【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房款相同，為收到款項(xiàng)的當(dāng)天。 （所得稅？） 73 西安 張輝 1995國(guó)稅函 156號(hào) ? 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定：“ 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 ” 此項(xiàng)規(guī)定所稱 預(yù)收款，包括預(yù)收定金 。因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。 74 西安 張輝 2023國(guó)稅發(fā) 31號(hào) ? 第六條 企業(yè)通過(guò) 正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同》 或 《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》 所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)， ? 2023法釋 7號(hào) 第五條 ? 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備 《 商品房銷售管理辦法 》 第十六條 規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。 75 西安 張輝 商品房買賣合同 ? 當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； ? 商品房基本狀況； ? 商品房的銷售方式； ? 商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； ? 交付使用條件及日期； 76 西安 張輝 法釋 ? 2023? 7號(hào) ? 第二條 當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同， 約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買賣合同 ，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。 77 西安 張輝 2023國(guó)稅發(fā) 31 ? 第二十七條開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：（六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。 指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括。項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi) 等。 78 西安 張輝 樣板間（續(xù)） ? 2023廣州土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引 ? 三（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將樣板房獨(dú)立于銷售商品房以外單獨(dú)建造的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用； 對(duì)在銷售商品房?jī)?nèi)既作樣板房又作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外銷售的，其樣板房裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。 79 西安 張輝 單獨(dú)的樣板間 ? 一、單獨(dú)建造、事后拆除的 ? 建造成本和裝修費(fèi)用，作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用處理，參照企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第七十條的規(guī)定分期攤銷 （銷售費(fèi)用） ，攤銷年限不得低于 3年。 ? 注：以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入房屋進(jìn)行裝修，發(fā)生的 租金和裝修費(fèi)用 在租賃期間均勻攤銷（銷售費(fèi)用） 80 西安 張輝 出售的樣板間 ? 二、在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品內(nèi)建造，事后出售 ? 建造成本和裝修費(fèi)用，作為開(kāi)發(fā)成本處理，不得在當(dāng)年申報(bào)扣除，但允許在未來(lái)實(shí)際銷售年度申報(bào)扣除，同時(shí)可以享受土地增值稅的加計(jì)扣除。 ? 注：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品包括住宅、非住宅 81 西安 張輝 臨時(shí)的樣板間 ? 三、利用公共配套設(shè)施作為樣板間的 ? 由于裝修設(shè)計(jì)從性質(zhì)和根源分析，不是為了公共配套服務(wù)的，而是為了擴(kuò)大銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品服務(wù)的，因此不得計(jì)入公共配套設(shè)施的成本，應(yīng)當(dāng)計(jì)入長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，未來(lái)不得低于 36個(gè)月結(jié)轉(zhuǎn)到銷售費(fèi)用 82 西安 張輝 贈(zèng)送家用電器 ? 2023國(guó)稅函 1278號(hào)關(guān)于中國(guó)移動(dòng)有限公司內(nèi)地子公司業(yè)務(wù)銷售附帶贈(zèng)送行為征收流轉(zhuǎn)稅問(wèn)題的通知 ? 2023國(guó)稅函 778號(hào)關(guān)于中國(guó)聯(lián)通有限公司及所屬分公司和中國(guó)聯(lián)合通信有限公司貴州分公司業(yè)務(wù)銷售附帶贈(zèng)送行為有關(guān)流轉(zhuǎn)稅問(wèn)題的通知 ? 2023國(guó)稅函 1322號(hào)關(guān)于中國(guó)網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)公司及其分公司和中國(guó)網(wǎng)通（集團(tuán)）有限公司及其分公司業(yè)務(wù)銷售附帶贈(zèng)送行為征收流轉(zhuǎn)稅問(wèn)題的通知 83 西安 張輝 贈(zèng)送家電會(huì)計(jì)處理 ? 一、銷售前明確承諾贈(zèng)送的 ? 屬于捆綁銷售，不需要單獨(dú)計(jì)算增值稅，實(shí)質(zhì)上是合并計(jì)算銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅 ? 