【文章內(nèi)容簡介】 房款相同，為收到款項的當(dāng)天。 （所得稅？） 73 西安 張輝 1995國稅函 156號 ? 營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十八條規(guī)定：“ 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 ” 此項規(guī)定所稱 預(yù)收款，包括預(yù)收定金 。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。 74 西安 張輝 2023國稅發(fā) 31號 ? 第六條 企業(yè)通過 正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同》 或 《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》 所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)， ? 2023法釋 7號 第五條 ? 商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備 《 商品房銷售管理辦法 》 第十六條 規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。 75 西安 張輝 商品房買賣合同 ? 當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； ? 商品房基本狀況； ? 商品房的銷售方式； ? 商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； ? 交付使用條件及日期； 76 西安 張輝 法釋 ? 2023? 7號 ? 第二條 當(dāng)事人簽訂認購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同， 約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同 ，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。 77 西安 張輝 2023國稅發(fā) 31 ? 第二十七條開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：（六）開發(fā)間接費。 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括。項目營銷設(shè)施建造費 等。 78 西安 張輝 樣板間（續(xù)） ? 2023廣州土地增值稅清算工作若干問題的處理指引 ? 三（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將樣板房獨立于銷售商品房以外單獨建造的，其裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)費用； 對在銷售商品房內(nèi)既作樣板房又作為開發(fā)產(chǎn)品對外銷售的，其樣板房裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 79 西安 張輝 單獨的樣板間 ? 一、單獨建造、事后拆除的 ? 建造成本和裝修費用，作為長期待攤費用處理，參照企業(yè)所得稅法實施條例第七十條的規(guī)定分期攤銷 （銷售費用） ，攤銷年限不得低于 3年。 ? 注：以經(jīng)營租賃方式租入房屋進行裝修，發(fā)生的 租金和裝修費用 在租賃期間均勻攤銷（銷售費用） 80 西安 張輝 出售的樣板間 ? 二、在開發(fā)產(chǎn)品內(nèi)建造，事后出售 ? 建造成本和裝修費用，作為開發(fā)成本處理，不得在當(dāng)年申報扣除，但允許在未來實際銷售年度申報扣除，同時可以享受土地增值稅的加計扣除。 ? 注：開發(fā)產(chǎn)品包括住宅、非住宅 81 西安 張輝 臨時的樣板間 ? 三、利用公共配套設(shè)施作為樣板間的 ? 由于裝修設(shè)計從性質(zhì)和根源分析，不是為了公共配套服務(wù)的，而是為了擴大銷售開發(fā)產(chǎn)品服務(wù)的，因此不得計入公共配套設(shè)施的成本，應(yīng)當(dāng)計入長期待攤費用，未來不得低于 36個月結(jié)轉(zhuǎn)到銷售費用 82 西安 張輝 贈送家用電器 ? 2023國稅函 1278號關(guān)于中國移動有限公司內(nèi)地子公司業(yè)務(wù)銷售附帶贈送行為征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知 ? 2023國稅函 778號關(guān)于中國聯(lián)通有限公司及所屬分公司和中國聯(lián)合通信有限公司貴州分公司業(yè)務(wù)銷售附帶贈送行為有關(guān)流轉(zhuǎn)稅問題的通知 ? 2023國稅函 1322號關(guān)于中國網(wǎng)絡(luò)通信集團公司及其分公司和中國網(wǎng)通（集團）有限公司及其分公司業(yè)務(wù)銷售附帶贈送行為征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知 83 西安 張輝 贈送家電會計處理 ? 一、銷售前明確承諾贈送的 ? 屬于捆綁銷售，不需要單獨計算增值稅，實質(zhì)上是合并計算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅 ? 