【文章內(nèi)容簡介】 分得 27萬元。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 51 案例分析 甲方扣繳乙方租賃業(yè)的營業(yè)稅及附加為：（ 27+72） %=(萬元 ) 甲方扣繳乙方租賃業(yè)的房產(chǎn)稅為 : ：（ 27+72） 12%=(萬元 ). 甲方扣繳乙方租賃業(yè)的個人所得稅 : （ 27+72） 10%=(萬元 ). 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 52 案例分析 假定其他條件不變，紅色假日酒店年初經(jīng)過測算，估計年末分紅額在 3%（即 27萬元）左右， 財務上應將其作為租金費用，按期平均分攤計入“ 預計負債 ” 科目（只提不付）。 一般情況下，預提的數(shù)額與最終支付額會存在差異，甲方應于會計期末參照年度經(jīng)營成果計算出實付額，并與“ 預計負債 ” 科目余額進行比較，如有差額則要據(jù)實調(diào)整（未完成超額凈利就要全額沖銷）。本例中甲方累計提取額與實付額沒有任何出入，無需進行調(diào)整。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 53 案例分析 企業(yè)平時計提的租金費用只能減少會計利潤，并不會對預繳的所得稅額產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。但是，隨著年度終了和經(jīng)營成果的確定， 這 27萬元也逐漸轉(zhuǎn)化成一項現(xiàn)時的義務，即使未在預提當年支付（支付期在次年 2月），由于符合確定性和權責發(fā)生制原則的要求，完全可以歸屬為 2022年度的費用予以稅前扣除。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 54 案例分析 經(jīng)過這樣處理，企業(yè)年度利潤以及應納稅所得額比改變會計核算方法前 減少了 27萬元，降至 121萬元，實際繳納所得稅40萬元，節(jié)約了 9萬元的稅額支出 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 55 四、 土地閑置費扣除的稅務處理 一、土地閑置費用的定義 《 閑置土地處置辦法 》 （國土資源部令〔 1999〕 第 5號）第二條規(guī)定， 閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地。 具有下列情形之一的，可以認定為閑置土地： 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 56 四、 土地閑置費扣除的稅務處理 （一）國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之 日起滿 1年未動工開發(fā)建設的； （二）已動工開發(fā)建設，但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足 1/3，或者已投資額占總投資額不足 25%，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿 1年的； （ 三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 57 四、 土地閑置費扣除的稅務處理 二、土地閑置費用的收費標準 《 閑置土地處置辦法 》 規(guī)定：對于在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地， 超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿 1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金 20%以下的土地閑置費； 滿 2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權。 目前，各地方政府均制定了具體的實施辦法。土地閑置費根據(jù)土地性質(zhì)按照不同類別比例收取，例如某市規(guī)定，逾期不開發(fā)的住宅用地征收土地閑置費為合同地價或者基準地價的 8%，逾期不開發(fā)的港口、碼頭、陸路交通運輸站場、工業(yè)、倉儲等工業(yè)用地按原合同地價的 20%征收土地閑置費。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 58 四、 土地閑置費扣除的稅務處理 三、土地閑置費用的稅務處理 房地產(chǎn)企業(yè)如果發(fā)生了土地閑置費用，在進行企業(yè)所得稅和土地增值稅處理時，需要注意兩者的區(qū)別。 （一）土地增值稅的處理 國家稅務總局 《 關于土地增值稅清算有關問題的通知 》 （ 國稅函 〔 2022〕 220號 ）規(guī)定， 房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 59 四、 土地閑置費扣除的稅務處理 （二）企業(yè)所得稅的處理 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 》 （ 國稅發(fā)〔 2022〕 31號 ）第二十二條規(guī)定， 企業(yè)因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關規(guī)定在稅前扣除。 