【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ?萬(wàn)科 ? 職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)、持續(xù)創(chuàng)新的產(chǎn)品、“客戶第一”的市場(chǎng)理念構(gòu)成了引領(lǐng)萬(wàn)科持續(xù)成長(zhǎng)的商業(yè)模式，在新時(shí)期為贏在未來(lái)，正以清晰的三大戰(zhàn)略發(fā)力：產(chǎn)品定型化、組織結(jié)構(gòu)改革與業(yè)務(wù)板塊分包、產(chǎn)品制造環(huán)節(jié)的工廠化。 ? 萬(wàn)科原來(lái)是以檔次區(qū)分產(chǎn)品：低檔、中檔、高檔，萬(wàn)科后來(lái)向 Pulte Homes學(xué)習(xí)，根據(jù)客戶一生的購(gòu)房行為來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品類型區(qū)分。從表面上看，只是產(chǎn)品分類標(biāo)準(zhǔn)的轉(zhuǎn)變，而其實(shí)質(zhì)是經(jīng)營(yíng)理念的轉(zhuǎn)變，以產(chǎn)品為中心轉(zhuǎn)向以客戶為中心，真正做到了以客戶需求為本。同時(shí)，這一轉(zhuǎn)變將會(huì)使集團(tuán)各項(xiàng)目之間，特別是同一區(qū)域同一城市間的項(xiàng)目不再是孤立的、單獨(dú)的個(gè)體，而成為一個(gè)有機(jī)整體，項(xiàng)目間互為補(bǔ)充，互為依托，使集團(tuán)形成完整充實(shí)的產(chǎn)品鏈。 ? 萬(wàn)科以產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化作為產(chǎn)品質(zhì)量戰(zhàn)略，建立建筑研究中心作為產(chǎn)品研發(fā)戰(zhàn)略。近期加大了對(duì)中小戶型的研究；為迎接未來(lái)的住宅產(chǎn)業(yè)化，設(shè)立“優(yōu)智建屋專家”業(yè)務(wù)，主要包括三方面技術(shù)與理念：工廠化生產(chǎn)（ PC技術(shù)） 、全面家居解決方案和生態(tài)環(huán)保技術(shù)。 ? 2022年以來(lái)，面對(duì)市場(chǎng)調(diào)整，萬(wàn)科將其一直學(xué)習(xí)的楷模公司“帕爾迪”改為了“索尼”。理由是：萬(wàn)科是“制造業(yè)”模式的地產(chǎn)公司，而制造業(yè)的公司就應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持隨行就市這樣一個(gè)原則。市場(chǎng)調(diào)整下，作為規(guī)模企業(yè)的萬(wàn)科遵循“現(xiàn)金為王”的理念，及時(shí)調(diào)整了價(jià)格策略。萬(wàn)科聲稱并不擔(dān)心降價(jià)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌了地價(jià)就會(huì)變得更低，只要把房子賣掉把現(xiàn)金拿回來(lái)，一定可以再收土地。只不過(guò)是把今年的利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到兩三年以后，長(zhǎng)期來(lái)看，只要看到一個(gè)三到五年的周期，對(duì)公司的利潤(rùn)不僅不會(huì)減少反而會(huì)增加，所以萬(wàn)科選擇隨行就市。不過(guò)，與保利地產(chǎn)在 2022年抄底土地市場(chǎng)不同，萬(wàn)科相當(dāng)謹(jǐn)慎，被部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為失策；此外，一味聚焦住宅、舍棄商業(yè)是否真的能贏在未來(lái)也有待于時(shí)間驗(yàn)證。 L o g o 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式 —— 不同的商業(yè)模式 ?中海 ? 穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略、面對(duì)高端客戶的產(chǎn)品戰(zhàn)略、強(qiáng)大的資金渠道和精細(xì)的成本控制是中海的主要特點(diǎn)，其在香港的歷練使其具有區(qū)別于一般企業(yè)的周期管理經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)調(diào)整下核心、優(yōu)勢(shì)區(qū)域的土地儲(chǔ)備凸顯了公司價(jià)值。 ?碧桂園 ? 作為“快速開發(fā)、快速銷售、快速回籠”的一體化運(yùn)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)企業(yè)，碧桂園的特點(diǎn)在于低價(jià)、快速。碧桂園避開競(jìng)爭(zhēng)激烈的北京、上海、廣州、深圳等特大型一線城市的中心區(qū)域，大量進(jìn)入城郊結(jié)合部和二三線城市，土地成本較低，并在控制成本的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)大規(guī)?？鐓^(qū)域擴(kuò)張。 ?SoHo中國(guó) ? 有別于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)規(guī)?；?jīng)營(yíng)的大企業(yè)， SoHo中國(guó)不做大量的土地儲(chǔ)備，更重視開發(fā)效益、追求高利潤(rùn)率，北京 CBD是其業(yè)務(wù)的核心區(qū)域，近期進(jìn)軍上海。 ?萬(wàn)達(dá) ? 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的先行者，萬(wàn)達(dá)首創(chuàng)“訂單地產(chǎn)”模式，該模式為萬(wàn)達(dá)贏得了極大的市場(chǎng)空間，它與世界商業(yè)運(yùn)營(yíng)巨頭的捆綁合作使它的項(xiàng)目開發(fā)將商業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合在一起。引入戰(zhàn)略投資者后，萬(wàn)達(dá)開始大規(guī)模擴(kuò)張，上市概念和未來(lái)可能的房地產(chǎn)信托投資基金新模式給萬(wàn)達(dá)帶來(lái)了更大的想象空間。 