如果贈送的家電、家居構(gòu)成房屋的附屬設(shè)備或設(shè)施，則屬于開發(fā)成本，未來可以享受土地增值稅的加計扣除，如可視對講系統(tǒng)、壁掛鍋爐、整體廚房、整體衛(wèi)生間等，否則計入銷售費用，如空調(diào)、電冰箱、家具等。 84 西安 張輝 贈送家電會計處理（續(xù)） ? 二、銷售前明確承諾贈送的（差額開票） ? 按照扣除贈送家電的金額簽訂商品房買賣合同和開具發(fā)票 ? 將家電的全部金額轉(zhuǎn)交家電公司 ? 由家電公司開具發(fā)票并轉(zhuǎn)交業(yè)主 ? ？？有獎銷售的贈品 85 西安 張輝 贈送家電會計處理（續(xù)） ? 三、如果采用有獎銷售形式，由于是否贈送具有不確定性，或者明確贈送但金額不確定，不論是否人人有份，均屬于銷售費用，同時扣繳個人所得稅 ? 2023財稅 50號關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關(guān)個人所得稅問題的通知 86 西安 張輝 1993反不正當(dāng)競爭法 ? 第八條 經(jīng)營者不得采用財物或者其他手段進行賄賂以銷售或者購買商品。在賬外暗中給予對方單位或者個人回扣的，以行賄論處；對方單位或者個人在賬外暗中收受回扣的，以受賄論處。 ? 第十三條 經(jīng)營者不得從事下列有獎銷售 ? （三）抽獎式的有獎銷售，最高獎的金額超過五千元。 87 西安 張輝 個人傭金 ? 2023房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法 ? 第十四條 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一承接，服務(wù)報酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一收取。 ? 分支機構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。 ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)和收取費用。 88 西安 張輝 廣告宣傳的待攤 ? 2023關(guān)于執(zhí)行 《 企業(yè)會計制度 》 和相關(guān)準(zhǔn)則有關(guān)解答（一） ? 《 企業(yè)會計制度 》 規(guī)定，期間費用應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時直接計入當(dāng)期損益。企業(yè)為擴大其產(chǎn)品或勞務(wù)的影響而在各種媒體上作廣告宣傳所發(fā)生的廣告費，應(yīng)于相關(guān)廣告見諸于媒體時，作為期間費用，直接計入當(dāng)期營業(yè)費用，不得預(yù)提和待攤。 89 西安 張輝 廣告宣傳的待攤（續(xù) 1） ? 如果有確鑿證據(jù)表明（按照合同或協(xié)議約定等）企業(yè)實際支付的廣告費，其相對應(yīng)的有關(guān)廣告服務(wù)將在未來幾個會計年度內(nèi)獲得，則本期實際支付的廣告費應(yīng)作為預(yù)付賬款，在接受廣告服務(wù)的各會計年度內(nèi)，按照雙方合同或協(xié)議約定的各期接受廣告服務(wù)的比例分期計入損益。 90 西安 張輝 廣告宣傳的待攤（續(xù) 2） ? 如果沒有確鑿的證據(jù)表明當(dāng)期發(fā)生的廣告費是為了在以后會計年度取得有關(guān)廣告服務(wù)，則應(yīng)將廣告費于相關(guān)廣告見諸于媒體時計入當(dāng)期損益。 ? 注：廣告的受益期間 ≠ 廣告的服務(wù)時間，后者針對廣告發(fā)布者 91 西安 張輝 廣告的宣傳形式 ? 一、媒體廣告（有可能分期） ? 二、戶外廣告（有可能分期） ? 先堅持權(quán)責(zé)發(fā)生制，然后與扣除限額比較 ? 三、店堂廣告（有可能分期） ? 四、印刷品廣告（直接扣除） ? 五、臨時性廣告（直接扣除） 92 西安 張輝 企業(yè)會計準(zhǔn)則 — 收入 ? 銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認： ? （一）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方； ? （二）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制； ? （三）收入的金額能夠可靠地計量； ? （四）相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)； ? （五） 相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。 93 西安 張輝 2023國稅函 875號 ? 企業(yè)銷售商品同時滿足下列條件的，應(yīng)確認收入的實現(xiàn)： ? 1. 商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方； ? 2. 企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實施有效控制； ? 3. 收入的金額能夠可靠地計量； ? 4. 已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。 94 西安 張輝 預(yù)售款的會計處理 ? 成本可靠計量標(biāo)志一般認為應(yīng)辦理 竣工決算。在辦理竣工決算前，預(yù)售款和繳納的營業(yè)稅金等均不進入會計損益，即會計利潤一般僅反映期間費用 ? 債務(wù)償還程序 95 西安 張輝 成本的可靠計量 ? 