【文章內容簡介】 方，消化農民工較多，會計核算 不太健全 。 建筑施工業(yè)計稅 應用舉例 5 ? 某施工企業(yè)承接一項房屋的建筑施工，合同總金額 14000萬元； ? 當?shù)囟悇諜C關按照施工企業(yè)收入的一定比例預征稅款， ? 營業(yè)稅及附加稅比例為 %， ? 企業(yè)所得稅按照收入的 3%預征， ? 預征稅款的 綜合比例 為 %。 建筑施工業(yè)計稅應用舉例 5參考答案 則應交稅金的計算方法如下： ? 營業(yè)稅及附加稅＝ 14000 %＝ 490萬元 ? 企業(yè)所得稅＝ 14000 3%＝ 420萬元 【 提示 】① 部分地方以上稅種都是上交地方稅務局，但 2023年后新注冊的公司，原則上營業(yè)稅及附加稅上交地方稅務局，而企業(yè)所得稅上交國家稅務局。 ② 無論采用包工包料的方式，還是采用只包工不包料的方式，計稅依據(jù)均為料工費在內的所有經營額。 ③ 工程分包和轉包的，總承包人為營業(yè)稅和附加稅的 扣交義務人 。 建筑施工業(yè)計稅應用舉例 6 ? 甲施工企業(yè)承接一項房屋的建筑施工，合同總金額 14000萬元； ? 當?shù)囟悇諜C關按照施工企業(yè)收入的一定比例預征稅款，營業(yè)稅及附加稅比例為%，企業(yè)所得稅按照收入的 3%預征，預征稅款的綜合比例為 %。 ? 該企業(yè)將部分工程轉包給乙公司， 轉包工程額 為 4000萬元。 建筑施工業(yè)計稅應用舉例 6參考答案 ? 應交稅金的計算方法如下： ? 甲應交營業(yè)稅及附加稅 ＝（ 14000－ 4000） %＝ 350萬元 ? 甲應交企業(yè)所得稅 ＝（ 14000－ 4000） 3%＝ 300萬元 ? 甲應代扣代交營業(yè)稅及附加稅 ＝ 4000 %＝ 140萬元 ? 乙應交企業(yè)所得稅＝ 4000 3%＝ 120萬元 ㈡ 裝飾裝潢業(yè) 1． 交納的主要稅種和稅率 ⑴ 營業(yè)稅，稅率 3% ⑵ 城建稅和教育費附加、同房地產開發(fā)企業(yè) ⑶ 印花稅，稅率 ‰ ⑷ 企業(yè)所得稅，稅率： 2023年年底之前為33%， 2023年 開始 為 25%。 ㈡ 裝飾裝潢業(yè) ⑴ 目前我國對裝飾施工行業(yè)主要采用 按照收入比例一次性預征 ，適當進行稽查補交原則。即按照收入一定比例將營業(yè)稅及附加稅、企業(yè)所得稅一次性征收。 ⑵ 一次性預征的綜合比例由 各地稅務機關 根據(jù)當?shù)氐慕洕l(fā)展狀況 核定 ，一般在 5%～ 8%之間。 【 提示 】這么做的主要原因是：裝飾行業(yè)大小規(guī)模不一，施工地和注冊地往往不在同一地方，消化農民工較多，會計核算 不太健全 。 三、房地產業(yè)營業(yè)稅的納稅籌劃思路 ㈠ 基本原則 ㈡ 減少流轉環(huán)節(jié) ㈢ 改變收入 性質 （一）基本原則 1． 遵循稅法對營業(yè)收入確認的要求 2． 防止在收入計量上出現(xiàn)與稅法對抗的行為 （ 1）對價外費用的處理，或選擇巧妙，或選擇規(guī)范。 （ 2）對房屋的部分讓價與優(yōu)惠，注意開票與入賬的時間差。 （ 3）對讓價過大的，應有充分的理由，主要是房屋的質量和市場價格，或 資金回籠 。 （二）減少流轉環(huán)節(jié) 1． 原因 ： ? 對于房屋轉讓而言，是以轉讓收入作為計稅依據(jù)，計征營業(yè)稅及附加稅，因此，房屋在企業(yè)之間，或企業(yè)與個人之間轉讓的環(huán)節(jié)越多，交納營業(yè)稅及附加稅的次數(shù)就越多，交納的稅金總額也就越多。 2． 房屋開發(fā)過程中，企業(yè)常見的錯誤認識行為 （ 1）兩家以上企業(yè)合作建房，合作一方分回房屋再對外出售希望 獲利 。 運用舉例 7 ? 甲乙兩公司簽訂協(xié)議，由甲方出地，乙方出錢并負責房屋開發(fā)，進行 合作建房 ? 