【文章內容簡介】 25 農民工購房需求 （ 億平方米 ） G=D *E *F 0 .1 0 0 .0 5 其他新增城鎮(zhèn)人口 （ 萬人 ） H 150 150 其他新增城鎮(zhèn)人口購房比例 I ^ 30% 30%人均購房面積 （ 平方米 ） J ^ 30 30 其他新增城鎮(zhèn)人口購房需求 （ 億平方米 ） K = H*I*J 0 .1 4 0 .1 4 新增城鎮(zhèn)人口總計 （ 萬人 ） L = D+ H 930 570 平均購房比例 M = (D *E + H*I)/L 9 .0 % 1 1 .6 %人均購房面積 （ 平方米 ） N= O/ (L*M) 2 7 .7 2 8 .4 需求合計 （ 億平方米 ） O=G+ K 0 .2 3 0 .1 9 15001200城市 鎮(zhèn)1990 年以前建成的存量住房占比 A 2 0 .3 % 2 3 .6 %普查存量住房面積 （ 億平方米 ） B 102 79 待拆遷住房建筑面積 （ 億平方米 ） C= A *B 2 0 .7 1 8 .6 對應的待拆遷家庭戶數(shù) （ 萬戶 ） D 3 ,2 7 3 2 ,2 7 4 預計拆遷年數(shù) E ^ 10 15 每年拆遷面積 （ 億平方米 ） F= C/E 2 .1 1 .2 每年拆遷戶數(shù) ( 萬戶 ） G=D /E 3 2 7 .3 1 5 1 .6 戶均人數(shù) H 2 .7 3 .1 每年拆遷人數(shù) （ 萬人 ） I=G*H 8 8 7 .0 4 6 6 .9 其中 ， 購房人數(shù)比例 J ^ 90% 50%購房人數(shù) （ 萬人 ） K = I*J 7 9 8 .3 2 3 3 .4 假設新購置住宅的人均居住面積 （ 平方米 ） L ^ 3 0 .0 3 0 .0 每年拆遷產生住宅需求 （ 億平方米 ） M = K *L 2 .4 0 .7 城市 鎮(zhèn)人均住房 8 平米以下家庭占比 A 9 .4 % 6 .8 %假設其中每年居住面積改善的人口比例 B ^ 20% 20%假設改善居住者人均住宅面積提高 （ 平方米 ） C ^ 10 10 對城市 / 鎮(zhèn)人均居住面積改善的貢獻 （ 平方米 ） D= A *B *C 0 .1 9 0 .1 4 人均住房 9 19 平米家庭占比 E 2 2 .4 % 1 8 .1 %假設其中每年居住面積改善的人口比例 F ^ 20% 20%假設改善居住者人均住宅面積提高 （ 平方米 ） G ^ 10 10 對城市 / 鎮(zhèn)人均居住面積改善的貢獻 （ 平方米 ） H= E *F*G 0 .4 5 0 .3 6 人均住房 2 0 29 平米家庭占比 I 2 3 .7 % 2 3 .0 %假設其中每年居住面積改善的人口比例 J ^ 15% 15%假設改善居住者人均住宅面積提高 （ 平方米 ） K ^ 8 8 對城市 / 鎮(zhèn)人均居住面積改善的貢獻 （ 平方米 ） L = I*J* K 0 .2 8 0 .2 8 人均住房 3 0 39 平米家庭占比 M 1 6 .5 % 1 7 .7 %假設其中每年居住面積改善的人口比例 N ^ 10% 10%假設改善居住者人均住宅面積提高 （ 平方米 ） O ^ 5 5 對城市 / 鎮(zhèn)人均居住面積改善的貢獻 （ 平方米 ） P = M *N*O 0 .0 8 0 .0 9 對城市 / 鎮(zhèn)人均居住面積改善的貢獻合計 （ 平方米 / 人 ） Q=D + H+ L + P 1 .0 0 0 .8 6 其中 ， 產生廉租房以外需求的人均居住面積改善 （ 平方米 / 人 ） R= QD 0 .8 2 0 .7 3 家庭戶總人口 （ 萬人 ） S 3 4 ,8 4 6 2 4 ,1 6 6 通過購房改善居住條件的比例 T ^ 60% 40%改善型需求合計 （ 億平方米 ） U= R*S* T 1 .7 0 .7 21 房價收入比051015202530立陶宛 烏克蘭羅馬尼亞俄羅斯克羅地亞波蘭匈牙利拉脫維亞 保加利亞捷克 法國 芬蘭 瑞典澳大利亞瑞士 丹麥 英國比利時 加拿大德國 美國 香港 中國 日本新加坡韓國東歐 西歐和北美等主要發(fā)達國家東亞東南亞0 . 01 0 . 02 0 . 03 0 . 04 0 . 05 0 . 06 0 . 07 0 . 0全國 北京 上海 天津 重慶 三線城市（估測）萬元0 . 00 . 51 . 01 . 52 . 02 . 53 . 0倍首付款（萬元，左）家庭儲蓄額（萬元，左）首付儲蓄比5 . 05 . 56 . 06 . 57 . 07 . 58 . 08 . 52023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 202315%20%25%30%35%40%45%50%房價年收入比 月還款月收入比0 . 02 . 04 . 06 . 08 . 01 0 . 01 2 . 01 4 . 01 6 . 01 8 . 0全國平均 全部一線城市（ 4 個 ）部分二線城市（ 21 個 ）部分較發(fā)達三線城市（ 52 個 ）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%房價 / 年收入 （ 平均 ） 月還款 / 月收入 （ 平均 ）購買力如何？