傳統(tǒng)型：實際取得預(yù)售收入時計入預(yù)收賬款科目，實際繳納的營業(yè)稅金等計入應(yīng)交稅費的借方，待 完工交付時 再將預(yù)收賬款科目金額轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入科目，將實際繳納的營業(yè)稅金等由應(yīng)交稅費科目配比轉(zhuǎn)入營業(yè)稅金及附加科目，按照實際發(fā)生的開發(fā)成本（含稅法允許的預(yù)計成本）配比結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。 ? 缺點： 竣工決算時需要二次調(diào)整成本 96 西安 張輝 預(yù)售年度會計處理 ? 借：銀行存款 借：應(yīng)交稅費 ? 貸：預(yù)收賬款 貸：銀行存款 ? 注：只影響資產(chǎn)負債表，不影響損益表。但按照納稅資金能力原則，必須按照稅法規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算征收所得稅 97 西安 張輝 完工交付年度會計處理 ? 借：預(yù)收賬款 ? 貸：主營業(yè)務(wù)收入 ? 借：營業(yè)稅金及附加 ? 貸：應(yīng)交稅費 ? 借：主營業(yè)務(wù)成本 （已售） ? 開發(fā)產(chǎn)品 （未售） ? 貸：開發(fā)成本（含部分預(yù)計成本） 98 西安 張輝 公益性捐贈 ? 2023財稅 124號關(guān)于通過公益性群眾團體的公益性捐贈稅前扣除有關(guān)問題的通知 ? 企業(yè)通過公益性群眾團體用于公益事業(yè)的捐贈支出，在年度利潤總額 12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。年度利潤總額 ，是指企業(yè)依照國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定計算的大于零的數(shù)額。 ? 思考：會計利潤 0，所得額 0 99 西安 張輝 組織員工對外捐贈 ? 包裝：先發(fā)放給員工，再以員工的名義通過特定機構(gòu)對外公益捐贈，可以全額在個人所得稅前申報扣除，還可以變相在企業(yè)所得稅前申報扣除 ? 特定機構(gòu)：紅十字會、農(nóng)村義務(wù)教育 ? 疑點：企業(yè)在一定時期所發(fā)放的工資薪金是相對固定的，工資薪金的調(diào)整是有序進行的； 100 西安 張輝 新的季度申報表 ? 營業(yè)收入 本期 累計 ? 營業(yè)成本 ? 利潤總額 ? 加： 特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額 ? 減：彌補以前年度虧損 ? 實際利潤額（ 4行 +5行 6行 7行 8行） 101 西安 張輝 特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額 ? 第 5行 “ 特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額 ” ：填報按照稅收規(guī)定的特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額。 ? 從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人，本期取得銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入按照稅收規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算的預(yù)計毛利額填入此行。 營業(yè)稅金及附加？ 102 西安 張輝 營業(yè)稅金及附加 ? 房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入 適用計稅毛利率－房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營業(yè)稅金及附加， 填入 《 中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（ A類） 》 第 5行 “ 特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額 ” 欄。 天津 103 西安 張輝 權(quán)責(zé)發(fā)生制與配比原則 ? 與收入存在 直接因果關(guān)系 的扣除項目（如銷售成本和銷售稅金），應(yīng)當(dāng)與收入保持在同一個納稅年度申報扣除 ? 與收入沒有 直接因果關(guān)系 的扣除項目（如期間費用），應(yīng)當(dāng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則扣除 ? 直接因果關(guān)系一般表現(xiàn)為完全變動成本 104 西安 張輝 營業(yè)稅和期間費用 ? 2023房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 ? 注：多數(shù)省份在 2023或 2023年下發(fā)文件，允許扣除預(yù)售收入對應(yīng)的 營業(yè)稅金及附加、土地增值稅 105 西安 張輝 所得稅季度預(yù)繳 ? 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如果不考慮以前年度虧損，第 9行實際利潤總額 = 會計利潤 + 預(yù)售收入 計稅毛利率－ 預(yù)售收入對應(yīng)的營業(yè)稅金及附加 （含土地增值稅） 106 西安 張輝 虧損彌補 ? 注：季度申報可以彌補以前年度虧損，但第一季度的申報如果在上年度匯算清繳前，無法彌補上年度虧損 ? 從新的季度申報表的邏輯結(jié)構(gòu)分析，