【正文】 元 ? 送出的旅游團(tuán)票價(jià)值 26萬(wàn)元 ? 按照規(guī)定，企業(yè)應(yīng)該代扣代繳個(gè)人所得稅： ? 26萬(wàn)元 *20%= 。其中可扣除項(xiàng)目金額為 20800（ 1＋ 10%＋ 20%）＋ 1750＋175＝ 28965，增值額為 35000－ 28965＝6035，增值率為 %，應(yīng)繳納的土地增值稅為 6035 30%＝ 。 82 籌劃思路 12 ? 員工集資利息的籌劃 83 籌劃思路 13 ? 采取 “ 分立 ” 方式，籌劃契稅 ? A房地產(chǎn)公司要將 6000萬(wàn)的物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到控股的 C公司名下，由于所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，目前成都市的稅率為 3%，則要繳納6000 3%＝ 180萬(wàn)元的契稅。 ” 86 籌劃思路 14 ? 員工工資收入部分費(fèi)用化 籌劃思路 15 商場(chǎng)租賃免租期房產(chǎn)稅的籌劃 籌劃思路 16 房屋租賃租金收入分解的籌劃 87 籌劃思路 17 采取分立方式節(jié)省營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、契稅 籌劃思路 18 利用物業(yè)公司轉(zhuǎn)租節(jié)省房產(chǎn)稅 籌劃思路 19 ? 籌劃地下車庫(kù)出租節(jié)省房產(chǎn)稅 88 籌劃思路 20 ? 正確核算 “ 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 ”“ 采購(gòu)保管費(fèi)” 節(jié)省土地增值稅 ? 籌劃思路 21 ? 老板購(gòu)車的籌劃 ? 籌劃思路 22 ? “ 土地使用權(quán) ” 攤銷的籌劃 89 籌劃思路 23 ? 合理分配車庫(kù)成本 ，延遲繳納企業(yè)所得稅 ? 籌劃思路 24 ? 成立銷售公司節(jié)省土地增值稅 ? 籌劃思路 25 ? 員工旅游費(fèi)個(gè)人所得稅的籌劃 90 籌劃思路 26 ? 員工購(gòu)車款的籌劃 ? 籌劃思路 27 ? 賣(mài)別墅送汽車的籌劃 ? 籌劃思路 28 ? 送物業(yè)管理費(fèi)、契稅的籌劃 91 籌劃思路 29 ? 商場(chǎng)營(yíng)業(yè)稅與增值稅的籌劃 ? 籌劃思路 30 ? 建立健全內(nèi)部財(cái)務(wù)制度節(jié)省企業(yè)所得稅 92 第二部分 房地產(chǎn)融資難題的破解 與 涉稅問(wèn)題的解決措施 ?限購(gòu) 與 限貸 ? 演變成 ? 禁購(gòu) 與 禁貸 94 主要內(nèi)容 ? 一、債權(quán)融資－－房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 ? 一、債權(quán)融資－－經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款 ? 三、合作開(kāi)發(fā) ? 四、房地產(chǎn)信托 ? 五、典當(dāng) ? 六、施工企業(yè)墊資 ? 七、按揭貸款 ? 八、其他手段 95 一、債權(quán)融資 －（ 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 ? 什么是債權(quán)融資？ ? 債權(quán)融資就是 借債 ，由開(kāi)發(fā)企業(yè)向別人借貸。 ? 央行 121號(hào)文 97 合法粉飾財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的技巧 ? （一）資產(chǎn)負(fù)債重分類，降低資產(chǎn)負(fù)債率 ? （二）將股東負(fù)債轉(zhuǎn)化為資本公積，做大所有者權(quán)益 ? （三）提前確認(rèn)商品房銷售收入，體現(xiàn)銷售利潤(rùn) ? （四）利用投資性房地產(chǎn)核算，做大所有者權(quán)益 ? （五） 98 應(yīng)對(duì)“ 121號(hào)文”的措施有哪些？ ? 項(xiàng)目分期與 “ 五證 ” 的取得 ? 關(guān)于 “ 自有資金 ” 的定義 ? 土地使用權(quán)、在建工程抵押（第二順位等） ? 銷售時(shí)在建工程抵押的釋放 ? 關(guān)聯(lián)公司、集團(tuán)公司擔(dān)保 ? 關(guān)于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告（資產(chǎn)負(fù)債率、所有者權(quán)益等） ? 融資顧問(wèn)費(fèi)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)、銀團(tuán)牽頭費(fèi) ? 貸款支用：委托支付 99 ? 