第二十七條規(guī)定， 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出 ———土地征用費及拆遷補償費指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、 土地閑置費、 土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 60 五、商鋪售后返租的財稅處理 所謂售后返租，就是開發(fā)商在銷售商品房時，約定以購房合同的折讓優(yōu)惠后的價款為成交價，同時與購房者簽訂該房的租賃合同，要求購房者在一定期限內(nèi)必須將購買的房屋 無償或低價交給開發(fā)公司，由開發(fā)公司統(tǒng)一經(jīng)營，經(jīng)營收益歸開發(fā)商 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 61 案例分析 A房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱 A公司）是一家外資商業(yè)地產(chǎn)公司， 采用售后返租方式銷售商鋪。開發(fā)商與購房者同時簽訂房地產(chǎn)買賣合同和租賃合同， 約定商鋪按優(yōu)惠價 85萬元（即總價 100萬元的 85%）出售，在未來 5年內(nèi)，該商鋪歸開發(fā)商出租，收益歸開發(fā)商。 開發(fā)商在銷售時，將價款和折扣額在同一張發(fā)票上注明，并開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時，對未來 5年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能收取多少收益并不確定，并假設當年 A公司將 商鋪轉(zhuǎn)租取得租金 5萬元 （不考慮城建稅、教育費附加、土地使用稅）。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 62 五、商鋪售后返租的案例分析 （一）營業(yè)稅的處理 《 營業(yè)稅暫行條例實施細則 》 第十五條規(guī)定，納稅人發(fā)生應稅行為， 如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額。如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。 《 營業(yè)稅暫行條例 》 第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)收取的全部價款的價外費用。 顯然， A公司 無償取得的出租收益應作為價外費用計入營業(yè)稅計稅依據(jù)。 對此，各地稅務機關也分別出臺了相關具體規(guī)定予以明確。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 63 五、商鋪售后返租的案例分析 江蘇省地稅局 《 關于房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售返租有關營業(yè)稅問題的批復 》 （ 蘇地稅函 [2022]135號 ）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售不動產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求購房者無償或低價將不動產(chǎn)交給開發(fā)公司使用若干年。 這一經(jīng)營方式名義上是開發(fā)公司讓利給購房者，實質(zhì)上是優(yōu)先取得了購房者的不動產(chǎn)的使用權，即其他經(jīng)濟利益。 因此，對房地產(chǎn)開發(fā)公司以此方式銷售不動產(chǎn)的行為， 應按照《 營業(yè)稅暫行條例實施細則 》 第十五條和 《 稅收征管法實施細則 》 第四十七條 規(guī)定核定其營業(yè)額 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 64 五、商鋪售后返租的案例分析 浙江省地稅局 《 關于營業(yè)稅若干政策業(yè)務問題的通知 》（ 浙地稅函 [2022]62號） 第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司采用折讓優(yōu)惠等形式將商品房銷售給購房者，在簽訂購房合同的同時，房地產(chǎn)開發(fā)公司（或房地產(chǎn)開發(fā)公司的關聯(lián)企業(yè)）與購房者另行簽訂商品房委托管理合同，約定購房合同以折讓后優(yōu)惠價款為成交價，購房者自愿放棄一定時期的托管收益權和其他費用。 房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房折讓優(yōu)惠額（或商品房售價低于同類商品房價格部分）應并入商品房銷售價款，一并按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅， 購房者因放棄一定時期的托管收益權和其他費用而享受的折讓優(yōu)惠額屬取得經(jīng)濟利益，應按 “ 服務業(yè) ——租賃業(yè) ” 稅目征收營業(yè)稅。 2022/5/27 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 65 五、商鋪售后返租的案例分析 因此， A公司銷售房地產(chǎn)應繳納營業(yè)稅100 5%=5（萬元）。 購房者返租商鋪應繳納營業(yè)稅 15 5%=（萬元），城市維護建設稅及附加 （ 7%+3%） = A公司還需就當年轉(zhuǎn)租商鋪取得的租金收入按“ 服務業(yè) ——租賃業(yè) ” 稅目繳納營業(yè)稅，即5 5%=（萬元）。 城市維護建設稅及附加 （ 7%+3%） = 。 2022/5/27 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 66 五、商鋪售后返租的案例分析 （二）印花稅 本例中， A公司不但銷售了開發(fā)產(chǎn)品，還租賃了該開發(fā)產(chǎn)品后并轉(zhuǎn)租（假如轉(zhuǎn)租合同每年簽訂一次）， 應分別按 “ 產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù) ” 稅目繳納印花稅：85 %=（萬元），按 “ 財產(chǎn)租賃 ” 稅目繳納印花稅：15 +5 =（萬元）。 