【文章內容簡介】 證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。 國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理 規(guī)程》的通知 .doc 開發(fā)企業(yè)房屋銷售價格明顯偏低又無正當理由 的，以及視同銷售的房地產，其收入按下列方法和順序確認： （ 1） 按本企業(yè)清算項目當月或最近月份同類開發(fā)產品市場銷售的平均價格確定。 （ 2） 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類開發(fā)產品市場銷售的平均價格確定。 （ 3） 由主管稅務機關參照當?shù)亍斈晖愰_發(fā)產品市場售價或評估價格確定。 青地稅發(fā) [2023]100號 青島市地方稅務局關于印發(fā)《青島市地方稅務局房地產開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知 .doc （二）取得土地使用權支付的金額 稅法規(guī)定 取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為 取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細 則 .doc 實務操作 \土地出讓合同 \土地出讓金發(fā)票 \取得支付證明（銀行轉賬憑據(jù)） \取得契稅繳稅憑證 \取得用地規(guī)劃許可證 、憑證相核對 難點問題： ，分項、分期開發(fā)的土地成本分攤問題。按建筑面積？按占地面積？按售價比例？按基準地價比例系數(shù) ? ，同上？ 房地產開發(fā)項目既包括普通住房又包括非普通 住房的，開發(fā)企業(yè)應當分別計算增值額，按普通住房和非普通住房的增值率分別計算土地增值稅稅額。對于未分別核算的，扣除項目金額應按普通住房和非普通住房建筑面積占可售建筑面積的比例確定。 青地稅發(fā) [2023]100號 青島市地方稅務局關于印發(fā)《青島市地方稅務局房地產開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知 .doc 屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、銷售的，分期清算土地使用權扣除項目，可選擇按轉讓土地使用權面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤。 《深圳市地方稅務局土地增值稅征管工作規(guī)程》 對一個清算項目中既有普通標準住宅又有非普通標準住宅的，應分別核算增值額；未分別核計算增值額的，按照普通標準住宅和非普通標準住宅的可售面積占清算項目可售面積的比例計算扣除項目金額后，分別按照普通標準住宅和非普通標準住宅的銷售收入和計算的扣除項目金額計算增值額。 遼寧省地方稅務局關于印發(fā) 《 遼寧省房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 》 的通知 .doc 關于納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓 (或連體樓 )的資金費用的分攤問題 對納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓 (或連體樓 )，其發(fā)生的資金費用按照下列原則分攤： (一 )納稅人取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用及土地征用和拆遷補償費，分別按納稅人取得的普通住宅、其他類型的房地產的銷售收入進行分攤。 (二 )納稅人發(fā)生的其它費用，按單位建筑面積分攤。 江西省地方稅務局關于土地增值稅清算若 干問題的通知 .doc 按商業(yè)用地與住宅用地土地出讓金基準地價（政府定期調整公布）系數(shù)分攤 ? 價格不同 ? 使用年限不同 ? 調整規(guī)劃商業(yè)比例要補交土地出讓金 ? 售價不同 各種分攤方法不同會造成清算結果大相徑庭 ,是最重要的土地增值稅稅收籌劃技術 （三）土地征用及拆遷補償費 稅法規(guī)定 土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 .doc 實務操作 拆遷補償明細表 （統(tǒng)計表） \單位的拆遷補償發(fā)票、合同、支付憑證 \個人的拆遷補償協(xié)議、身份證號信息、支款憑證 \ 、憑證相核對 難點問題 老項目無發(fā)票、事業(yè)單位無發(fā)票 關于土地增值稅清算合法有效憑證確認問題 (一 )根據(jù)? 187號文?第四條第 (一 )項規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)不能提供合法有效憑證的，計算扣除項目金額時不予扣除。由于歷史遺留問題，在土地出讓方式統(tǒng)一實行?招、拍、掛?之前，即 2023年 12月 1日以前房地產開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權、支付土地出讓金沒有取得合法有效憑證的，企業(yè)向地稅機關遞交報告并同時符合以下兩個條件的，經清算小組合議確定后，可給予扣除： 明資料； 付的。 2023年 12月 1日以后取得土地使用權的，根據(jù)? 187號文?第四條第 (一 )項規(guī)定，企業(yè)不能提供合法有效憑證的，計算扣除項目金額時不予扣除。 廣州市地方稅務局關于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知 .doc （四）前期工程費 稅法規(guī)定 前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、?三通一平?等支出。 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 .doc 實務處理 按 明細賬 核對扣除憑證（發(fā)票）、支付憑證、必要合同 難點問題 平整場地、隱蔽工程等業(yè)務的真實性 票據(jù)的合規(guī)性（汽油票、個人收據(jù)） （五）建筑安裝工程費 稅法規(guī)定 建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 .doc 實務處理 施工合同付款進度統(tǒng)計表 、賬簿、支付憑證相核對 難點問題 （企業(yè)核算不規(guī)范、統(tǒng)計基礎工作不好） （材料發(fā)票、建安發(fā)票、代扣代繳營業(yè)稅票、材料成本重復計算） （何為分開核算、按合同約定分、按決算書分） 各項預提 (或應付 )費用不得扣除 。 （六）基礎設施費 稅法規(guī)定 基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 .doc 實務操作 、賬簿、支付憑證相核對 難點問題 對于縣級及縣級以上人民政府要求開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如代收費用計入房價中且向購買方一并收取的，應當計入房地產轉讓收入，并開具銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票，可計入扣除項目金額予以扣除，但按規(guī)定不作為加計百分之二十扣除的基數(shù)。