【文章內(nèi)容簡介】 清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。 ? 稅務(wù)機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。 土地增值稅清算項目的審核鑒證 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形的，稅務(wù)機關(guān)可參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅： ?依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； ?擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； ?雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； ?符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； ? 土地增值稅的核定征收 ? 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。 ? 單位建筑面積成本費用 =清算時的扣除項目總金額 247。 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 ? 各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整。工程項目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時進(jìn)行清算，多退少補。 ? 對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。 關(guān)于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定 ? 住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 20％。 明確普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn) ? 對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用相關(guān)的免稅規(guī)定。 混合項目要分開核算 ? 凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。 ? 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。 轉(zhuǎn)讓舊房的計算操作性增強 ? 個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。 轉(zhuǎn)讓舊房的計算操作性增強 ? 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增 ? 對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機關(guān)登記或備案。 分類預(yù)征到期清算 ? 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和 20%的，預(yù)以免征土地增值稅。增值額超過扣除項目金額之和 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅。 ? 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。 ? 因城市實施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而搬遷， 由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀 ? 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿 5年或 5年以上的，免征土地增值稅；居住滿 3年未滿 5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿 3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。 ? 對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀 ? 對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地 (房地產(chǎn) )作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 ? 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 ? 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ?營業(yè)稅納稅籌劃的主要思路 ?房產(chǎn)稅納稅籌劃的主要思路 ?土地增值稅納稅籌劃的主要思路 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ?房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本思路是在研究稅收政策的基礎(chǔ)上，成分利用好納稅籌劃的平臺與納稅籌劃的技術(shù)，其得心應(yīng)手的應(yīng)用依賴于長期的總結(jié)完善 ?納稅籌劃的平臺 ?納稅籌劃的技術(shù) 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例 ?“臨界點”籌劃法 ?費用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法 ?收入分散籌劃法 ?建房方式籌劃法 ?靈活運用優(yōu)惠政策法 ?代收費用計價籌劃法 ?成本核算對象籌劃法 ?股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ?核算方式籌劃法 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例 ? 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的 20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。 “ 20%的增值額”就是 “臨界點”。 “臨界點”籌劃法 ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)， 2023年3月 2日，出售普通住宅用房一幢，總面積 9100平方米，平均銷價 2030元 /平方米，售價總額為 。該房屋支付土地出讓金 200萬元， 房地產(chǎn)開發(fā)成本 900萬元，利息費用為 100萬元，其中 40萬元為罰息（不能按收入項目準(zhǔn)確分?jǐn)偅?。假設(shè)城建稅稅率為 7%、印花稅稅率為 ‰ 、教育費附加征收率為 3%。當(dāng)?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為 10% 。