【正文】 新 《 細則 》 在中華人民共和國境內（以下簡稱境內）提供條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指： （ 1）提供或者接受條例規(guī)定勞務的單位或者個人在境內； （ 2）所轉讓的無形資產(chǎn)（不含土地使用權）的接受單位或者個人在境內。 [討論 ]： “營業(yè)外收入”交營業(yè)稅么？ 企業(yè)“主營業(yè)務收入”金額與 《 營業(yè)稅納稅申報表 》 的“應稅營業(yè)額”完全相等么？ 關于 價外收費營業(yè)稅與所得稅的差異 營 業(yè) 稅 的 規(guī) 定 價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費。 價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費， 但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費： （ 1）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費； （ 2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)； （ 3）所收款項全額上繳財政。 （ 1） 建筑物拆除、平整土地繳納建筑業(yè)營業(yè)稅＝ 300 3%＝ 9萬元 （ 2）受托安置動遷戶繳納服務業(yè)營業(yè)稅＝ （ 400－ 370） 5%＝ 納稅合計＝ 9＋ ＝ 。開發(fā)總金額 700萬元，其中建筑物拆除、平整土地等勞務費 300萬元，受托向原土地使用權人支付拆遷補償費 400萬元。 1－ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的“生地”，對土地進行一級開發(fā)怎樣納稅？ 總局 《 關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知 》 （國稅函 [2021]520號）：納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業(yè) — 代理業(yè)”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。 財稅 [2021]16號：轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 如果，不開發(fā)就轉讓在計算土地增值稅時不得加計扣除 30%。對于轉讓在建項目行為應按以下辦法征收營業(yè)稅： 1－ 5 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權后再轉讓有何納稅技巧？ （一）不開發(fā)就轉讓，會多交土地增值稅。設計概算為 3000萬元，其中設備價款 400萬元。 例 1－ 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司正在開發(fā)別墅 100套，準備精裝修后出售，根據(jù)設計圖紙計算，裝修直接成本需要 1980萬元。 （四）裝飾勞務的清包工 以清包工形式提供的裝飾勞務：是指工程所需的主要原材料和設備由客戶自行采購，納稅人只向客戶收取人工費、管理費及輔助材料費等費用的裝飾勞務。 其他建筑安裝工程的計稅營業(yè)額也不應包括設備價值，具體設備名單可由省級地方稅務機關根據(jù)各自實際情況列舉。由于甲方供鋼材，實際結算價款為 950萬元。根據(jù)當?shù)亟ㄎ?guī)定，各項取費標準如下： 材料價差 3％， 臨時設施費 2％， 法定稅金 4％，法定利潤 ％，管理費 ％，計 15％。請問，對么？ 新 《 細則 》 第五條 納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應稅行為： （ 1）單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人； （ 2）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為； （ 3） 財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情形。當?shù)囟悇諜C關認為應當做視同銷售處理，繳納營業(yè)稅。 房地產(chǎn)企業(yè)處理廢舊物資怎樣納稅 例 1－ 甲房地產(chǎn)公司開發(fā)的 A小區(qū)已經(jīng)竣工，在清理施工現(xiàn)場時，將建筑廢舊物資變賣，收入 110000元，繳納了營業(yè)稅 5500元。 例 1某房地產(chǎn)公司 2021年 3月購入 2臺小汽車，每臺車單價200 000元，增值稅稅率 17％，汽車折舊年限為 5年。 “已使用過的固定資產(chǎn)”：是指納稅人根據(jù)財務會計制度已經(jīng)計提折舊的固定資產(chǎn)。應納稅額計算公式：應納稅額＝銷售額 征收率 銷售額的計算 小規(guī)模納稅人銷售貨物或者應稅勞務采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按下列公式計算銷售額： 銷售額＝含稅銷售額 247。 （二）小規(guī)模納稅人的征收率與應納稅額的計算 征收率：小規(guī)模納稅人增值稅征收率為 3％。 《 增值稅暫行條例實施細則 》 ： 非企業(yè)性單位、不經(jīng)常發(fā)生應稅行為的企業(yè)可選擇按小規(guī)模納稅人納稅。 三、其他營業(yè)稅涉稅問題。 銷售房產(chǎn)預收款（預收定金）是否及時申報納稅。 各種房產(chǎn)出租收入（如開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）是否按規(guī)定申報納稅；特別是“售房回租”業(yè)務，有無以房租費沖抵售房收入后再申報納稅。 房地產(chǎn)企業(yè)大額往來、長期掛賬的款項是否存在漏計銷售問題。 以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過程中，是否按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。 動遷、拆遷補償?shù)仁鄯啃袨槭欠癜匆?guī)定足額申報納稅。 營業(yè)收入是否包括了各種價外費用，重點關注被查對象收取的各類手續(xù)費、管理費、獎勵返還收入是否并入營業(yè)收入申報納稅；收取的水電開戶費、管道設施費、城建配套費、代辦證件費等是否并入營業(yè)收入申報納稅。? 房地產(chǎn)企業(yè)稅務稽查風險與應對 ? 2021年 第一講 增值稅、營業(yè)稅檢查及稅企爭議焦點問題解析 第一節(jié) 《 稅收專項檢查 項目 工作方案 》 一、檢查應稅營業(yè)額的合理性、完整性。 