【文章內容簡介】 清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。 ? 稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。 土地增值稅清算項目的審核鑒證 ? 房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形的，稅務機關可參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅： ?依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的； ?擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； ?雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的； ?符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的； ? 土地增值稅的核定征收 ? 在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。 ? 單位建筑面積成本費用 =清算時的扣除項目總金額 247。 清算后再轉讓房地產的處理 ? 各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整。工程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。 ? 對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。 關于土地增值稅的預征規(guī)定 ? 住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的 20％。 明確普通標準住宅標準 ? 對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用相關的免稅規(guī)定。 混合項目要分開核算 ? 凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規(guī)定。 ? 轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。 轉讓舊房的計算操作性增強 ? 個人購入房地產再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，不另作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除。 ? 納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。 轉讓舊房的計算操作性增強 ? 土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增 ? 對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入可以預征土地增值稅，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。對納稅人預售房地產取得的收入，當?shù)囟悇諜C關規(guī)定預征土地增值稅的，納稅人應當?shù)街鞴芏悇諜C關辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預交，待辦理決算后，多退少補；當?shù)囟悇諜C關規(guī)定不預征土地增值稅的，應在取得收入時先到稅務機關登記或備案。 分類預征到期清算 ? 納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和 20%的，預以免征土地增值稅。增值額超過扣除項目金額之和 20%的，應就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅。 ? 因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。 ? 因城市實施規(guī)劃，國家建設的需要而搬遷， 由納稅人自行轉讓原房地產的，向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀 ? 個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿 5年或 5年以上的，免征土地增值稅；居住滿 3年未滿 5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿 3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。 ? 對個人之間互換自有居住用房地產的，經當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀 ? 對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地 (房地產 )作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。 ? 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。 ? 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀 房地產企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ?營業(yè)稅納稅籌劃的主要思路 ?房產稅納稅籌劃的主要思路 ?土地增值稅納稅籌劃的主要思路 房地產企業(yè)納稅籌劃的主要思路 房地產企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ?房地產企業(yè)納稅籌劃的基本思路是在研究稅收政策的基礎上，成分利用好納稅籌劃的平臺與納稅籌劃的技術，其得心應手的應用依賴于長期的總結完善 ?納稅籌劃的平臺 ?納稅籌劃的技術 房地產企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例 ?“臨界點”籌劃法 ?費用轉移或分攤籌劃法 ?收入分散籌劃法 ?建房方式籌劃法 ?靈活運用優(yōu)惠政策法 ?代收費用計價籌劃法 ?成本核算對象籌劃法 ?股權轉讓籌劃法 ?核算方式籌劃法 房地產企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例 ? 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的 20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額 20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。 “ 20%的增值額”就是 “臨界點”。 “臨界點”籌劃法 ? 某房產開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)， 2023年3月 2日，出售普通住宅用房一幢，總面積 9100平方米，平均銷價 2030元 /平方米，售價總額為 。該房屋支付土地出讓金 200萬元， 房地產開發(fā)成本 900萬元，利息費用為 100萬元，其中 40萬元為罰息（不能按收入項目準確分攤）。假設城建稅稅率為 7%、印花稅稅率為 ‰ 、教育費附加征收率為 3%。當?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的房地產開發(fā)費用為 10% 。