米鎮(zhèn) ： 2 . 0 億平方米每年潛在改善型需求 2 . 5 ～ 3 億平方米城市 ： 1 . 7 億平方米鎮(zhèn) ： 0 . 7 億平方米20 潛在需求分析（續(xù)） 改善型需求測(cè)算 數(shù)據(jù)來(lái)源：第六次人口普查數(shù)據(jù) ,中金公司研究部；注： ^為中金估計(jì)數(shù)；我們假設(shè)，當(dāng)前人均居住面積 8平方米以下的家庭的改善型需求主要通過(guò)廉租房等保障房來(lái)實(shí)現(xiàn)，不產(chǎn)生商品住宅購(gòu)買(mǎi)需求。 注： ^為中金估計(jì)數(shù)。 2023年家庭戶(hù)首付儲(chǔ)蓄比 數(shù)據(jù)來(lái)源： CEIC， CREIS, 中金公司研究部；注：假設(shè)同上 支付能力近年來(lái)持續(xù)走弱 數(shù)據(jù)來(lái)源： CEIC, CREIS, 中金公司研究部。 2023年房?jī)r(jià)年收入比和月還款月收入比 數(shù)據(jù)來(lái)源： CEIC, CREIS, 中金公司研究部；假設(shè)條件：假設(shè)家庭戶(hù)人均購(gòu)房 30平方米，平均首付比例 40%，貸款期限 20年，貸款利率 5年以上期基準(zhǔn)； 2004006008001 , 0 0 01 , 2 0 01952 1956 1960 1964 1968 1972 1976 1980 1984 1988 1992 1996 2023 2023 2023六普城市人口數(shù)據(jù)按出生年份分布情況（調(diào)整流動(dòng)人口數(shù)據(jù)后，萬(wàn)人）六普城市人口數(shù)據(jù)按出生年份分布情況（未調(diào)整，萬(wàn)人）501001502002503003504004505001960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2023 2023 2023萬(wàn)人501001502002501960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2023 2023 2023萬(wàn)人5001 , 0 0 01 , 5 0 02 , 0 0 02 , 5 0 03 , 0 0 01954 1958 1962 1966 1970 1974 1978 1982 1986 1990 1994 1998 2023 2023 2023六普全國(guó)人口按出生年份分布情況（萬(wàn)人） 五普全國(guó)人口按出生年份分布情況（萬(wàn)人）22 長(zhǎng)期隱憂(yōu)：六普數(shù)據(jù)顯示，人口紅利在快速衰減 美國(guó)歷年人口出生情況 數(shù)據(jù)來(lái)源： Datastream，中金公司研究部 日本歷年人口出生情況 六普的城市人口年齡結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來(lái)源：六普數(shù)據(jù) , 中金公司研究部 兩次人口普查的全國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來(lái)源：五普數(shù)據(jù)，六普數(shù)據(jù)，中金公司研究部 數(shù)據(jù)來(lái)源： Datastream, 中金公司研究部 23 而長(zhǎng)期房?jī)r(jià)和逆撫養(yǎng)比相關(guān)性強(qiáng) 澳大利亞 數(shù)據(jù)來(lái)源： Datastream，中金公司研究部 日本 英國(guó) 數(shù)據(jù)來(lái)源： Datastream, 中金公司研究部 美國(guó) 數(shù)據(jù)來(lái)源： Datastream，中金公司研究部 數(shù)據(jù)來(lái)源： Datastream, 中金公司研究部 24 2023年行業(yè)研判 3 25 2023年全國(guó)市場(chǎng)將以平穩(wěn)為主基調(diào) ? 行業(yè)全國(guó)整體較為平穩(wěn)： 投資增速仍將下移 ， 預(yù)計(jì)將降速至 10%左右；全國(guó)銷(xiāo)售面積小幅增長(zhǎng) 4%， 銷(xiāo)售額 9%；房?jī)r(jià)小幅上漲 5%， 主要因結(jié)構(gòu)性因素；新開(kāi)工同比小幅回暖 5%。 重點(diǎn)城市銷(xiāo)售上半年同比或?qū)⒇?fù)增長(zhǎng) 。 ? 政策中性 ， 保民生控房?jī)r(jià)： 整體方向依然是控房?jī)r(jià)；放松將滯后于其他行業(yè) ， 限購(gòu)難以放松 。 26 開(kāi)發(fā)投資額26%30%23%16%14%10%33%28%02468102023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E 2023E0%5%10%15%20%25%30%35%40%開(kāi)發(fā)投資額（萬(wàn)億元） 同比增長(zhǎng)銷(xiāo)售金額14%44%75%8% 9% 1 5 %19% 13%0123456782023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E 2023E 4 0 % 2 0 %0%20%40%60%80%100%銷(xiāo)售額（萬(wàn)億） 同比增長(zhǎng)銷(xiāo)售面積9%26% 1 4 %42% 1 %11%6% 4%0246810122023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E 2023E 2 0 % 1 0 %0%10%20%30%40%50%交易量（億平方米） 同比增長(zhǎng)價(jià)格12%15%0%21%7%9%5%7%01 , 0 0 02 , 0 0 03 , 0 0 04 , 0 0 05 , 0 0 06 , 0 0 07 , 0 0 02023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E 2023E 5 %0%5%10%15%20%