有無直接坐支售樓收入不入賬的情況。 是否存在低價銷售的行為、有無價格明顯偏低而無正當理由的情況，關聯(lián)企業(yè)之間銷售價格是否合理。 各種換購房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無償贈與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉讓開發(fā)項目、提供土地或資金共同建造不動產(chǎn)、拆遷補償（安置）等行為是否按規(guī)定足額納稅。 以投資名義轉讓土地使用權或不動產(chǎn)所有權，未與投資方共同承擔風險，并且收取固定利潤或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報納稅。 納稅人自建住房銷售給本單位職工，是否按照銷售不動產(chǎn)照章申報納稅。 二、檢查應稅營業(yè)額的及時性。 按分期收款合同約定的時間應收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅。 第二節(jié) 稅企爭議焦點問題解析 1－ 房 地產(chǎn)企業(yè)處置使用過的固定資產(chǎn)和其他貨物應當交什么稅？怎樣繳納？ （一）房地產(chǎn)企業(yè)增值稅涉稅事項納稅人身份的選擇 《 增值稅暫行條例 》 ：在中華人民共和國境內銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人。 房地產(chǎn)企業(yè)增值稅涉稅事項納稅人身份應選擇小規(guī)模納稅人。 應納稅額的計算 小規(guī)模納稅人銷售貨物或者應稅勞務，實行按照銷售額和征收率計算應納稅額的簡易辦法，并不得抵扣進項稅額。 （ 1＋征收率） 房地產(chǎn)企業(yè)銷售使用過的設備或物品怎樣納稅 財稅 [2021]9號： （ 1）小規(guī)模納稅人（除其他個人外）銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，減按 2％征收率征收增值稅。 （ 2）小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應按 3％的征收率征收增值稅。為了方便工作，更新車輛， 2021年 4月公司將這兩臺小汽車出售，每臺售價 60000元，應如何繳納增值稅。 這樣納稅對么？ 國稅局不收房地產(chǎn)企業(yè)增值稅，應當如何處理？ 1－ 2 自建房產(chǎn)自用是否繳納營業(yè)稅？誤交營業(yè)稅如何處理？ 例 1－ 山東省某市一個房地產(chǎn)開發(fā)公司，由于業(yè)務發(fā)展的需要， 2021年二月將一棟新建好的寫字樓自用，寫字樓成本價1900萬元。經(jīng)評估機構評估，公允價格為 2800萬元，繳納營業(yè)稅及附加 154萬元，企業(yè)所得稅匯算清繳時，還要征收企業(yè)所得稅。 1－ 甲方提供材料與甲方提供設備怎樣納稅？裝飾勞務清包工稅收政策有何變化？甲方提供材料可否計入開發(fā)成本？ 例 1－ 甲房地產(chǎn)公司將一項開發(fā)工程出包給乙建筑施工公司，合同采取甲供鋼材的承包方式，乙方現(xiàn)場領用。該工程決算：直接費 1000萬元（其中鋼材預算價格 200萬元），各項取費 150萬元，包工包料結算價格為 1150萬元。乙公司開具發(fā)票 950萬元，請計算乙公司應交營業(yè)稅稅額；甲公司鋼材采購成本 220萬元，怎樣計入“開發(fā)成本”？ 請討論： （ 1）請計算乙公司應交營業(yè)稅稅額； （ 2）甲公司鋼材采購成本 220萬元，可否計入“開發(fā)成本”？ （ 3）甲公司可否把鋼材調撥給乙公司？ （ 4）甲供設備怎樣征稅？ （ 5）裝飾工程甲方供主要 材料應當如 何征稅？ 建筑安裝工程計稅營業(yè)額計算示意圖 工程施工： 工程結算（營業(yè)額） ＝工程量 預算定額 （人工費、材料費、機械使用費） 工程結算價款 ：按直接費一定比例計取 材料價差、臨時設施費、長途搬遷費 法定稅金、法定利潤、社保統(tǒng)籌、 管理費用 計稅營業(yè)額 包工包料 甲供材料 包工包料包設備 計稅營業(yè)額＝按包工包料方式計算的工程結算價款 工程價款結算辦法 施工企業(yè)會計制度 （二）財稅 [2021]16號：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設備，其價值不包括在工程的計稅營業(yè)額中。 計稅營業(yè)額 ＝工程結算價款－設備價款 （三）新 《 細則 》 第 16條： 除提供建筑業(yè)勞務的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為外，納稅人提供建筑業(yè)勞務（不含裝飾勞務）的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。 財稅 [2021]114號規(guī)定： 納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入 (不含客戶自行采購的材料價款和設備價款 )確認計稅營業(yè)額。其中材料費占 60％，采取何種出包方式，可以減少對裝修工程的營業(yè)稅支出？ 例 1－ A企業(yè) 新建一棟寫字樓，樓內配電梯、中央空調等設備。請問，在工程出包時，應當怎樣簽訂合同對 A企業(yè)有利？ 1－ 轉讓在建項目怎樣繳納營業(yè)稅？購入在建項目后再投資建設，建成后銷售怎樣納稅？ 例 1－ 8 2021年，甲房地產(chǎn)公司通過拍賣取得乙商業(yè)公司一幢商用樓，拍賣價格 14 800萬元，經(jīng)過投資建設，于 2021年建成，銷售價格 32 600萬元，甲公司應當怎樣繳納營業(yè)稅？ 《 關于營業(yè)稅若干政策問題的通知 》 （財稅 [2021]16號）：單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額 第二條：單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質是發(fā)生了轉讓不動產(chǎn)所有權或土地使用權的行為。 國稅發(fā) [2021]132號第 38條：對取得土地使用權后（不論是生地或是熟地），未進行任何形式的開發(fā)即轉讓的，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。 （二）過度開發(fā)再轉讓，會多交營業(yè)稅。 在計算營業(yè)稅計稅營業(yè)額時不得差額計算。 計稅營業(yè)額＝全部收入－代委托方支付的拆遷補償費 例 1－ 甲房地產(chǎn)公司從市國土管理局取得一塊土地使用權，土地現(xiàn)狀為毛地，合同約定由甲公式負責一級