房地產(chǎn)企業(yè)涉稅政策解析與稽查風(fēng)險(xiǎn)防范教材-文庫(kù)吧資料
2025-02-26 11:44本頁(yè)面
【正文】 夠分清成本對(duì)象的間接成本計(jì)入成本對(duì)象的成本。（ 31號(hào)文件第 27條） 預(yù)提費(fèi)用（新文件 30條、 32條 中列舉了 4類預(yù)提費(fèi)用）： 待攤費(fèi)用：開(kāi)辦費(fèi)可以一次性攤銷，也可以在 3年以內(nèi)進(jìn)行攤銷。 地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的車(chē)庫(kù)（例外情形） 稅務(wù)處理： 雖然是營(yíng)利性的，但是根據(jù)文件第 33條規(guī)定，按照公共配套設(shè)施費(fèi)處理，即攤?cè)氤杀?。隨著折舊攤銷價(jià)值。 稅務(wù)處理：按公共配套設(shè)施費(fèi)直接列入成本 ①營(yíng)利性的、②產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)的、③產(chǎn)權(quán)未定的、④無(wú)償贈(zèng)送給非地方政府、公用事業(yè)單位的 稅務(wù)處理：視其用途而定。 營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，需計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（ 31號(hào)文件第 27條、南京地稅局的問(wèn)答第 23條）。 土地使用稅（土地使用費(fèi)）應(yīng)該計(jì)入期間費(fèi)用。 人員工資和費(fèi)用是開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用還是期間費(fèi)用？（企業(yè)經(jīng)營(yíng)架構(gòu)的籌劃。 第四部分 計(jì)稅成本扣除 總局在國(guó)稅發(fā) 【 2023】 31號(hào)文件中，專門(mén)設(shè)立了兩章來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的成本、費(fèi)用扣除。 注意要點(diǎn)：此種方式還是有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。不用交納各項(xiàng)稅費(fèi)。 方式五：控股股東 B注冊(cè)地在香港，控股股東的控股股東 C注冊(cè)地在海外的避稅天堂。 方式四：控股股東注冊(cè)地在香港，轉(zhuǎn)讓股權(quán)，按 10%交納預(yù)提所得稅。 方式三：在西藏設(shè)立控股公司，再進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓：西藏20232023年所有行業(yè)的所得稅均為 15%。 鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100 ％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅 。 方式二：賣(mài) A公司股權(quán)：（不征營(yíng)業(yè)稅及土增稅） 賣(mài)方：印花稅 萬(wàn)分 5 稅收 25萬(wàn)、所得稅： 25% 約 1億。 第三部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 案例： A公司在某地 1億拍得一塊地，閑置兩年后，準(zhǔn)備以 5億轉(zhuǎn)讓。 A、增值稅：贈(zèng)送贈(zèng)品應(yīng)視同銷售計(jì)算增值稅； B、企業(yè)所得稅：贈(zèng)送贈(zèng)品應(yīng)視同銷售計(jì)算收入（對(duì)外購(gòu)直接用于贈(zèng)品的，可直接按外購(gòu)成本價(jià)作為銷售單價(jià)，明顯偏低的除外）；這樣的話其實(shí)同時(shí)等額增加了收入和成本，最后不影響企業(yè)所得稅； C、個(gè)人所得稅：受贈(zèng)方收到贈(zèng)品屬于偶然所得，應(yīng)按 20%計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。 10萬(wàn)需繳納增值稅。因此企業(yè)的總銷售收入為 100萬(wàn)元，汽車(chē)不應(yīng)當(dāng)作為捐贈(zèng)處理。 企業(yè)以買(mǎi)一贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入 。 地下室是否需要繳納企業(yè)所得稅？是否需要繳納營(yíng)業(yè)稅？是否需要繳納個(gè)人所得稅？ 答：根據(jù)國(guó)稅函 [2023]875號(hào)文件第三條：企業(yè)以買(mǎi)一贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。 兩個(gè)無(wú)論：無(wú)論主動(dòng)還是被動(dòng)以房屋抵債（法院判決）； 無(wú)論是否辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)， 均屬于視同銷售繳納各種稅收。 開(kāi)發(fā)企業(yè)以尾房抵頂建安工程費(fèi) 以尾房抵銷售公司的銷售費(fèi)用。 應(yīng)對(duì)策略：不要搞免租期。根據(jù)個(gè)人所得稅法的有關(guān)規(guī)定精神 ,對(duì)上述情形的購(gòu)買(mǎi)者個(gè)人少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款 ,應(yīng)視同個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃所得，按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。 稅種 時(shí)間界限 是否繳稅 稅法依據(jù) 所得稅 08年以前
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