房地產(chǎn)企業(yè)涉稅政策解析與稽查風(fēng)險(xiǎn)防范教材-展示頁
2025-02-28 11:44本頁面
【正文】 不繳 國稅發(fā) 【 2023】 31號(hào) 08年以后 不繳 國稅發(fā) 【 2023】 31號(hào) 營業(yè)稅 09年以前 不繳 財(cái)稅 【 2023】 16號(hào) 09年以后 繳稅 《 實(shí)施細(xì)則 》 25條 稅種 時(shí)間界限 適用原則 法律依據(jù) 所得稅 08年以前 權(quán)責(zé)發(fā)生制 國稅發(fā) 【 1997】 191 08年以后 收付實(shí)現(xiàn)制 條例第 19條 營業(yè)稅 09年以前 權(quán)責(zé)發(fā)生制 財(cái)稅 【 2023】 16號(hào) 09年以后 收付實(shí)現(xiàn)制 實(shí)施細(xì)則 24條、 25條 （一）先租后售視同銷售 售后返租：國稅函 〔 2023〕 576號(hào) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購買者個(gè)人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價(jià)格出售其開發(fā)的商店給購買者個(gè)人，但購買者個(gè)人在一定期限內(nèi)必須將購買的商店 無償 提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外出租使用。即書面合同規(guī)定的付款日期當(dāng)天，預(yù)收款模式則是收到預(yù)收款當(dāng)天 （三）預(yù)收及租金收入 如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù) 《 實(shí)施條例 》 第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。若采用超基價(jià)分成方式，傭金比例有可能超過 5%，全國只有上海允許扣除。 B、稅法規(guī)定銷售傭金必須有合法真實(shí)的報(bào)銷憑證，且不得超過服務(wù)金額的 5%。 委托銷售方式： A：支付手續(xù)費(fèi)方式：稅務(wù)喜歡運(yùn)用的稽查手段 以傭金推算收入。②付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （二）完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入 一次性全額收款方式： 采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 但是大部分大型房企未就誠意金繳納營業(yè)稅。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。（國稅函【 2023】 875號(hào)） 定金是否要繳納營業(yè)稅？什么時(shí)間繳納？（國稅函 〔 1995]156號(hào)文件第18條）對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)收定金，應(yīng)如何確定其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？ 答：營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 根據(jù)新 31號(hào)文件第 6條規(guī)定，簽訂合同后，才計(jì)稅。 未取得預(yù)售許可證，就進(jìn)行預(yù)售是非法的。 完工年度，以前年度未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)而來的銷售收入，不能再次作為三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)涉稅政策解析 與稽查風(fēng)險(xiǎn)防范 目錄頁 一、銷售收入 的確認(rèn) 二、 視同銷售收入 三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓 四、計(jì)稅成本扣除 五、甲供材料 六、地下車庫 七、利息費(fèi)用 八、其他 （一）未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 只要簽訂了預(yù)售合同就屬于銷售收入，因此可以作為三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)。增加三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)。 銷售收入不區(qū)分合法收入和非法收入。但是，稅務(wù)機(jī)關(guān)不是預(yù)售許可的主管機(jī)關(guān)，也不去分辨，總之只要取得收入就要納稅。這里的合同，應(yīng)遵循“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則，不局限于房管局制式的合同，只要有實(shí)質(zhì)上行使銷售合同意向的協(xié)議存在，則推定為銷售合同已經(jīng)簽訂。”此項(xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。 關(guān)注點(diǎn)：誠意金是否繳納營業(yè)稅？（河北省地稅局 2023年 2號(hào)公告） 大連地稅局也認(rèn)為應(yīng)該繳稅。 建議：同當(dāng)?shù)囟悇?wù)溝通，以取得一致意見。 采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，①應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
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