《借款合同》條款的約定： ? （ 1）提前還款違約金 ? （ 2）基準(zhǔn)利率與上浮 ? （ 3）利潤(rùn)分配、分紅利 ? （ 4）罰息、加息的約定 ? （ 5）銷售回款、租金收入的監(jiān)管 100 設(shè)立商貿(mào)公司融資與節(jié)稅 ? （ 1）公司名稱 ? （ 2）資本金與股東結(jié)構(gòu)（關(guān)聯(lián)） ? （ 3）經(jīng)營(yíng)范圍 ? （ 5）流動(dòng)資金貸款（抵押物、用途） ? （ 6）開(kāi)具銀行承兌匯票，支付材料設(shè)備款項(xiàng) ? （ 7）購(gòu)買(mǎi)建筑材料設(shè)備，節(jié)省建筑工程營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅 ? （ 8）受托支付 101 一、債權(quán)融資 －（ 2）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款 102 什么是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款？ ? ? 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款是 指聯(lián)合銀行向自行開(kāi)發(fā)或購(gòu)臵的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的法人或其他經(jīng)濟(jì)組織發(fā)放的， 以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物或者第三方提供充足擔(dān)保 ，并以該 物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入但不限于該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行還本付息的貸款 。 ? 104 貸款用途有何限制？ ? 可用于物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期的資金需求，其中包括 臵換負(fù)債性資金 （銀行貸款、股東借款等）以及 物業(yè)存續(xù)期間的裝潢、維修、管理等費(fèi)用 支出?？紤]到都是集團(tuán)公司內(nèi)部的資金拆借，為了減少不必要的營(yíng)業(yè)稅金及附加支出，因此《借款合同》約定：借款期限為兩年，借款期間不收取利息。有以下風(fēng)險(xiǎn)： ? 其一，調(diào)增的應(yīng)納稅所得額 420萬(wàn)元， 不能作為 計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)限額稅前扣除的等的 依據(jù) ； ? 其二，加收的利息與罰款， 不能稅前扣除 。 ? 什么是委托貸款？ ? 委托貸款是指由委托人提供合法來(lái)源的資金，委托業(yè)務(wù)銀行根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款業(yè)務(wù)。 ? （ 3）自 2023年起，商業(yè) 銀行貸款 利率浮動(dòng)區(qū)間擴(kuò)大到了（ ,），即商業(yè)銀行對(duì)客戶的貸款利率的下限為基準(zhǔn)利率乘以下限系數(shù) ，上限為基準(zhǔn)利率乘以上限系數(shù) ，金融機(jī)構(gòu)可以根據(jù)中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定在人行規(guī)定的范圍內(nèi)自行確定浮動(dòng)利率。在現(xiàn)金池模式下，帳戶間相互借貸資金的利率應(yīng)當(dāng)在央行規(guī)定的存、貸款基準(zhǔn)利率的區(qū)間內(nèi)。問(wèn)題在于： ? （ 1）在公司業(yè)績(jī)或前景不好的情況下，新股東不愿意出資，而在業(yè)績(jī)或前景好的情況下原股東又不愿意將公司的收益與別人分享 。 ? 合作開(kāi)發(fā)的形式有哪些？ ? （ 1）股權(quán)形式 ? （ 2）債權(quán)形式 ? 123 如何規(guī)避合作風(fēng)險(xiǎn)？ ? 但進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)之前，應(yīng)對(duì)合作方、合作項(xiàng)目的情況有充分的了解，并根據(jù)具體情形確定合作開(kāi)發(fā)模式，以達(dá)到規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)（法律風(fēng)險(xiǎn)、涉稅風(fēng)險(xiǎn)）的目的。但實(shí)際上該種融資形式可能對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)是好形式，但對(duì)投資者還是有不小的風(fēng)險(xiǎn)，就算是第三人為信托提供充分擔(dān)保，起碼也存在回報(bào)過(guò)低的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 127 六、施工企業(yè)墊資 ? 