【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 證、房產(chǎn)銷(xiāo)售分戶(hù)明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷(xiāo)售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理 規(guī)程》的通知 .doc 開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由 的，以及視同銷(xiāo)售的房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)： （ 1） 按本企業(yè)清算項(xiàng)目當(dāng)月或最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售的平均價(jià)格確定。 （ 2） 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售的平均價(jià)格確定。 （ 3） 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)亍?dāng)年同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)售價(jià)或評(píng)估價(jià)格確定。 青地稅發(fā) [2023]100號(hào) 青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知 .doc （二）取得土地使用權(quán)支付的金額 稅法規(guī)定 取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為 取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì) 則 .doc 實(shí)務(wù)操作 \土地出讓合同 \土地出讓金發(fā)票 \取得支付證明（銀行轉(zhuǎn)賬憑據(jù)） \取得契稅繳稅憑證 \取得用地規(guī)劃許可證 、憑證相核對(duì) 難點(diǎn)問(wèn)題： ，分項(xiàng)、分期開(kāi)發(fā)的土地成本分?jǐn)倖?wèn)題。按建筑面積？按占地面積？按售價(jià)比例？按基準(zhǔn)地價(jià)比例系數(shù) ? ，同上？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目既包括普通住房又包括非普通 住房的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算增值額，按普通住房和非普通住房的增值率分別計(jì)算土地增值稅稅額。對(duì)于未分別核算的，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)按普通住房和非普通住房建筑面積占可售建筑面積的比例確定。 青地稅發(fā) [2023]100號(hào) 青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知 .doc 屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的，分期清算土地使用權(quán)扣除項(xiàng)目，可選擇按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂? 《深圳市地方稅務(wù)局土地增值稅征管工作規(guī)程》 對(duì)一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核計(jì)算增值額的，按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的可售面積占清算項(xiàng)目可售面積的比例計(jì)算扣除項(xiàng)目金額后，分別按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷(xiāo)售收入和計(jì)算的扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值額。 遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā) 《 遼寧省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 》 的通知 .doc 關(guān)于納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓 (或連體樓 )的資金費(fèi)用的分?jǐn)倖?wèn)題 對(duì)納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓 (或連體樓 )，其發(fā)生的資金費(fèi)用按照下列原則分?jǐn)偅? (一 )納稅人取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用及土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，分別按納稅人取得的普通住宅、其他類(lèi)型的房地產(chǎn)的銷(xiāo)售收入進(jìn)行分?jǐn)偂?(二 )納稅人發(fā)生的其它費(fèi)用，按單位建筑面積分?jǐn)偂? 江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若 干問(wèn)題的通知 .doc 按商業(yè)用地與住宅用地土地出讓金基準(zhǔn)地價(jià)（政府定期調(diào)整公布）系數(shù)分?jǐn)? ? 價(jià)格不同 ? 使用年限不同 ? 調(diào)整規(guī)劃商業(yè)比例要補(bǔ)交土地出讓金 ? 售價(jià)不同 各種分?jǐn)偡椒ú煌瑫?huì)造成清算結(jié)果大相徑庭 ,是最重要的土地增值稅稅收籌劃技術(shù) （三）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 稅法規(guī)定 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 .doc 實(shí)務(wù)操作 拆遷補(bǔ)償明細(xì)表 （統(tǒng)計(jì)表） \單位的拆遷補(bǔ)償發(fā)票、合同、支付憑證 \個(gè)人的拆遷補(bǔ)償協(xié)議、身份證號(hào)信息、支款憑證 \ 、憑證相核對(duì) 難點(diǎn)問(wèn)題 老項(xiàng)目無(wú)發(fā)票、事業(yè)單位無(wú)發(fā)票 關(guān)于土地增值稅清算合法有效憑證確認(rèn)問(wèn)題 (一 )根據(jù)? 187號(hào)文?第四條第 (一 )項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能提供合法有效憑證的，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不予扣除。由于歷史遺留問(wèn)題，在土地出讓方式統(tǒng)一實(shí)行?招、拍、掛?之前，即 2023年 12月 1日以前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)、支付土地出讓金沒(méi)有取得合法有效憑證的，企業(yè)向地稅機(jī)關(guān)遞交報(bào)告并同時(shí)符合以下兩個(gè)條件的，經(jīng)清算小組合議確定后，可給予扣除： 明資料； 付的。 2023年 12月 1日以后取得土地使用權(quán)的，根據(jù)? 187號(hào)文?第四條第 (一 )項(xiàng)規(guī)定，企業(yè)不能提供合法有效憑證的，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不予扣除。 廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引的通知 .doc （四）前期工程費(fèi) 稅法規(guī)定 前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、?三通一平?等支出。 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 .doc 實(shí)務(wù)處理 按 明細(xì)賬 核對(duì)扣除憑證（發(fā)票）、支付憑證、必要合同 難點(diǎn)問(wèn)題 平整場(chǎng)地、隱蔽工程等業(yè)務(wù)的真實(shí)性 票據(jù)的合規(guī)性（汽油票、個(gè)人收據(jù)） （五）建筑安裝工程費(fèi) 稅法規(guī)定 建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 .doc 實(shí)務(wù)處理 施工合同付款進(jìn)度統(tǒng)計(jì)表 、賬簿、支付憑證相核對(duì) 難點(diǎn)問(wèn)題 （企業(yè)核算不規(guī)范、統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作不好） （材料發(fā)票、建安發(fā)票、代扣代繳營(yíng)業(yè)稅票、材料成本重復(fù)計(jì)算） （何為分開(kāi)核算、按合同約定分、按決算書(shū)分） 各項(xiàng)預(yù)提 (或應(yīng)付 )費(fèi)用不得扣除 。 （六）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 稅法規(guī)定 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 .doc 實(shí)務(wù)操作 、賬簿、支付憑證相核對(duì) 難點(diǎn)問(wèn)題 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中且向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，可計(jì)入扣除項(xiàng)目金額予以扣除，但按規(guī)定不作為加計(jì)百分之二十扣除的基數(shù)。如代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)、在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不計(jì)入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，按規(guī)定不得開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，也不得計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。 