【正文】 算征收所得稅 97 西安 張輝 完工交付年度會計處理 ? 借：預(yù)收賬款 ? 貸：主營業(yè)務(wù)收入 ? 借：營業(yè)稅金及附加 ? 貸：應(yīng)交稅費 ? 借：主營業(yè)務(wù)成本 （已售） ? 開發(fā)產(chǎn)品 （未售） ? 貸：開發(fā)成本（含部分預(yù)計成本） 98 西安 張輝 公益性捐贈 ? 2023財稅 124號關(guān)于通過公益性群眾團體的公益性捐贈稅前扣除有關(guān)問題的通知 ? 企業(yè)通過公益性群眾團體用于公益事業(yè)的捐贈支出，在年度利潤總額 12%以內(nèi)的部分，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。在辦理竣工決算前，預(yù)售款和繳納的營業(yè)稅金等均不進入會計損益，即會計利潤一般僅反映期間費用 ? 債務(wù)償還程序 95 西安 張輝 成本的可靠計量 ? 傳統(tǒng)型：實際取得預(yù)售收入時計入預(yù)收賬款科目，實際繳納的營業(yè)稅金等計入應(yīng)交稅費的借方，待 完工交付時 再將預(yù)收賬款科目金額轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入科目，將實際繳納的營業(yè)稅金等由應(yīng)交稅費科目配比轉(zhuǎn)入營業(yè)稅金及附加科目，按照實際發(fā)生的開發(fā)成本（含稅法允許的預(yù)計成本）配比結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。 93 西安 張輝 2023國稅函 875號 ? 企業(yè)銷售商品同時滿足下列條件的，應(yīng)確認收入的實現(xiàn)： ? 1. 商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方； ? 2. 企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實施有效控制； ? 3. 收入的金額能夠可靠地計量； ? 4. 已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。 90 西安 張輝 廣告宣傳的待攤（續(xù) 2） ? 如果沒有確鑿的證據(jù)表明當期發(fā)生的廣告費是為了在以后會計年度取得有關(guān)廣告服務(wù)，則應(yīng)將廣告費于相關(guān)廣告見諸于媒體時計入當期損益。企業(yè)為擴大其產(chǎn)品或勞務(wù)的影響而在各種媒體上作廣告宣傳所發(fā)生的廣告費，應(yīng)于相關(guān)廣告見諸于媒體時，作為期間費用，直接計入當期營業(yè)費用，不得預(yù)提和待攤。 ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)和收取費用。 87 西安 張輝 個人傭金 ? 2023房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法 ? 第十四條 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)應(yīng)當由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一承接，服務(wù)報酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一收取。在賬外暗中給予對方單位或者個人回扣的，以行賄論處；對方單位或者個人在賬外暗中收受回扣的，以受賄論處。 ? 注：開發(fā)產(chǎn)品包括住宅、非住宅 81 西安 張輝 臨時的樣板間 ? 三、利用公共配套設(shè)施作為樣板間的 ? 由于裝修設(shè)計從性質(zhì)和根源分析，不是為了公共配套服務(wù)的，而是為了擴大銷售開發(fā)產(chǎn)品服務(wù)的，因此不得計入公共配套設(shè)施的成本，應(yīng)當計入長期待攤費用，未來不得低于 36個月結(jié)轉(zhuǎn)到銷售費用 82 西安 張輝 贈送家用電器 ? 2023國稅函 1278號關(guān)于中國移動有限公司內(nèi)地子公司業(yè)務(wù)銷售附帶贈送行為征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知 ? 2023國稅函 778號關(guān)于中國聯(lián)通有限公司及所屬分公司和中國聯(lián)合通信有限公司貴州分公司業(yè)務(wù)銷售附帶贈送行為有關(guān)流轉(zhuǎn)稅問題的通知 ? 2023國稅函 1322號關(guān)于中國網(wǎng)絡(luò)通信集團公司及其分公司和中國網(wǎng)通（集團）有限公司及其分公司業(yè)務(wù)銷售附帶贈送行為征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知 83 西安 張輝 贈送家電會計處理 ? 一、銷售前明確承諾贈送的 ? 屬于捆綁銷售，不需要單獨計算增值稅，實質(zhì)上是合并計算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅 ? 如果贈送的家電、家居構(gòu)成房屋的附屬設(shè)備或設(shè)施，則屬于開發(fā)成本，未來可以享受土地增值稅的加計扣除，如可視對講系統(tǒng)、壁掛鍋爐、整體廚房、整體衛(wèi)生間等，否則計入銷售費用，如空調(diào)、電冰箱、家具等。 79 西安 張輝 單獨的樣板間 ? 一、單獨建造、事后拆除的 ? 建造成本和裝修費用，作為長期待攤費用處理，參照企業(yè)所得稅法實施條例第七十條的規(guī)定分期攤銷 （銷售費用） ，攤銷年限不得低于 3年。