房地產(chǎn)行業(yè)入門(mén)(編輯修改稿)
2025-02-10 17:52 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，而只是感覺(jué)起來(lái)有些貴了。雖然感覺(jué)貴，但是由于受到樣板間的品質(zhì)支持，翠湖別墅在北京的知名度與美譽(yù)度直線上升。別墅項(xiàng)目案例之玫瑰園—— 翠湖別墅市場(chǎng)歷程定位：倚稻香湖市級(jí)旅游度假區(qū)自然景觀，明確的水景別墅定位。在圈內(nèi)樹(shù)立起優(yōu)雅水景環(huán)境的清晰形象。推廣話題 :自然地理位置大規(guī)模開(kāi)發(fā)面積消費(fèi)者對(duì)生活品質(zhì)的追求 別墅項(xiàng)目案例之玫瑰園—— 翠湖別墅推廣要略Townhouse項(xiàng)目類(lèi)型Townhouse的基本解讀 1北京的 Townhouse緣起：別墅有開(kāi)闊的環(huán)境、舒展的空間；但是大量的占地面積決定決定其價(jià)格的望而卻步，遠(yuǎn)離市區(qū)也給生活配套帶來(lái)了考驗(yàn)。公寓位于市中心，生活設(shè)施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價(jià)高昂。Townhouse作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物，應(yīng)運(yùn)而生。原始的 Townhouse概念：TOWNHOUSE的原始概念是 “ 聯(lián)排住宅，有天有地，獨(dú)立的院子和車(chē)庫(kù) ” ，是二戰(zhàn)以后西方國(guó)家發(fā)展新城鎮(zhèn)時(shí)出現(xiàn)的住宅形態(tài)，樓體高度不超過(guò) 4層；其特點(diǎn)集中表現(xiàn)為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過(guò)程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。別墅 總價(jià)高交通位置與市政條件有天有地環(huán)境舒展公寓 單價(jià)、總價(jià)均高容積率高、建筑密度大空間窘迫感位于市區(qū)中心Townhouse：別墅與公寓之間妥協(xié)的產(chǎn)物有天有地環(huán)境舒展單價(jià)、總價(jià)均有明顯優(yōu)勢(shì)位置上盡量靠近市中心Townhouse的基本解讀 2北京受到認(rèn)可的 TOWNHOUSE項(xiàng)目符合十大標(biāo)準(zhǔn) ——位置：應(yīng)位于城市邊緣地帶，車(chē)程 5至 30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。 交通：周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性。 環(huán)境：不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。 規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過(guò) 0． 6，其規(guī)模最好在 15萬(wàn)平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。 規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關(guān)系。 建筑：社區(qū)強(qiáng)調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。 配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必需齊備。 價(jià)格：一套售價(jià)控制在 80萬(wàn)至 180萬(wàn)元之間為好。 服務(wù)：社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突出優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。 文化：應(yīng)營(yíng)造出文化氛圍以滿足客戶(hù)精神生活的需求。Townhouse的四種形式通常，我們稱(chēng) Townhouse為聯(lián)排別墅，因?yàn)?Townhouse的出現(xiàn)就是以聯(lián)排別墅為標(biāo)志的。但實(shí)際上 ， 一個(gè)純粹的 Townhouse項(xiàng)目中，一般可以包括四類(lèi)建筑形式 ,即聯(lián)排、雙拼、疊拼、獨(dú)棟。在同一項(xiàng)目中，通常價(jià)格表現(xiàn)：獨(dú)棟〉雙拼〉聯(lián)排〉疊拼q聯(lián)排別墅由三個(gè)以上的相同單位平行組合而成。是 Townhouse項(xiàng)目最為常見(jiàn)的建筑形式。q雙拼別墅兩個(gè)相同的單位平行組合而成。q疊拼別墅從建筑立面上看，與雙拼非常相似，也是由兩個(gè)單位組成；實(shí)際上，其中一戶(hù)的 “ 一層 ” 從二層開(kāi)始，將不擁有庭院。從戶(hù)型圖上清晰可見(jiàn)區(qū)別。q獨(dú)棟別墅形體獨(dú)立的單位。傳統(tǒng)別墅注重從建筑立面的設(shè)計(jì)上突出棟與棟之間的區(qū)別，顯示所有者的個(gè)性。 Townhouse獨(dú)棟通常棟與棟之間沒(méi)有實(shí)質(zhì)區(qū)別甚至完全一樣。傳統(tǒng)別墅間距開(kāi)闊私密性好。 Townhouse獨(dú)棟之間間距小，私密型不如傳統(tǒng)別墅。