青地稅發(fā) [2023]100號(hào) 青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知 .doc 、綠化、道路等零星工程支出的真實(shí)性 、分期開(kāi)發(fā)的成本分?jǐn)倖?wèn)題 （七）公共配套設(shè)施費(fèi) 稅法規(guī)定 公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出 。 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 .doc 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng) (庫(kù) )、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： ，其成本、費(fèi)用可以扣除； 、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； ，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 187號(hào)文 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施等非可售建筑面積對(duì)外銷(xiāo)售，其收入應(yīng)視為轉(zhuǎn)讓收入嗎？其扣除項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)如何確認(rèn)？ 答：根據(jù)有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)，公共配套設(shè)施原則上不得對(duì)外銷(xiāo)售，而應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，因而其開(kāi)發(fā)建設(shè)成本應(yīng)當(dāng)計(jì)入扣除。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施對(duì)外銷(xiāo)售，其轉(zhuǎn)讓收入計(jì)入非普通住宅轉(zhuǎn)讓收入，扣除項(xiàng)目按《辦法》第二十條規(guī)定確認(rèn)。 出具土地增值稅清算結(jié)論后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施等非可售建筑面積對(duì)外銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)為自用，區(qū)分情況按《辦法》第三十四條、第三十七條規(guī)定處理。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施等非可售建筑面積轉(zhuǎn)為自用，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入嗎？其扣除項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)如何確認(rèn)？ 答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或者公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用，其房地產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅視同銷(xiāo)售的范圍，因而不應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。但是，對(duì)于該部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或者公共配套設(shè)施所應(yīng)分擔(dān)的土地成本、開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用不得計(jì)入扣除。 青地稅函〔 2023〕 47號(hào) 青島市地稅局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題問(wèn)答》的通知 .doc 實(shí)務(wù)操作 、工程規(guī)劃許可證 、賬簿、發(fā)票、支付憑證相核對(duì) 難點(diǎn)問(wèn)題 ，如何界定歸屬全體業(yè)主 b. 利用人防設(shè)施改建的地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位、倉(cāng)庫(kù)等收入確認(rèn)問(wèn)題，成本列支問(wèn)題 根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》及其有關(guān)規(guī)定，對(duì)擁有地下車(chē)位產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人征收房產(chǎn)稅，對(duì)于出售地下車(chē)位使用權(quán)的，由于其權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因而，不應(yīng)對(duì)其征收土地增值稅，應(yīng)按租賃合同征收印花稅。 遼地稅函【 2023】 104號(hào) .doc 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將車(chē)庫(kù)或者停車(chē)位轉(zhuǎn)讓?zhuān)涫杖胧欠裼?jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？ 答：根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂銷(xiāo)售合同，約定將上述車(chē)庫(kù)、車(chē)位的所有權(quán)出售給購(gòu)房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈(zèng)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷(xiāo)售收入。 利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂合同，將停車(chē)場(chǎng)所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人的，向購(gòu)房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施計(jì)入扣除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂車(chē)庫(kù)、車(chē)位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。 青地稅函〔 2023〕 47號(hào) 青島市地稅局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題問(wèn)答》的通知 .doc （八）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 稅法規(guī)定 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 .doc 實(shí)務(wù)操作 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)明細(xì)表（賬） 、支付內(nèi)容、發(fā)票 開(kāi)發(fā)費(fèi)用的內(nèi)容 報(bào)告格式 難點(diǎn)問(wèn)題 嚴(yán)格區(qū)分應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用的項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中能否列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)、外地差旅費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi) 利息應(yīng)該單獨(dú)計(jì)算扣除 (九 )開(kāi)發(fā)費(fèi)用 稅法規(guī)定 ? 開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。 ? 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 .doc 對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 財(cái)稅字 [1995]048號(hào)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知 .doc 根據(jù)土地增值稅的立法原則，利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除。因此，如果人民銀行沒(méi)有規(guī)定貸款利息的上浮幅度，可按規(guī)定扣除。 沈地稅發(fā)〔 2023〕 65號(hào)關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知 .doc 實(shí)務(wù)操作 （賬） 、憑證核對(duì)相符 難點(diǎn)問(wèn)題 （包括普通住宅與非普通住宅） ，開(kāi)發(fā)費(fèi)用如何扣除 關(guān)于財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息支出扣除問(wèn)題： (一 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有發(fā)生利息費(fèi)用，即利息支出為零，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按《實(shí)施細(xì)則》第七條 (一 )(二 )項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的 5%計(jì)算扣除。 廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