2022/5/27 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 67 五、商鋪售后返租的案例分析 （三）個人所得稅 國家稅務總局 《 關于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復 》 （ 國稅函 [2022]576號 ）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購房者個人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，但購買者個人在一定期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用， 其實質(zhì)是購買者個人以所購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。 2022/5/27 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 68 五、商鋪售后返租的案例分析 （三）個人所得稅 根據(jù) 《 個人所得稅法 》 的有關精神，對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應視同個人財產(chǎn)租賃所得，按照 “ 財產(chǎn)租賃所得 ” 項目征收個人所得稅， 每次財產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定。 2022/5/27 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 69 五、商鋪售后返租的案例分析 （三）個人所得稅 根據(jù) 《 個人所得稅法 》 第八條規(guī)定，個人所得稅以所得人為納稅義務人，以支付所得的單位和個人為扣繳義務人。 所以 A公司在以優(yōu)惠價銷售給購房者時，需代扣代繳購房者應繳納的個人所得稅： [15247。（ 5 12）－ ] 20% 60=（萬元）。 否則，稅務機關會根據(jù) 《 稅收征管法 》 第六十九條規(guī)定，由稅務機關向購房者追繳稅款，對 A公司處應扣未扣、應收未收稅款 50%以上 3倍以下的罰款。 2022/5/27 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 70 五、商鋪售后返租的案例分析 （四）房產(chǎn)稅 購房者將購買的商鋪返租給 A公司， 每月應按租金收入（少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定）的 12%繳納房產(chǎn)稅： 15247。（ 5 12） 12%=（萬元）。 開發(fā)商再將商鋪轉(zhuǎn)租，按房產(chǎn)稅相關規(guī)定，開發(fā)商轉(zhuǎn)租房屋取得的租賃收入不再繳納房產(chǎn)稅。這在實際稅務處理中也是容易被忽視的。 2022/5/27 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 71 五、商鋪售后返租的案例分析 （五）所得稅 國家稅務總局 《 關于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后返租業(yè)務所得稅處理問題的批復 》 （國稅函[2022]603號） 規(guī)定， 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式， 均應將售后回租業(yè)務分解為銷售和租賃兩項業(yè)務分別進行稅務處理。 企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓有關不動產(chǎn)所有權的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)所有權相關的成本、費用的差額，應作為業(yè)務發(fā)生當期的損益，計入當期應納稅所得額。 2022/5/27 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 72 五、商鋪售后返租的案例分析 （五）所得稅 對于售后返租業(yè)務， A公司需分別作銷售不動產(chǎn)和租賃兩項業(yè)務處理，分別計算相關成本、費用和損益。 A公司的租賃支出就是，一次性讓利給購房者的折讓優(yōu)惠額，按權責發(fā)生制原則， A公司每年的租賃支出為 15247。 5=3（萬元）。 2022/5/27 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 73 五、商鋪售后返租的案例分析 （五）所得稅 從國家稅務總局對企業(yè)所得稅應稅收入確定條件來分析，根據(jù)國家稅務總局 《 關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知 》 （ 國稅函 [2022]875號） 第一條第一款規(guī)定，企業(yè)銷售商品同時滿足下列條件的，應確認收入的實現(xiàn)： 商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權相關的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方； 企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有實施有效控制； 收入的金額能夠可靠地計量； 已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。 2022/5/27 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 7