【文章內容簡介】 如果與裝飾公司簽訂的合同中約定采取 “ 清包工 ” 方式，裝飾材料由開發(fā)商提供，則裝飾公司繳稅（營業(yè)稅）基數(shù)僅為 3000萬元，甲供裝飾材料 7000萬元不需要繳納營業(yè)稅， 可以節(jié)稅：7000 3％＝ 210（萬元） 54 操作要點 ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司在進行建筑工程招標時，可以將裝飾工程單獨進行。 ? 中標的施工企業(yè)必須具有裝飾工程施工資質，相關證照在有效期內。（《營業(yè)執(zhí)照》《施工資質》、《安全生產(chǎn)許可證》等） ? 裝飾工程如何界定？ ? 55 ? 與施工單位簽訂《裝飾工程合同》時，應該明確約定 “ 甲供部分裝飾材料及設備 ” ，裝飾公司僅僅是收取裝飾工程勞務費（即人工費、管理費及輔助材料費等費用），并注明裝飾工程勞務費總金額 ? 同時合同中應明確，甲供裝飾材料、設備價款不再與施工單位結算。 56 政策依據(jù) ? 文件 1： 《營業(yè)稅暫行條例實施細則》 第十六條 規(guī)定： ? 除本細則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務（ 不含裝飾勞務 ）的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。 57 政策 2： 財稅 〔 2023〕 114號文規(guī)定： ? 納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入 (不含客戶自行采購的材料價款和設備價款 )確認計稅營業(yè)額。 ? 上述以 清包工 形式提供的裝飾勞務是指，工程所需的主要原材料和設備由客戶自行采購，納稅人只向客戶收取人工費、管理費及輔助材料費等費用的裝飾勞務。 58 籌劃思路 5 ? 再分包工程的涉稅處理方式的籌劃 59 舉例 ? 開發(fā)商（ 甲方 ）將工程發(fā)包給某施工企業(yè)（總包方〔 乙方 〕）（一級土建資質等），工程總價值 2億元。如果該施工企業(yè)將其中的防水工程 100分包給防水公司（分包方〔 丙方 〕）施工。 ? 丙方從乙方承接了 100萬元的防水工程，丙方繳納的營業(yè)稅已經(jīng)包含在乙方的工程價款中，不得再向開發(fā)商收取。 60 政策依據(jù) ? 《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定： ? 納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額。 61 籌劃思路 6 ? 巧簽商品混凝土購買合同，節(jié)省工程成本 ? 開發(fā)商與商品混凝土公司簽訂《商品混凝土委托加工合同》，合同中明確規(guī)定，水泥由開發(fā)商供應； ? 商品混凝土公司僅僅向開發(fā)商收取加工費、機械費輔助材料費等； ? 開發(fā)商與水泥供應商簽訂《水泥買賣合同》，直接支付水泥價款。 62 舉例 ? 一般情況下開發(fā)商購買商品混凝土都是與商品混凝土供應商簽訂《商品混凝土買賣合同》。某開發(fā)項目需購買 20， 000立方米，其單價為 400元，總價款為800萬元。 ? 如果將《買賣合同》變更為《委托加工合同》，則商品混凝土的價款將會減少。 ? 假定：每立方米商品混凝土用水泥 400公斤，單價為 500元，單位水泥價值 200元，也就是說水泥價值占商品混凝土價值的 50%。 63 ? 采取委托加工方式，實質上水泥由開發(fā)商購買，提供給商品混凝土公司作為加工的原材料，商品混凝土公司僅僅收取其他材料費和加工費等，每立方米單價就變成了 200元。按照規(guī)定，商品混凝土公司按照 200元繳納 6%的增值稅。 ? 這樣，商品混凝土公司可以少交納增值稅： ? 400萬元 6%＝ 24萬元 ? 也就是說，采取委托加工方式后，商品混凝土公司可以少交納增值稅 24萬元，這是與開發(fā)商的運作密切相關的，因此開發(fā)商要求商品混凝土公司降低單價至少 3%是可行的， 開發(fā)商和商品混凝土公司各獲取 12萬元的收益。 64 政策依據(jù) ? “ 財稅〔 2023〕 9號 ” 文明確規(guī)定： ? 一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照 6%征收率計算繳納增值稅： ? 。 ? （僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。 65 工程稅金籌劃思路的 總結 ? 凡是屬于建筑工程范圍內，開發(fā)商一般不要直接購買（不含裝飾材料、工程設備）材料、產(chǎn)品等，盡量采取承包方式（施工資質）； ? 