支付能力總體偏弱，一二線尤其嚴重 2023年房價收入比國際比較 數(shù)據來源： NUMBEO，中金公司研究部；注： NUMBEO采用用戶自行上傳當?shù)胤績r數(shù)據的方式獲取樣本，計算當?shù)胤績r收入比，計算使用的每戶可支配收入按人均工資的 計，每套房屋面積按 100平方米估計；按照 NUMBEO的計算，中國房價收入比在 20倍左右。 2023年家庭戶首付儲蓄比 數(shù)據來源： CEIC， CREIS, 中金公司研究部；注：假設同上 支付能力近年來持續(xù)走弱 數(shù)據來源： CEIC, CREIS, 中金公司研究部。注：假設同前。 2023年房價年收入比和月還款月收入比 數(shù)據來源： CEIC, CREIS, 中金公司研究部；假設條件：假設家庭戶人均購房 30平方米，平均首付比例 40%，貸款期限 20年，貸款利率 5年以上期基準； 2004006008001 , 0 0 01 , 2 0 01952 1956 1960 1964 1968 1972 1976 1980 1984 1988 1992 1996 2023 2023 2023六普城市人口數(shù)據按出生年份分布情況（調整流動人口數(shù)據后，萬人）六普城市人口數(shù)據按出生年份分布情況（未調整，萬人）501001502002503003504004505001960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2023 2023 2023萬人501001502002501960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2023 2023 2023萬人5001 , 0 0 01 , 5 0 02 , 0 0 02 , 5 0 03 , 0 0 01954 1958 1962 1966 1970 1974 1978 1982 1986 1990 1994 1998 2023 2023 2023六普全國人口按出生年份分布情況（萬人） 五普全國人口按出生年份分布情況（萬人）22 長期隱憂：六普數(shù)據顯示，人口紅利在快速衰減 美國歷年人口出生情況 數(shù)據來源： Datastream，中金公司研究部 日本歷年人口出生情況 六普的城市人口年齡結構 數(shù)據來源：六普數(shù)據 , 中金公司研究部 兩次人口普查的全國人口年齡結構 數(shù)據來源：五普數(shù)據，六普數(shù)據，中金公司研究部 數(shù)據來源： Datastream, 中金公司研究部 23 而長期房價和逆撫養(yǎng)比相關性強 澳大利亞 數(shù)據來源： Datastream，中金公司研究部 日本 英國 數(shù)據來源： Datastream, 中金公司研究部 美國 數(shù)據來源： Datastream，中金公司研究部 數(shù)據來源： Datastream, 中金公司研究部 24 2023年行業(yè)研判 3 25 2023年全國市場將以平穩(wěn)為主基調 ? 行業(yè)全國整體較為平穩(wěn)： 投資增速仍將下移 ， 預計將降速至 10%左右；全國銷售面積小幅增長 4%， 銷售額 9%；房價小幅上漲 5%， 主要因結構性因素；新開工同比小幅回暖 5%。 ? 重點城市供應量下滑 5%~10%， 一季度供應相對少 。 重點城市銷售上半年同比或將負增長 。 ? 通脹抬頭之下 ， 重點城市房價上半年有上漲壓力；但信貸還是偏緊 ， 全年大漲很難 。 ? 政策中性 ， 保民生控房價： 整體方向依然是控房價；放松將滯后于其他行業(yè) ， 限購難以放松 。 新政策將集中在土地流轉和稅制變化：土地流轉路徑先征地補償提升 ， 再確權 ，最后做試點流轉；稅制變化主要集中在房產稅 /級差印花稅 。 26 開發(fā)投資額26%30%23%16%14%10%33%28%02468102023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E 2023E0%5%10%15%20%25%30%35%40%開發(fā)投資額（萬億元） 同比增長銷售金額14%44%75%8% 9% 1 5 %19% 13%0123456782023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E 2023E 4 0 % 2 0 %0%20%40%60%80%100%銷售額（萬億） 同比增長銷售面積9%26% 1 4 %42% 1 %11%6% 4%0246810122023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E 2023E 2 0 % 1 0 %0%10%20%30%40%50%交易量（億平方米） 同比增長價格12%15%0%21%7%9%5%7%01 , 0 0 02 , 0 0 03 , 0 0 04 , 0 0 05 , 0 0 06 , 0 0 07 , 0 0 02023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E 2023E 5 %0%5%10%15%20%25%價格（元/平方米） 同比增長行業(yè)主要指標預測