【文章內(nèi)容簡介】 n 項(xiàng)目任務(wù)的執(zhí)行結(jié)果n 如何擴(kuò)展他的知識n 需要進(jìn)一步提高的地方項(xiàng)目后的評估團(tuán)隊(duì)會議技術(shù)績效P 工作范圍P 質(zhì)量P 管理變更成本績效進(jìn)度計(jì)劃績效項(xiàng)目計(jì)劃與控制客戶聯(lián)系團(tuán)隊(duì)交流識別問題與解決問題對未來項(xiàng)目的建議項(xiàng)目后客戶評價(jià)調(diào)查 表請完成這張簡短的調(diào)查表，幫助我們評估和改善項(xiàng)目管理績效。如需更多的空間回答，請另附幾頁。項(xiàng)目名稱： —————————————————————— 低 滿意度 高工作范圍的完成 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價(jià) ———————————————————————————————————————————工作質(zhì)量 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價(jià) ———————————————————————————————————————————進(jìn)度計(jì)劃績效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價(jià) ———————————————————————————————————————————預(yù)算績效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價(jià) ———————————————————————————————————————————交流 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價(jià) ———————————————————————————————————————————客戶聯(lián)系 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價(jià) ———————————————————————————————————————————總體績效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價(jià) ———————————————————————————————————————————你意識到實(shí)際收獲了什么 —————— 或是預(yù)期項(xiàng)目結(jié)果有 —————— 收益？A、數(shù)量收益 ——————————————B 、質(zhì)量收益 ————————————————————我們?nèi)绾卧谖磥淼捻?xiàng)目中改善我們的工作？請寫下你的有關(guān)建議問題一：n 如果你是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的業(yè)主，你如何進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)？問題二：n 結(jié)合實(shí)際工程，來說明房地產(chǎn)項(xiàng)目中主要部門及其工作要點(diǎn)？問題三：n 您認(rèn)為一個(gè)合格的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該具備哪些條件？第三章： 房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃n 1，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思；n 2，房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查；n 3，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃；n 4，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析；n 5，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測和控制分析；房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思一，地域性1，考慮開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況，自然狀況，市場狀況；2，考慮開發(fā)項(xiàng)目周圍市場情況；3，考慮開發(fā)項(xiàng)目所在地的地理區(qū)位，街區(qū)區(qū)位等；二，前瞻性1，項(xiàng)目的可行性研究階段，預(yù)見幾年后的市場情況；2，投資分析與決策階段，要預(yù)知未來開發(fā)的成本，售價(jià)，資金流量的走向；3，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在項(xiàng)目規(guī)劃，戶型設(shè)計(jì)，建筑立面等方面預(yù)測未來的發(fā)展趨勢；4，營銷推廣階段，要準(zhǔn)確預(yù)測未來市場的變化趨勢，為銷售定價(jià)，樓盤包裝，廣告發(fā)布等方面奠定基礎(chǔ)。三，市場性1，以市場需求為導(dǎo)向：顧客需要什么樣的房子，我們就造什么樣的房子；2，房地產(chǎn)市場變了，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的思路，定位方式也要變；3，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，造就市場，創(chuàng)造市場。四，創(chuàng)新性構(gòu)思要有新意，要有獨(dú)創(chuàng)性。概念要新，主題要新。五，可操作性1，在實(shí)際市場環(huán)境中，項(xiàng)目具有市場條件的可操作性；2，在具體實(shí)施上有可操作的方法；3，構(gòu)思的方案要易于操作，容易實(shí)施，避免脫離市場的客觀需求或超出了開發(fā)商的負(fù)擔(dān)能力和實(shí)施能力，成為 “紙上談兵 ”六，多樣性在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚(yáng)長避短，選擇最科學(xué)，最合理，最具操作性的一種。房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查市場調(diào)查的內(nèi)容：1，宏觀環(huán)境：政治法律，經(jīng)濟(jì)科技，文化風(fēng)俗等；2，中觀環(huán)境：所在城市的建設(shè)與規(guī)劃，房地產(chǎn)企業(yè)情況，房地產(chǎn)總供應(yīng)量與總需求量等情況；3，微觀環(huán)境：競爭對手的情況調(diào)查，消費(fèi)者的需求狀況。