如果贈(zèng)送的家電、家居構(gòu)成房屋的附屬設(shè)備或設(shè)施，則屬于開(kāi)發(fā)成本，未來(lái)可以享受土地增值稅的加計(jì)扣除，如可視對(duì)講系統(tǒng)、壁掛鍋爐、整體廚房、整體衛(wèi)生間等，否則計(jì)入銷售費(fèi)用，如空調(diào)、電冰箱、家具等。 84 西安 張輝 贈(zèng)送家電會(huì)計(jì)處理（續(xù)） ? 二、銷售前明確承諾贈(zèng)送的（差額開(kāi)票） ? 按照扣除贈(zèng)送家電的金額簽訂商品房買賣合同和開(kāi)具發(fā)票 ? 將家電的全部金額轉(zhuǎn)交家電公司 ? 由家電公司開(kāi)具發(fā)票并轉(zhuǎn)交業(yè)主 ? ？？有獎(jiǎng)銷售的贈(zèng)品 85 西安 張輝 贈(zèng)送家電會(huì)計(jì)處理（續(xù)） ? 三、如果采用有獎(jiǎng)銷售形式，由于是否贈(zèng)送具有不確定性，或者明確贈(zèng)送但金額不確定，不論是否人人有份，均屬于銷售費(fèi)用，同時(shí)扣繳個(gè)人所得稅 ? 2023財(cái)稅 50號(hào)關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知 86 西安 張輝 1993反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法 ? 第八條 經(jīng)營(yíng)者不得采用財(cái)物或者其他手段進(jìn)行賄賂以銷售或者購(gòu)買商品。在賬外暗中給予對(duì)方單位或者個(gè)人回扣的，以行賄論處；對(duì)方單位或者個(gè)人在賬外暗中收受回扣的，以受賄論處。 ? 第十三條 經(jīng)營(yíng)者不得從事下列有獎(jiǎng)銷售 ? （三）抽獎(jiǎng)式的有獎(jiǎng)銷售，最高獎(jiǎng)的金額超過(guò)五千元。 87 西安 張輝 個(gè)人傭金 ? 2023房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法 ? 第十四條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接，服務(wù)報(bào)酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取。 ? 分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。 ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費(fèi)用。 88 西安 張輝 廣告宣傳的待攤 ? 2023關(guān)于執(zhí)行 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 和相關(guān)準(zhǔn)則有關(guān)解答（一） ? 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 規(guī)定，期間費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)直接計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)為擴(kuò)大其產(chǎn)品或勞務(wù)的影響而在各種媒體上作廣告宣傳所發(fā)生的廣告費(fèi)，應(yīng)于相關(guān)廣告見(jiàn)諸于媒體時(shí)，作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期營(yíng)業(yè)費(fèi)用，不得預(yù)提和待攤。 89 西安 張輝 廣告宣傳的待攤（續(xù) 1） ? 如果有確鑿證據(jù)表明（按照合同或協(xié)議約定等）企業(yè)實(shí)際支付的廣告費(fèi)，其相對(duì)應(yīng)的有關(guān)廣告服務(wù)將在未來(lái)幾個(gè)會(huì)計(jì)年度內(nèi)獲得，則本期實(shí)際支付的廣告費(fèi)應(yīng)作為預(yù)付賬款，在接受廣告服務(wù)的各會(huì)計(jì)年度內(nèi)，按照雙方合同或協(xié)議約定的各期接受廣告服務(wù)的比例分期計(jì)入損益。 90 西安 張輝 廣告宣傳的待攤（續(xù) 2） ? 如果沒(méi)有確鑿的證據(jù)表明當(dāng)期發(fā)生的廣告費(fèi)是為了在以后會(huì)計(jì)年度取得有關(guān)廣告服務(wù)，則應(yīng)將廣告費(fèi)于相關(guān)廣告見(jiàn)諸于媒體時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。 ? 注：廣告的受益期間 ≠ 廣告的服務(wù)時(shí)間，后者針對(duì)廣告發(fā)布者 91 西安 張輝 廣告的宣傳形式 ? 一、媒體廣告（有可能分期） ? 二、戶外廣告（有可能分期） ? 先堅(jiān)持權(quán)責(zé)發(fā)生制，然后與扣除限額比較 ? 三、店堂廣告（有可能分期） ? 四、印刷品廣告（直接扣除） ? 五、臨時(shí)性廣告（直接扣除） 92 西安 張輝 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 — 收入 ? 銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)： ? （一）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方； ? （二）企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制； ? （三）收入的金額能夠可靠地計(jì)量； ? （四）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)； ? （五） 相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。 93 西安 張輝 2023國(guó)稅函 875號(hào) ? 企業(yè)銷售商品同時(shí)滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： ? 1. 商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方； ? 2. 企業(yè)對(duì)已售出的商品既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有實(shí)施有效控制； ? 3. 收入的金額能夠可靠地計(jì)量； ? 4. 已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。 94 西安 張輝 預(yù)售款的會(huì)計(jì)處理 ? 成本可靠計(jì)量標(biāo)志一般認(rèn)為應(yīng)辦理 竣工決算。在辦理竣工決算前，預(yù)售款和繳納的營(yíng)業(yè)稅金等均不進(jìn)入會(huì)計(jì)損益，即會(huì)計(jì)利潤(rùn)一般僅反映期間費(fèi)用 ? 債務(wù)償還程序 95 西安 張輝 成本的可靠計(jì)量 ? 