【文章內容簡介】 ? （ 2）以分期收款方式轉讓房地產(chǎn)的 ? 對于這種情況，主管稅務機關可根據(jù)合同規(guī)定的收款日期來確定具體的納稅期限。即先計算出應繳納的全部土地增值稅稅額，再按總稅額除以轉讓房地產(chǎn)的總收入，求得應納稅額占總收入的比例。然后，在每次收到價款時，按收到價款的數(shù)額乘以這個比例來確定每次應納的稅額，并規(guī)定其應在每次收款后數(shù)日內繳納土地增值稅。 ? （ 3）項目竣工結算前轉讓（預征） ? 成片開發(fā)，部分轉讓； 預售。 ? 預征土地增值稅，待項目竣工結算后進行清算，多退少補。 23 四、土地增值稅 ? 清算：直接清算，預征后清算 ? 全部竣工、完成銷售，整體轉讓未竣工決算房 沒完但是必須清算： ? (1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可 (2)取得銷售（預售）許可證 滿三年 仍未銷售完畢 (3)納稅人 申請注銷 稅務登記 但未辦理 土地增值稅清算手續(xù)的； 24 五、契稅 ? 一、契稅的概念 ? 契稅是以所有權發(fā)生轉移的 不動產(chǎn) 為征稅對象 ,向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅。納稅人出具契稅完稅憑證，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門才能辦理變更登記手續(xù)。 土地增值稅是在土地、建筑物交易過程中對出讓方征收的，而契稅則是對這一交易行為中的承受方征收的，兩個稅種調節(jié)的目的是不同的；契稅與印花稅則在稅收優(yōu)惠的原理，企業(yè)改組、改制的政策上有共性之處。 ? 二、契稅的特點 ? 契稅屬于財產(chǎn)轉移稅 ? 契稅以發(fā)生轉移的不動產(chǎn)，即土地和房屋為征稅對象，具有財產(chǎn)轉移課稅性質。土地、房產(chǎn)未發(fā)生轉移的，不征契稅。 ? 契稅由買房人繳納 ? 一般稅種都確定銷售者為納稅人，即賣方納稅。契稅則屬于土地、房屋產(chǎn)權發(fā)生交易過程中的財產(chǎn)稅，由承受人納稅。對買方征稅的主要目的，在于承認不動產(chǎn)轉移生效，承受人納稅以后，便可擁有轉移過來的不動產(chǎn)產(chǎn)權或使用權，法律保護納稅人的合法權益。 25 五、契稅 ? 三、征稅以及免稅 ? 契稅的征稅對象為發(fā)生土地使用權和房屋所有權權屬轉移的土地和房屋。 ? 國有土地使用權出讓； 國有土地使用權出讓是一級市場的行為，對出讓方即國家不征收土地增值稅，但對承受方征收契稅。 ? 土地使用權的轉讓； ? 包括出售、贈與和交換；不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉移，原因是農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉移不涉及產(chǎn)權的變更，只是經(jīng)營權的轉讓。 ? 房屋買賣； ? 以房屋權屬抵債或實物（金銀首飾等）交換房屋； ? 以房屋作價投資、入股； 但是個人獨資企業(yè)出資人將自己的房產(chǎn)投入本企業(yè)時，由于產(chǎn)權不發(fā)生變更，不繳納契稅。 ? 買房拆料或翻建新房； ? 買房拆料或翻建新房的行為，都應當在取得相應不動產(chǎn)產(chǎn)權的前提下才能夠進行。 ? 房屋贈與； 房屋贈與行為的關鍵不在于贈與人承諾贈與土地、房產(chǎn)，而在于是否已發(fā)生土地、房屋權屬轉移；已真實發(fā)生了土地、房屋權屬轉移的，則受贈一方需要繳納契稅。 ? 房屋交換。 ? 等值部分不繳納，價值不相等，由支付差價方繳納。 ? 26 五、契稅 ? 9. 企業(yè)改制 ? 公司制改革：非公司制企業(yè)整體改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權屬，免征契稅。 ? 國有、集體企業(yè)實施“企業(yè)股份合作制改造”，由職工買斷企業(yè)產(chǎn)權，或向其職工轉讓部分產(chǎn)權，或者通過其職工投資增資擴股，將原企業(yè)改造為股份合作制企業(yè)的，對改造后的股份合作制企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權屬，免征契稅。 ? 企業(yè)合并：兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。 ? 企業(yè)分立： 企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬，不征收契稅。 ? 企業(yè)關閉、破產(chǎn)：依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定實施關閉、破產(chǎn)后，債權人（包括關閉、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受關閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅；對非債權人承受關閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權屬，征收契稅。 ? 企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的無償劃轉，不征收契稅。“同一投資主體內部所屬企業(yè)之間”，是指母公司與其全資子公司之間、母公司所屬的各個全資子公司之間的關系，以及同一自然人設立的個人獨資企業(yè)之間、同一自然人設立的個人獨資企業(yè)與一人有限責任公司之間的關系。 27 五、契稅 ? 四、計稅依據(jù)及應納稅額的計算 ? 契稅的計稅依據(jù)為不動產(chǎn)的價格。 ? 土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)（分期付款，以總價款交）。 ? 土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。 ? 土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格差額。 ? 