項目營銷設(shè)施建造費 等。 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。 75 西安 張輝 商品房買賣合同 ? 當事人名稱或者姓名和住所； ? 商品房基本狀況； ? 商品房的銷售方式； ? 商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； ? 交付使用條件及日期； 76 西安 張輝 法釋 ? 2023? 7號 ? 第二條 當事人簽訂認購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同， 約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同 ，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔預(yù)約合同違約責任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當天。 （所得稅？） 73 西安 張輝 1995國稅函 156號 ? 營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十八條規(guī)定：“ 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。 ? 注 2：實際工作中應(yīng)按照企業(yè)在內(nèi)部 認購階段取得的預(yù)售款預(yù)征所得稅，但有關(guān)行政部門判定該收入為非法收入除外。 ? 未取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 的，不得進行商品房預(yù)售。 70 西安 張輝 2023城市商品房預(yù)售管理辦法 ? 第六條 商品房預(yù)售實行許可制度。 65 西安 張輝 違法的廣告宣傳 ? 1998房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定 ? 2023關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)廣告管理的通知 ? 在取得預(yù)售許可證之前發(fā)生的廣告支出（不含 業(yè)務(wù)宣傳費 ），屬于非法支出，不得申報扣除； 66 西安 張輝 違法的廣告宣傳（續(xù)） ? 2023關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知 ? 未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預(yù)售，不得以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放 VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。 64 西安 張輝 監(jiān)理合同的印花稅 ? 2023深圳關(guān)于工程監(jiān)理合同是否征收印花稅問題的批復(fù) ? 經(jīng)請示總局地方稅司， “ 工程監(jiān)理合同 ” 不屬于 “ 技術(shù)合同 ” ，也不屬于印花稅稅法中列舉的征稅范圍。 ? 從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人外出經(jīng)營，在同一地累計超過 180天的，應(yīng)當在營業(yè)地辦理稅務(wù)登記手續(xù)。但是， 納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 《 外出經(jīng)營活動稅收管理證明 》 58 西安 張輝 2023國稅函 156號 ? 關(guān)于跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)所得稅征收管理問題的通知 ? 六、跨地區(qū)經(jīng)營的項目部（包括二級以下分支機構(gòu)管理的項目部）應(yīng)向項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)出具總機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)開具的 《 外出經(jīng)營活動稅收管理證明 》 ，未提供上述證明的，項目部所在地主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)督促其限期補辦； 不能提供上述證明的，應(yīng)作為獨立納稅人就地繳納企業(yè)所得稅。但是， 納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 55 西安 張輝 甲方轉(zhuǎn)售水電（續(xù) 3） ? 增值稅暫行條例第一條：在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應(yīng)當依照本條例繳納增值稅 ? 增值稅暫行條例實施細則第二條：貨物，是指有形動產(chǎn)，包括電力、熱力、氣體在內(nèi)。 ? 注：會計沒有限定使用范圍 ? 原始憑證分割單 54 西安 張輝 甲方轉(zhuǎn)售水電（續(xù) 2） ? 企業(yè)所得稅法第四十一條第二款 ? 企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方共同提供、接受勞務(wù)發(fā)生的成本，在計算應(yīng)納稅所得額時應(yīng)當按照獨立交易原則進行分攤。 ?注：現(xiàn)金流 / 發(fā)票流 51 西安 張輝 甲供料與增值稅（續(xù)） ? 