傳統(tǒng)型：實(shí)際取得預(yù)售收入時(shí)計(jì)入預(yù)收賬款科目，實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅金等計(jì)入應(yīng)交稅費(fèi)的借方，待 完工交付時(shí) 再將預(yù)收賬款科目金額轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入科目，將實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅金等由應(yīng)交稅費(fèi)科目配比轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)稅金及附加科目，按照實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本（含稅法允許的預(yù)計(jì)成本）配比結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。 ? 缺點(diǎn)： 竣工決算時(shí)需要二次調(diào)整成本 96 西安 張輝 預(yù)售年度會(huì)計(jì)處理 ? 借：銀行存款 借：應(yīng)交稅費(fèi) ? 貸：預(yù)收賬款 貸：銀行存款 ? 注：只影響資產(chǎn)負(fù)債表，不影響損益表。但按照納稅資金能力原則，必須按照稅法規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算征收所得稅 97 西安 張輝 完工交付年度會(huì)計(jì)處理 ? 借：預(yù)收賬款 ? 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ? 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 ? 貸：應(yīng)交稅費(fèi) ? 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 （已售） ? 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 （未售） ? 貸：開(kāi)發(fā)成本（含部分預(yù)計(jì)成本） 98 西安 張輝 公益性捐贈(zèng) ? 2023財(cái)稅 124號(hào)關(guān)于通過(guò)公益性群眾團(tuán)體的公益性捐贈(zèng)稅前扣除有關(guān)問(wèn)題的通知 ? 企業(yè)通過(guò)公益性群眾團(tuán)體用于公益事業(yè)的捐贈(zèng)支出，在年度利潤(rùn)總額 12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。年度利潤(rùn)總額 ，是指企業(yè)依照國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度的規(guī)定計(jì)算的大于零的數(shù)額。 ? 思考：會(huì)計(jì)利潤(rùn) 0，所得額 0 99 西安 張輝 組織員工對(duì)外捐贈(zèng) ? 包裝：先發(fā)放給員工，再以員工的名義通過(guò)特定機(jī)構(gòu)對(duì)外公益捐贈(zèng)，可以全額在個(gè)人所得稅前申報(bào)扣除，還可以變相在企業(yè)所得稅前申報(bào)扣除 ? 特定機(jī)構(gòu)：紅十字會(huì)、農(nóng)村義務(wù)教育 ? 疑點(diǎn)：企業(yè)在一定時(shí)期所發(fā)放的工資薪金是相對(duì)固定的，工資薪金的調(diào)整是有序進(jìn)行的； 100 西安 張輝 新的季度申報(bào)表 ? 營(yíng)業(yè)收入 本期 累計(jì) ? 營(yíng)業(yè)成本 ? 利潤(rùn)總額 ? 加： 特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額 ? 減：彌補(bǔ)以前年度虧損 ? 實(shí)際利潤(rùn)額（ 4行 +5行 6行 7行 8行） 101 西安 張輝 特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額 ? 第 5行 “ 特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額 ” ：填報(bào)按照稅收規(guī)定的特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 ? 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人，本期取得銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額填入此行。 營(yíng)業(yè)稅金及附加？ 102 西安 張輝 營(yíng)業(yè)稅金及附加 ? 房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入 適用計(jì)稅毛利率－房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加， 填入 《 中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（ A類） 》 第 5行 “ 特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額 ” 欄。 天津 103 西安 張輝 權(quán)責(zé)發(fā)生制與配比原則 ? 與收入存在 直接因果關(guān)系 的扣除項(xiàng)目（如銷售成本和銷售稅金），應(yīng)當(dāng)與收入保持在同一個(gè)納稅年度申報(bào)扣除 ? 與收入沒(méi)有 直接因果關(guān)系 的扣除項(xiàng)目（如期間費(fèi)用），應(yīng)當(dāng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則扣除 ? 直接因果關(guān)系一般表現(xiàn)為完全變動(dòng)成本 104 西安 張輝 營(yíng)業(yè)稅和期間費(fèi)用 ? 2023房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 ? 注：多數(shù)省份在 2023或 2023年下發(fā)文件，允許扣除預(yù)售收入對(duì)應(yīng)的 營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅 105 西安 張輝 所得稅季度預(yù)繳 ? 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果不考慮以前年度虧損，第 9行實(shí)際利潤(rùn)總額 = 會(huì)計(jì)利潤(rùn) + 預(yù)售收入 計(jì)稅毛利率－ 預(yù)售收入對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅金及附加 （含土地增值稅） 106 西安 張輝 虧損彌補(bǔ) ? 注：季度申報(bào)可以彌補(bǔ)以前年度虧損，但第一季度的申報(bào)如果在上年度匯算清繳前，無(wú)法彌補(bǔ)上年度虧損 ? 從新的季度申報(bào)表的邏輯結(jié)構(gòu)分析，