由于中國(guó)巨大勞動(dòng)力供應(yīng)量的存在，施工企業(yè)長(zhǎng)期處于買(mǎi)方市場(chǎng)，承建企業(yè)為獲得工程合同往往會(huì)有一定的墊資承諾，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在一定的時(shí)間內(nèi)少付、甚至不付工程費(fèi)用，墊資實(shí)際上起到了為開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的作用。 ? 自從 121號(hào)文件出臺(tái)以來(lái)，由于銀行對(duì)個(gè)人按揭貸款的要求條件提高 (諸如住宅需封頂、商業(yè)寫(xiě)字樓需竣工等 )，導(dǎo)致按揭貸款數(shù)額減少 (相對(duì) )，已經(jīng)造成大面積的中小開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條斷裂，可見(jiàn)該融資手段對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要性。 132 演講完畢，謝謝觀看！ 。 如貸款人未能及時(shí)償還銀行貸款，則開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)根據(jù)擔(dān)保合同的規(guī)定承擔(dān)一定的擔(dān)保責(zé)任，對(duì)此，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)予以重視 ! ? 129 按揭貸款注意事項(xiàng) ? 多家金融機(jī)構(gòu)（四大、外資等）競(jìng)爭(zhēng)？（政策差異） ? 住房公積金貸款與商業(yè)貸款？ ? 直客式貸款？ ? 保證金比例與退還時(shí)間？ （公積金與商業(yè)貸款） ? 放款時(shí)間安排？ ? 是否提供階段性擔(dān)保？ （或有負(fù)債） ? 公證費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)？ 130 八、其他手段 ? 現(xiàn)實(shí)中也存在一些其他的融資手段，比如： ? 未取得《預(yù)售許可證》情況下，向購(gòu)房準(zhǔn)業(yè)主收取 vip會(huì)員費(fèi)、誠(chéng)意金等； ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和他人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定在一定時(shí)間后他人可要求開(kāi)發(fā)企業(yè)回購(gòu)房屋，開(kāi)發(fā)企業(yè)除了返還房款外，尚支付給他人一定的固定回報(bào)； ? 采取職工集資的方式籌措資金等 ? 131 總結(jié)： ? 房地產(chǎn)行業(yè)所需要資金數(shù)額巨大，采取單一的融資手段未必能達(dá)到最佳的效果，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己的特點(diǎn)選擇最有利的融資方法組合。 ? 128 七、按揭貸款 ? 從法律關(guān)系來(lái)說(shuō)，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人的商業(yè)住房貸款是銀行對(duì)個(gè)人的融資，但從效果上來(lái)看，其實(shí)際上也是對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的間接融資。 126 五、典當(dāng) ? 典當(dāng)，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其動(dòng)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。 124 ? 股權(quán)合作的稅務(wù)問(wèn)題？ ? （ 1）營(yíng)業(yè)稅 ? （ 2）土地增值稅 ? （ 3）企業(yè)所得稅 125 四、房地產(chǎn)信托 ? ? 房地產(chǎn)信托，是指委托人出于對(duì)受托人的信任，將財(cái)產(chǎn)委托給受托人，由受托人以自己的名義，為委托人的利益，將財(cái)產(chǎn)投資于房地產(chǎn)。 121 ? 公司上市的股權(quán)融資 ? ? 公司上市融資則可將融資渠道社會(huì)化，在整個(gè)社會(huì)的范圍內(nèi)募集資本，但房地產(chǎn)企業(yè)取得上市資格較艱難，但上市會(huì)帶來(lái)諸多好處，不僅可以提高企業(yè)知名度，而且融資獲得的資金幾乎沒(méi)有使用成本，沒(méi)有還本付息的壓力。請(qǐng)問(wèn)支付個(gè)人的借款利息支出如何進(jìn)行帳務(wù)處理？ 119 二、股權(quán)融資 ? ? 什么是股權(quán)融資？ ? ? 股權(quán)融資 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新發(fā)行股權(quán)換取新股東的資本金投入，可以將其分為上市公司的股權(quán)融資和非上市公司的股權(quán)融資。 ? （ 2）借款合同的印花稅： 在一般的委托貸款交易中，一筆交易交