L o g o 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式 —— 管理組織結(jié)構(gòu)形式 項(xiàng)目公司 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 類 型 職能管理型 矩陣式管理型 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 職責(zé)分工 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 項(xiàng)目部 ?項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)管理部門 ?項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體 優(yōu)點(diǎn) ?對(duì)環(huán)境的反應(yīng)較慢；需高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積 ?員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) 實(shí)施條件 ?項(xiàng)目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營(yíng) ?客戶定位專一，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境不確定性低 ?公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作 ?項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國(guó)經(jīng)營(yíng) ?客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項(xiàng)目環(huán)境 ?公司有專業(yè)技能提升要求 項(xiàng)目管理型 項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 ?項(xiàng)目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體 ?項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于公司職能知識(shí)積累和專業(yè)化發(fā)展 ?跨多個(gè)地域經(jīng)營(yíng)或客戶需求變化多項(xiàng)目管理 ?前期的客戶定位非常準(zhǔn)確 ?更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)客戶需求滿足程度 項(xiàng)目部 缺點(diǎn) ?職能部門內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì) ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升 ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶的滿意 L o g o 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式 —— 機(jī)構(gòu)設(shè)置 總裁 執(zhí)行總裁 副總 副總 財(cái)務(wù)總監(jiān) 董秘 戰(zhàn) 略 發(fā) 展 部 投 資 開 發(fā) 部 企 業(yè) 融 資 部 產(chǎn) 品 研 發(fā) 部 風(fēng) 險(xiǎn) 管 控 部 人 力 資 源 部 財(cái) 務(wù) 部 秘 書 行 政 部 銷售公司 前 期 市 政 組 設(shè) 計(jì) 專 業(yè) 組 土 建 專 業(yè) 組 電 氣 專 業(yè) 組 水 暖 專 業(yè) 組 精 裝 修 專 業(yè) 組 商 務(wù) 組 客 服 組 項(xiàng)目部 /項(xiàng)目公司 預(yù) 算 經(jīng) 營(yíng) 組 辦 公 室 分級(jí)管理 ? 全國(guó)性的開發(fā)公司一般分三級(jí)管理機(jī)構(gòu)：集團(tuán)公司、區(qū)域公司 /城市公司、項(xiàng)目公司 /項(xiàng)目部 ?公司為投資和運(yùn)營(yíng)管理中心，設(shè)置相關(guān)部門負(fù)責(zé)發(fā)展規(guī)劃、項(xiàng)目證論和拿地、產(chǎn)品定位、確定項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、進(jìn)行采購(gòu)和成本監(jiān)控、財(cái)務(wù)審計(jì)和人力資源配備等。 ? 項(xiàng)目部 /項(xiàng)目公司為利潤(rùn)中心，設(shè)置相關(guān)專業(yè)小組負(fù)責(zé)拿地后的設(shè)計(jì)管理、工程管理、銷售協(xié)調(diào)和客服工作；樓盤銷售委托專業(yè)公司或自建銷售機(jī)構(gòu) 客 戶 關(guān) 系 部 L o g o 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)流程 3 L o g o 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)流程 —— 開發(fā)項(xiàng)目業(yè)務(wù)流程 戰(zhàn)略規(guī)劃 融資管理 資本運(yùn)營(yíng)管理 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理 年度預(yù)算管理 品牌規(guī)劃 業(yè)務(wù)單元績(jī)效管理 論證 策劃 設(shè)計(jì) 采購(gòu) 工程 銷售 客服 項(xiàng)目計(jì)劃管理 項(xiàng)目成本管理 人力資源管理 財(cái)務(wù)管理 管理體系建設(shè)（流程、信息化、質(zhì)量等） 戰(zhàn)略流程 業(yè)務(wù)流程 管理支持流程 非業(yè)務(wù)流程范疇 項(xiàng)目公司承擔(dān)操作職能 集團(tuán)總部承擔(dān)戰(zhàn)略決策職能 物管 ?房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈以開發(fā)的七大階段來(lái)劃分業(yè)務(wù)進(jìn)程 L o g o 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)流程 —— 建設(shè)項(xiàng)目總流程圖 土地成交 勘察及設(shè)計(jì)單位招投標(biāo)備案 ‘方案設(shè)計(jì) 國(guó)有土地使用證 建設(shè)工程規(guī)