如果雙方簽訂的是包工包料的建筑工程合同，但材料供應(yīng)商將發(fā)票直接開具給甲方，則在計算施工企業(yè)的企業(yè)所得稅時，收入總額應(yīng)當包括材料收入，對應(yīng)的材料采購成本本來可以申報扣除，但屬于應(yīng)當取得但沒有取得發(fā)票的情形，不得在企業(yè)所得稅前申報扣除 52 西安 張輝 甲方轉(zhuǎn)售水電 ? 2023國稅函 537號關(guān)于四川省機場集團有限公司向駐場單位轉(zhuǎn)供水電氣征稅問題的批復(fù) ? 四川省機場集團有限公司向駐場單位轉(zhuǎn)供自來水、電、天然氣屬于銷售貨物行為，其同時收取的轉(zhuǎn)供能源服務(wù)費屬于價外費用，應(yīng)一并征收增值稅，不征收營業(yè)稅。 ? 建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計算征收營業(yè)稅 44 西安 張輝 情形列舉 ? 如果設(shè)備安裝后屬于房屋的附屬設(shè)備或者構(gòu)筑物，則需要按照建筑安裝勞務(wù)征收營業(yè)稅 ? （ 1）提供自產(chǎn)證明的，分別征收增值稅和營業(yè)稅，前者在生產(chǎn)地，后者在安裝地 ? （ 2）沒有提供自產(chǎn)證明，統(tǒng)一在安裝地征收營業(yè)稅，金額包括貨物價值，生產(chǎn)地計算 增值稅視同銷售 45 西安 張輝 情形列舉（續(xù)） ? 如果設(shè)備安裝前后都不屬于房屋的附屬設(shè)備或者構(gòu)筑物，即不視為提供建筑安裝勞務(wù)，統(tǒng)一征收增值稅 ? 以前強調(diào)安裝資質(zhì)，現(xiàn)在不再強調(diào)，但實際操作仍然需要，否則屬于違規(guī)安裝 46 西安 張輝 發(fā)票類別 ? 一、安裝前和安裝后都屬于設(shè)備 ? 全額增值稅發(fā)票 ? 二、安裝前屬于設(shè)備，安裝后屬于不動產(chǎn)的附屬設(shè)備或設(shè)施 ? 自產(chǎn)：營業(yè)稅發(fā)票 +增值稅發(fā)票 ? 外購：全額營業(yè)稅發(fā)票 47 西安 張輝 材料結(jié)算發(fā)票 ? 建筑業(yè)勞務(wù)所用材料，無論雙方如何結(jié)算，均應(yīng)并入計稅依據(jù) ? 甲供應(yīng)材料 ：材料供應(yīng)商將材料發(fā)票直接開具給甲方，則施工企業(yè)僅就勞務(wù)收入與甲方結(jié)算價款并開具發(fā)票，即 發(fā)票金額小于計稅金額 ； ? 2023浙江關(guān)于建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)甲供材料有關(guān)稅收問題的批復(fù) 48 西安 張輝 材料結(jié)算發(fā)票（續(xù)） ? 甲控制材料 ：材料供應(yīng)商將材料發(fā)票直接開具給施工企業(yè)，則施工企業(yè)應(yīng)當就勞務(wù)收入和材料價款的全額與甲方結(jié)算價款并開具發(fā)票，即 發(fā)票金額一般等于計稅依據(jù) 甲控料換算 ? 注：一般按照甲控料的實際金額換算追加開票金額 49 西安 張輝 甲供應(yīng)材料稅法支持 ? 2023國稅發(fā) 91號土地增值稅清算管理規(guī)程 ? 第二十五條 審核建筑安裝工程費時應(yīng)當重點關(guān)注： ? （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否 重復(fù) 計算扣除項目。 ? 共同承包的各方對承包合同的履行承擔連帶責任 ? 2023工程建設(shè)項目施工招標投標辦法 ? 第四十二條 兩個以上法人或者其他組織可以組成一個聯(lián)合體，以一個投標人的身份共同投標。 35 西安 張輝 甲供設(shè)備的條件 ? 2023廣西關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知 ? 施工單位代建設(shè)方購買的設(shè)備，屬于施工單位提供建筑勞務(wù)所收取的價外費用，應(yīng)一并繳納營業(yè)稅。 ? 建設(shè)部設(shè)備和材料劃分標準 2023 32 西安 張輝 各地對設(shè)備的列舉 ? 其他建筑安裝工程的計稅營業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價值，具體設(shè)備名單可由省級地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)各自實際情況列舉。 30 西安 張輝 設(shè)備和材料（續(xù)） ? 設(shè)備，甲供設(shè)備符合一定條件的，可以不作為營業(yè)稅的計稅依據(jù) ? 材料，裝飾勞務(wù)，符合一定的條件，可以不作為營業(yè)稅的計稅依據(jù) ? 材料，建筑安裝，無論納稅人與建設(shè)單位如何核算，其營業(yè)額均包括工程所用原材料及其他物資和動力價款在內(nèi)。 26 西安 張輝 自然人股東占用企業(yè)資金 ? 2023財稅 158號關(guān)于規(guī)范個人投資者個人所得稅征收管理的通知 ? 納稅年度內(nèi)個人投資者從其投資企業(yè)（個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)除外）借款， 在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的， 其未歸還的借款可視為企業(yè)對個人投資者的紅利分配，依照 “ 利息、股息、紅利所得 ” 項目計征個人所得稅。 22 西安 張輝 抽逃注冊資本（刑法） ? 第二百七十一條 公司、企業(yè)或者其他單位的人員，利用職務(wù)上的便利，將本單位財物非法占為己有， 數(shù)額較大的，處五年以下有期徒刑或者拘役；數(shù)額巨大的，處