Townhouse獨(dú)棟 傳統(tǒng)別墅Townhouse的發(fā)展q2023年，北京 Townhouse年167。適中、均好普通 Townhouse作為介于公寓和別墅之間的一種新型住宅，其最明顯的特點(diǎn)是適中性、均好性。價(jià)格適中，一套普通 TownHouse和三環(huán)邊上一套高檔公寓價(jià)格相當(dāng)；相對(duì)于占地較大的獨(dú)立住宅而言，一組 TownHouse蓋在一起，平均到每戶(hù)占地大幅減少，墻體可互相借用，建筑造價(jià)大幅降低； TownHouse對(duì)周?chē)h(huán)境、交通和基礎(chǔ)設(shè)施的依賴(lài)程度較高，所以離城區(qū)不會(huì)很偏遠(yuǎn)，同時(shí)又保留了自己的院落和天空，兼顧?quán)徖镉H情。167。市場(chǎng)新鮮感2023年市場(chǎng)上 Townhouse風(fēng)聲水起，一出現(xiàn)就以新穎的建筑形式吸引市場(chǎng)的眼光。市場(chǎng)上推出的 Townhouse絕大多數(shù)正在效果圖階段，實(shí)景還未浮出水面，沒(méi)有入住，加上跟風(fēng)的心理， Townhouse還停留在看上去很美的階段。q2023年， Townhouse遭遇瓶頸167。模仿有余，創(chuàng)新不足目前北京的 Townhouse開(kāi)發(fā)商思路雖有所跟進(jìn)，但仍是走別墅和公寓的折中路線。由于受最大限度的用地效益、容積率和成本等因素的限制，一些項(xiàng)目仍不免留有兵營(yíng)的 “ 遺跡 ” 。167。容積率過(guò)高，生活配套不足Townhouse的初衷降低容積率在很多項(xiàng)目中得不到貫徹實(shí)施，而且生活配套不足 Townhouse理論上應(yīng)具有的優(yōu)勢(shì)成為實(shí)際操作中的弱勢(shì)。167。行業(yè)盲目跟風(fēng)，存量釋放過(guò)程中2023年至 2023年上半年，行業(yè)的盲目跟風(fēng)、引起部分 Townhouse項(xiàng)目的供應(yīng)量囤積。經(jīng)過(guò)北京演繹的 Townhouse有各自的特色與賣(mài)點(diǎn) :q區(qū)位優(yōu)勢(shì)者亞運(yùn)新新家園、時(shí)代莊園、康城、萬(wàn)科青青家園、金色惠谷家園無(wú)疑能夠 “ 沾 ” 到地段優(yōu)勢(shì)的光，也許正基于此，亞運(yùn)新新家園總經(jīng)理張斌說(shuō)，占區(qū)位優(yōu)勢(shì)的 TOWNHOUSE和國(guó)外的TOWNHOUSE是基本一樣的，那就是第一居所的定位，位于城市邊緣，價(jià)格與城里的公寓價(jià)格差異不大。較有實(shí)力的購(gòu)買(mǎi)者完全可以一步到位，作為自己純以居住為目的的居所。與亞運(yùn)新新家園僅幾分鐘車(chē)程的太合時(shí)代莊園定位于 “ 城里的 TOWNHOUSE” ， 位于五環(huán)外一點(diǎn)，地域優(yōu)勢(shì)占盡。q環(huán)境優(yōu)勢(shì)者具有了 “ 北京特色 ” 的 Townhouse對(duì)于環(huán)境的營(yíng)造大體是一樣的。低容積率越低越好、綠化面積越大越吸引人。不過(guò)，龍山新新小鎮(zhèn) 。一些項(xiàng)目選址在郊區(qū)，得天獨(dú)厚的空氣、旅游等資源，更是為環(huán)境本已很優(yōu)越的社區(qū)又增加了許多賣(mài)點(diǎn)。q設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)者最先成為京城 Townhouse現(xiàn)房項(xiàng)目的橘郡，其一期售罄后，仍然有許多人前往參觀，其具異國(guó)情調(diào)的社區(qū)規(guī)劃受人稱(chēng)道。東方比華利、慧谷根園，也是憑借各自獨(dú)特的設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)引人注目。亞運(yùn)新新家園的設(shè)計(jì)含量也很高，設(shè)計(jì)出獨(dú)具風(fēng)格的透天中庭，將種滿各類(lèi)植物的一個(gè)透天中庭凹入屋內(nèi)，給人與自然朝夕相處的感覺(jué)?？煽闯?TOWNHOUSE的建設(shè)者們對(duì)這一新生事物的良苦用心?！ ”本?Townhouse市場(chǎng)特點(diǎn)—— 賣(mài)點(diǎn)各自精彩作為介乎城市公寓與郊區(qū)別墅之間的一種住宅模式， Townhouse不能成為市場(chǎng)份額可觀的住宅項(xiàng)目。他的消費(fèi)群，是具有明顯共同特征的族群：q城市邊緣 Townhouse的消費(fèi)族群由于 Townhouse往往至少位于城市邊緣，即使是面對(duì)普通白領(lǐng)階層的定位也偏低。購(gòu)買(mǎi)城市邊緣、價(jià)格昂貴 TOWNHOUSE的客戶(hù)群應(yīng)該是 “ 非常有實(shí)力，對(duì)價(jià)格不敏感，希望一次到位的人士 ” 。因?yàn)榘偃f(wàn)以上房款以及車(chē)程的投入并不是普通階層能夠?qū)崿F(xiàn)得了的。這部分人，我們又稱(chēng)為 “ 有錢(qián)階層 ” 。q邊遠(yuǎn)地段 Townhouse的消費(fèi)族群雖然郊區(qū)的 Townhouse不具備第一居所的實(shí)力，但是它仍然能夠填補(bǔ)郊區(qū)缺少高品質(zhì)住宅的空白點(diǎn)，力打第二居所牌，營(yíng)造獨(dú)
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