甲方所出土地賬面價值 600萬元，市場價值 5000萬元；乙方出錢對該部分土地進行房屋開發(fā)，實際開發(fā)房屋面積 40000平方米，乙方追加投入開發(fā)成本及相關費用支出約 7000萬元。 ? 根據(jù)合同約定，甲方分回 40%的房屋共 16000平方米。 ? 該房屋市場均價為每平方米 5500元，甲方分回的房屋每平米協(xié)議作價 4000元，甲方分回的房屋又按每平米 5200元的價格賣給內部職工。乙公司向甲公司分配房屋時，按協(xié)議價格開出發(fā)票，并交納營業(yè)稅及附加稅， 稅率 為%。 運用舉例 7參考答案 ： 1/2 ① 乙公司對該部分房屋申報上交營業(yè)稅及附加稅=1600 %=。 ② 甲乙雙方實際各上交印花稅 =1600 ‰= ? 稅務機關對以上業(yè)務進行清稅時，對甲乙雙方分別作以下處理要求： ? 乙公司應按正常市場售價，視同銷售，計算補交營業(yè)稅和印花稅等。 ① 應補交營業(yè)稅及附加稅 =1600（ ） %=。 ② 應補交印花稅 =1600（ ） ‰= 運用舉例 7參考答案 ： 2/2 ? 甲公司應補稅的情況分別如下： ① 從乙公司分回房屋應補交印花稅 =1600（ ） ‰=。 ② 從乙公司分回房屋按 3%的稅率補交契稅=1600 3%=264萬元。 ③ 將房屋轉手賣給內部職工時： ? 應交營業(yè)稅及附加稅=1600 %=。 ? 應交印花稅 =1600 ‰=。 ? 另外甲乙兩公司還因此補交巨額的土地增值和企業(yè)所得稅。 【 提示 】造成以上結果的主要原因是， 實物分配增加了營業(yè)稅及附加稅、印花稅 的 征收環(huán)節(jié) 。 （ 2）以房屋出典的方式融資 ? 部分公司由于不斷進行擴張，已經開發(fā)的房屋又想先扣在手上將來賣個好價錢，為了解決目前擴張時資金相對緊張的矛盾，將已經開發(fā)未出售的房屋對外出典，并約定一定期限后按較高的價格贖回。 運用舉例 8： ? 丙房產公司將已開發(fā)的房屋對外出典，價格2023萬元，并約定 1年后按 2300萬元的價格贖回；預計贖回后，再出售，出售價格在 2800萬元以上。丙公司房屋出典時，實際上交印花稅 1萬元，未再交納 其他稅金 。 運用舉例 8續(xù) ： ? 稅務機關稽查時，要求丙公司補稅，主要理由： 第一 ：丙公司將該部分房屋出典前，表明丙公司已擁有該房屋的所有權，視同為丙公司購入自己開發(fā)的房屋，按 %的稅率補交營業(yè)稅等。 ? 應補交營業(yè)稅及附加稅 =2023 %=112萬元。 第二： 丙公司將房屋出典時，再次視同銷售。 ? 應補交營業(yè)稅及附加稅 =2023 %=112萬元。 【 提示 】造成以上補稅的實質原因， 人為增加視同銷售的 流轉環(huán)節(jié) 。 （ 3）協(xié)議以房抵債的錯誤行為 ? 房地產公司與其他公司形成債務后，雙方協(xié)商以房屋用較低的價格抵債，這種模式對債權人而言， 形成多次流轉 。 ? 因為 抵債的過程是一次房屋的交易過程 ，債權人轉手出售房屋時又形成第二次交易過程，兩次交易納稅，從整個流轉過程看， 多交了一次營業(yè)稅及附加稅、印花稅、契稅 ； ? 另外，債權人在未再次轉讓房屋之前，還要作為自用房每年交納 %的房產稅。 ? 其 影響結果 與 合作開發(fā)建房性質差不多 。 3． 減少公司間房屋流轉的環(huán)節(jié) ，同時又要滿足聯(lián)合開發(fā)或協(xié)議抵債等經營要求 ，最簡單的處理方法只有兩種 第一， 總量控制的終端一次性銷售模式 ，即： （ 1）由合作雙方處理房源的總數(shù)量。 （ 2）將該部分房源視同團購，并作為一批限價銷售，只接有終端購房者與房地產開發(fā)公司按限定價格一一簽訂購房合同，體現(xiàn)為 一次性終端銷售 。 （ 3）由于該批銷售房屋，樓棟和時間相對集中，只接按約定價格銷售，既減少了中間實物分配的環(huán)節(jié)，又規(guī)避了銷售價格的 風險 。 運用舉例 9 ? 如上例 8中，對于甲公司分回的 16000平米房屋，甲方