市場調(diào)查的類型1，探測性調(diào)查：發(fā)現(xiàn)問題和提出問題；2，描述性調(diào)查：對具體的問題作如實(shí)反映；3，因果性調(diào)查：在描述性調(diào)查上的進(jìn)一步研究分析問題的前因后果，找出因果關(guān)系；4，預(yù)測性調(diào)查：通過收集，分析，研究現(xiàn)有的資料，估計(jì)在未來的一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場的各種類型物業(yè)需求量和變化趨勢。房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法1，訪問法：面談?wù){(diào)查，電話調(diào)查，通信調(diào)查；2，觀察法3，實(shí)驗(yàn)法市場調(diào)查的步驟：1，準(zhǔn)備階段：確定市場調(diào)查的目的和內(nèi)容；擬訂詳細(xì)，周密的調(diào)查計(jì)劃，確定調(diào)查的對象，方法；根據(jù)調(diào)查作業(yè)的需要，選擇具有一定素質(zhì)和專業(yè)知識的調(diào)查人員；2，實(shí)施階段：收集相關(guān)資料；設(shè)計(jì)調(diào)查問卷；現(xiàn)場實(shí)地調(diào)查；3，資料處理階段：編輯整理信息資料；撰寫市場調(diào)查報(bào)告；在調(diào)查過程結(jié)束后，對所有的信息進(jìn)行歸檔儲存。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃策劃的內(nèi)容：1，房地產(chǎn)項(xiàng)目的選址；2，市場調(diào)查分析；3，項(xiàng)目的市場定位；4，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)；5，房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷策略；6，房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理的前期介入；房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究可行性研究是指在投資決策前，對與項(xiàng)目有關(guān)的市場 、 資源 、 工程技術(shù) 、 經(jīng)濟(jì) 、 社會等方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。n 其作用表現(xiàn)為：1，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。2，可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門立項(xiàng) 、 審批，而立項(xiàng)審批的依據(jù)之一就是可行性研究報(bào)告。3，可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。n 4，可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)。n 5，可行性研究是開發(fā)商與項(xiàng)目參與各方簽訂合同的依據(jù)?？尚行匝芯?(FeasibilityStudy)n 對任何可接受的建議書，都應(yīng)該設(shè)立一個(gè)小組承擔(dān)可行性研究，并盡量產(chǎn)生方案（ Scenarios)。n 產(chǎn)生的方案和該研究所要闡述的全部目標(biāo)，應(yīng)該被用來準(zhǔn)備一份功能說明書（ FunctionalSpecification)，把一項(xiàng)建議的范圍、目標(biāo)、財(cái)務(wù)和時(shí)間約束講清楚，并且闡述技術(shù)和經(jīng)濟(jì)可行性問題。一份職能說明書闡述需要作什么和操作時(shí)有什么約束，確保至少有一種另人滿意的操作 方法。 可行性研究要素（ 1） 技術(shù)可行性；（ 2） 組織體制可行性 。（ 3） 財(cái)務(wù)可行性；（ 4） 經(jīng)濟(jì)可行性 。（ 5）生態(tài)和 社會可行性 。（ 6)風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。評估一項(xiàng)方案的可行性n 需要注意財(cái)務(wù)和技術(shù)因素 “ 硬 ” 的可以計(jì)量的方面 ,也要注重其他 “ 軟 ” 的因素 .n 軟性系統(tǒng)分析 (Soft Systems Analysis,簡稱SSA)是對數(shù)量和事實(shí)的 “ 硬 ” 信息之外的信息進(jìn)行處理的一種方法 .SSA可以在一項(xiàng)研究的初期用來識別任何評估需要考慮的交互作用 .n SSA所使用一種有用的特殊方法是豐富圖畫分析法 (RICH Picture Analysis),這是對一種形式展開的完整分析 :它識別問題領(lǐng)域、結(jié)構(gòu)、過程及政治、心理和社會因素。技術(shù)可行性n 評價(jià)技術(shù)是否成熟；n 有利部件分析法（ FeatureAnalysis)是對用于共同目的的各種產(chǎn)品信息進(jìn)行收集和整理的一種方法。有利部件（ Feature）是項(xiàng)目要求背景中重要的組成成分，包括一批設(shè)備、系統(tǒng)或其他重要成份。n 分析步驟：識別有利部件并賦予權(quán)數(shù)；計(jì)算優(yōu)點(diǎn)值（ FigureofMerit簡稱 FOM)。比較 FOM最高者一般應(yīng)作為首選產(chǎn)品。財(cái)務(wù)可行性n 對一個(gè)特定的項(xiàng)目進(jìn)行資源投資是否值得？如何獲得值得的回報(bào)？n 如果投資資源有幾種備選的機(jī)會，那一種會帶來最佳回報(bào)？成本 —收益分析成本成本 —收益分析收益分析 ：n 該項(xiàng)目計(jì)劃中的生命期識別、詳述和評估建議的成本，包括采購、建設(shè)、保養(yǎng)、維修、運(yùn)行成本、退役；n 在其設(shè)計(jì)中的生命周期內(nèi)，識別、詳述和評估建議的收益。無形成本無形成本 —收益分析：收益分析： 某些成本和收益不易于轉(zhuǎn)化成財(cái)務(wù)術(shù)語。一次成本一次成本 —收益分析不僅考慮潛在項(xiàng)目收益分析不僅考慮潛在項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性，而且需要考慮無形成本和收的財(cái)務(wù)可行性，而且需要考慮無形成本和收益。益。相關(guān)概念和信息 1資本成本資本成本 [Capital Cost]包括包括