對于 “ 提供建筑業(yè)勞務的同時銷售自產(chǎn)貨物 ” 的項目（如：鋼結構工程、玻璃幕墻等），要求施工方必須有施工資質； 66 ? 屬于主管稅務機關認可的建筑工程設備，原則上由開發(fā)商直接購買； ? 對于裝飾工程，盡量采取 “ 甲供裝飾材料設備 ” 模式。 67 一般操作模式 ? （一）招投標階段 ? 施工資質要求 ? 是否是自產(chǎn)自銷代建安勞務 ? 是否具有增值稅一般納稅人資格 ? 是否響應甲供設備、裝飾材料的要求 ? 支付形式約定（ 銀行承兌匯票等 ） ? 甲供裝飾材料節(jié)約超支的處理 ? 68 一般操作模式 ? （二）商務談判及合同簽訂階段 ? 《裝飾工程施工合同》 （明確甲供裝飾材料的處理方式、質量保證金等） ? 《工程設備施工合同》 ? 《銷售建筑材料設備及施工的合同》 （總價款中建筑勞務款的明確、發(fā)票的提供等） ? 《裝飾材料買賣合同》（ 甲供材料節(jié)約超支的處理、是否結算甲供材料設備等 ） ? 《建筑工程設備買賣合同》 ? 69 一般操作模式 ? （三）合同履行階段 ? 施工產(chǎn)值的確認 ? 甲供材料的結算 ? 工程款項的支付 ? 工程預結算與工程財務結算 ? 工程保修金 70 ?其他稅金的籌劃 71 籌劃思路 7 ? 改變 “ 多負擔承接債務利息 ” 的支付形式，節(jié)省土地增值稅 ? 基本思路 ? 與政府協(xié)商：一方面將 “ 多負擔的承接債務利息支出 ” 作為土地價款；另一方面政府以 “ 財政扶持 ” 名義將此款返還公司。 ? 72 ? 具體作法： ? ? 與國土局簽訂《補充協(xié)議》，將承接債務的利息支出作為土地價款； ? 財政局以文件形式明確將多承擔的利息支出以財政扶持名義撥付企業(yè)。 ? 節(jié)稅效果 ：假定 “ 多負擔承接債務利息 ”金額為 1500萬元，則 可以少交納土地增值稅：1500*30%＝ 360(萬元） 73 籌劃思路 8 ? 正確核算 “ 開發(fā)間接費用 ”“ 采購保管費 ” ，節(jié)省土地增值稅 ? 以公司文件形式明確 “ 項目經(jīng)理部 ”的人員組成； ? ? 增設 “ 采購保管費 ” 會計科目，核算采購過程中發(fā)生的費用。 74 籌劃思路 9 ? 力爭當?shù)卣呢斦龀终? ? 與當?shù)卣畢f(xié)商，按照自身繳納的各種稅金的一定比例返還企業(yè)。 ? 財政局下文明確財政扶持政策，按照繳稅金額作為基數(shù)計算財政扶持金額，每季度兌現(xiàn)一次。財政扶持金額原則上不低于“ 多負擔的承接債務利息支出 ” 。 75 籌劃思路 10 ? 營銷方式的籌劃 ? A房地產(chǎn) 開發(fā)公司準備為一個住宅小區(qū)做促銷活動，在開盤當日推出了一個面向 客戶 群體的 營銷 方案。 ? 方案一 ：凡在開盤日簽訂購房合同的客戶，均可以事受免交年的物業(yè) 管理 費、送價值千元的冷暖空調一臺和新馬泰旅游。 ? 該 銷售 優(yōu)惠吸引了不少消費者前來購買，在優(yōu)惠期間銷售住宅，實現(xiàn)銷售收入 1600萬元，推出空調總價值 10萬元，優(yōu)惠的物業(yè)管理費合計為 4萬元，送出的旅游團票價值 26萬元，合計 40萬元。 ? 方案二 ：公司采取折扣的方式，優(yōu)惠 %，直接送價值 40萬元的折扣。 ? 76 營業(yè)稅分析 這個案例涉及營業(yè)稅中視同銷售情況。在方案一中公司直接給業(yè)主免交物業(yè)管理費用，免費贈送空調和旅游，這些免費贈送的實物和勞務要視同銷售，在銷售商品房的同時送實物和勞務，等于發(fā)生了混合銷售行為，所以要將所贈送的實物和勞務的價值加到房屋的銷售收入中，合并繳納營業(yè)稅，則公司應繳納的營業(yè)稅為（ 1600＋ 40） 5%＝ 82萬元 。 ? 在方案二中公司將實物和服務優(yōu)惠的價值直接作為購房折扣，在成交價中抵減，則可以直接按折扣后的金額作為營業(yè)額，公司應繳納的營業(yè)稅為（ 1600－ 40） 5%＝ 78萬元 。 ? 方案二只是修改了優(yōu)惠方式，由贈送實物轉換成直接折扣就 節(jié)省了營業(yè)稅 4萬元。 77 所得稅分析 ? 優(yōu)惠的物業(yè)管理費 4萬元 ? 物業(yè)管理費支出 4萬元是代業(yè)主支付的，屬于與企業(yè)無關的支出，不得在企業(yè)所得稅稅前扣除。企業(yè)將多繳納企業(yè)所得稅： 4萬元 *25%＝ 1萬元 ? 送出的旅游團票價值 26萬元 ? 按照規(guī)定，企業(yè)應該代扣代繳個人所得稅： ? 26萬元 *20%= 。 78 籌劃思路 11 ? 適當加大成本，節(jié)省土地增值稅 ? A房地產(chǎn)公司開發(fā)一住宅小區(qū)，住宅可售面積 100， 000平方米，全部都是普通住宅。銷售均價為 3500元，預計銷售總收入為 35000萬元，繳納