出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。 ? 房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應包括在內。 ? 房屋附屬設施征收契稅的依據(jù) ? 對于承受與房屋相關的附屬設施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同）所有權或土地使用權的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，不征收契稅。 28 五、契稅 ? 五、稅收優(yōu)惠的基本規(guī)定： ? 國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅。 ? 承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。 ? 對國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份 85％以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權屬免征契稅。 財政部規(guī)定的稅收優(yōu)惠： ? 對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。 ? 對廉租住房經(jīng)營管理單位購買住房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位回購經(jīng)濟適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟適用住房房源的，免征契稅。 29 ? 印花稅 ? 印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受、使用的應稅憑證所征收的一種稅。 ? 印花稅最早出現(xiàn)在荷蘭。公元 1624年，荷蘭政府發(fā)生經(jīng)濟危機，財政困難。于是，荷蘭政府為增加財政收入就采用公開招標辦法，以重賞從千萬個應征者設計的方案中精選出來“印花稅”。 ? 印花稅被資產(chǎn)階級經(jīng)濟學家譽為稅負輕微、稅源暢旺、手續(xù)簡便、成本低廉的“良稅”。而英國的哥爾柏說過：“稅收這種技術，就是拔最多的鵝毛，聽最少的鵝叫”。 六、印花稅 30 六、印花稅 ? 印花稅的應稅憑證有五大類共 13個稅目。各類憑證不論以何種形式或名稱書立，只要其性質屬于條例中列舉征稅范圍內的憑證，均應按照列舉憑證照章納稅。在中國境內使用，具有法律效力，受中國法律保護的憑證，無論在中國境內或者境外書立，只要在境內使用，就應貼花。 ? 與房地產(chǎn)交易相關： – 產(chǎn)權轉移數(shù)據(jù) – 土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同、商品房銷售合同按照產(chǎn)權轉移數(shù)據(jù)征收印花稅，產(chǎn)權轉移書據(jù)的計稅依據(jù)為所載金額，稅率為 ‰ 。 – 權利、許可證照 – 包括政府部門發(fā)給的房屋產(chǎn)權證、工商營業(yè)執(zhí)照、商標注冊證、專利證、土地使用證。未列舉的證照不征收印花稅。計稅依據(jù)為應稅憑證件數(shù)，稅額為 5元。 31 六、印花稅 ? ? （ 1）財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學校所立的書據(jù)。（土地增值稅也免） （ 2） 2023年 7 月 1 日起，對經(jīng)國務院和省級人民政府決定或批準進行的國有（含國有控股）企業(yè)改組改制而發(fā)生的上市公司國有股權無償轉讓行為，暫不征收證券（股票）交易印花稅。對不屬于上述情況的上市公司國有股權無償轉讓行為 , 仍應收證券（股票）交易印花稅。 （ 3）企業(yè)改制前簽訂但尚未履行完的各類應稅合同，改制后需要變更執(zhí)行主體的，對僅改變執(zhí)行主體、其余條款未作變動且改制前已貼花的，不再貼花。 ? （ 4）企業(yè)因改制簽訂的產(chǎn)權轉移書據(jù)免予貼花。 32 六、印花稅 ? （ 8）企業(yè)因改制簽訂的產(chǎn)權轉移書據(jù)免予貼花。 ? （ 9） 對廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位與廉租住房、經(jīng)濟適用住房相關的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。 33 七、房產(chǎn)稅 ? 房產(chǎn)稅 ? 房產(chǎn)稅的概念 ? 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向房產(chǎn)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。 ? 特點： ? （ 1）征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋 ? 房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內征收，不涉及農(nóng)村。對國家撥付行政經(jīng)費、事業(yè)經(jīng)費和國防經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)，稅法也通過免稅的方式將這類房屋排除在征稅范圍之外。 ? （ 2）區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法 ? 擁有房屋的單位和個人，既可以將房屋用于經(jīng)營自用，又可以把房屋用于出租、出典。房產(chǎn)稅根據(jù)納稅人經(jīng)營形式不同，對前一類房產(chǎn)按房產(chǎn)計稅余值征收，對后一類房屋按租金收入征稅。 34 七、房產(chǎn)稅 ? 稅率 ? （ 1）按房產(chǎn)原值一次減除 10%30%后的余值計征的，年稅率為 %； ? （ 2）按房產(chǎn)出租的租金收入計征的，稅率為 12%。但對個人按市場價格出租的居民住房，可暫減按 4%的稅率征收房產(chǎn)稅。