如代收費用未計入房價、在房價之外單獨收取的，不計入轉讓房地產的收入，按規(guī)定不得開具銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票，也不得計入扣除項目金額。 青地稅發(fā) [2023]100號 青島市地方稅務局關于印發(fā)《青島市地方稅務局房地產開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知 .doc 、綠化、道路等零星工程支出的真實性 、分期開發(fā)的成本分攤問題 （七）公共配套設施費 稅法規(guī)定 公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出 。 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 .doc 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場 (庫 )、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理： ，其成本、費用可以扣除； 、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； ，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 187號文 房地產開發(fā)企業(yè)將公共配套設施等非可售建筑面積對外銷售，其收入應視為轉讓收入嗎？其扣除項目應當如何確認？ 答：根據(jù)有關房地產法規(guī)，公共配套設施原則上不得對外銷售，而應屬于全體業(yè)主共有，因而其開發(fā)建設成本應當計入扣除。若房地產開發(fā)企業(yè)將公共配套設施對外銷售，其轉讓收入計入非普通住宅轉讓收入，扣除項目按《辦法》第二十條規(guī)定確認。 出具土地增值稅清算結論后，房地產開發(fā)企業(yè)將公共配套設施等非可售建筑面積對外銷售、轉為自用，區(qū)分情況按《辦法》第三十四條、第三十七條規(guī)定處理。 ? 房地產開發(fā)企業(yè)將公共配套設施等非可售建筑面積轉為自用，應當確認轉讓收入嗎？其扣除項目應當如何確認？ 答：房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品或者公共配套設施等轉為自用，其房地產所有權未發(fā)生轉移，不屬于土地增值稅視同銷售的范圍，因而不應確認轉讓收入。但是，對于該部分開發(fā)產品或者公共配套設施所應分擔的土地成本、開發(fā)成本和開發(fā)費用不得計入扣除。 青地稅函〔 2023〕 47號 青島市地稅局關于印發(fā)《房地產開發(fā)項目土地增值稅清算有關業(yè)務問題問答》的通知 .doc 實務操作 、工程規(guī)劃許可證 、賬簿、發(fā)票、支付憑證相核對 難點問題 ，如何界定歸屬全體業(yè)主 b. 利用人防設施改建的地下車庫、車位、倉庫等收入確認問題，成本列支問題 根據(jù)《中華人民共和國房產暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其有關規(guī)定，對擁有地下車位產權的單位和個人征收房產稅，對于出售地下車位使用權的，由于其權屬未發(fā)生轉移，因而，不應對其征收土地增值稅，應按租賃合同征收印花稅。 遼地稅函【 2023】 104號 .doc 房地產開發(fā)企業(yè)將車庫或者停車位轉讓，其收入是否計入房地產轉讓收入？ 答：根據(jù)房地產相關法律、法規(guī)等有關規(guī)定，開發(fā)項目建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫、車位的所有權出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉讓收入；附贈的車庫、車位因未取得轉讓收入，按出售開發(fā)產品計算銷售收入。 利用地下基礎設施形成的停車場所，房地產開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規(guī)規(guī)定期限內的使用權轉移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產轉讓收入，并入非普通住房轉讓收入；利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施計入扣除，房地產開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權合同，其取得的租賃收入，不計入房地產轉讓收入。 青地稅函〔 2023〕 47號 青島市地稅局關于印發(fā)《房地產開發(fā)項目土地增值稅清算有關業(yè)務問題問答》的通知 .doc （八）開發(fā)間接費用 稅法規(guī)定 開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 .doc 實務操作 開發(fā)間接費明細表（賬） 、支付內容、發(fā)票 開發(fā)費用的內容 報告格式 難點問題 嚴格區(qū)分應計入開發(fā)費用的項目 開發(fā)間接費用中能否列支業(yè)務招待費、外地差旅費、咨詢費 利息應該單獨計算扣除 (九 )開發(fā)費用 稅法規(guī)定 ? 開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發(fā)費用），是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。 ? 財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。 ? 凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 .doc 對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 財稅字 [1995]048號財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 .doc 根據(jù)土地增值稅的立法原則，利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。因此，如果人民銀行沒有規(guī)定貸款利息的上浮幅度，可按規(guī)定扣除。 沈地稅發(fā)〔 2023〕 65號關于明確土地增值稅有關政策問題的通知 .doc 實務操作 （賬） 、憑證核對相符 難點問題 （包括普通住宅與非普通住宅） ，開發(fā)費用如何扣除 關于財務費用中利息支出扣除問題： (一 )房地產開發(fā)企業(yè)沒有發(fā)生利息費用，即利息支出為零，其他房地產開發(fā)費用按《實施細則》第七條 (一 )(二 )項規(guī)定計算的金額之和的 5%計算扣除。 廣州市地方稅務局關于印發(fā)土地增值稅