【正文】 4）個人所得稅：三位股東應繳個人所得稅＝ （ 7500－ 3000） 20%＝ 900（萬元） （ 5）應納稅總額＝ 5＋ 900＝ 905(萬元 ) 方案 2比方案 1節(jié)省稅費＝ 2824－ 905＝ 1919（萬元） 轉讓在建項目與轉讓股權納稅比較表 轉讓在建項目納稅額 轉讓股權納稅額 增（＋）、 減（－） 550 － 550 － － － 885 － 885 5 5 865 － 865 519 900 ＋ 381 合 計 2824 905 － 1919 單位：萬元 2－ 1新設立的房地產 企業(yè)怎樣確定籌建期？ [例 2－ 16] 某房地產開發(fā)公司于 2021年 7月成立， 2021年 2月取得一宗土地使用權，支付土地出讓金 2800萬元，然后，公司開始辦理土地使用權過戶的手續(xù)、搞規(guī)劃設計、進行“三通一平”等項工作，又辦理開工許可證等前期工作，該小區(qū)規(guī)劃為“普通標準住宅”。一直到 2021年 7月才開工施工建設，在這期間發(fā)生費用 200萬元，財會部門作為“開辦費”處理。工程經過一年的施工，于 2021年 9月竣工。開發(fā)成本 5200萬元，可售面積 20210平方米，以單位均價 6700元對外銷售，到 2021年末，房產全部售出。發(fā)生期間費用180萬元，借款利息 420萬元，但不能全部取得銀行借款證明。計算應交土地增值稅。 2－ 1 土地是否開發(fā)后再轉讓，土地增值稅納稅效果不同 [例 2－ 17] 鴻祺房地產開發(fā)公司 2021年以 2021萬元拍得一塊土地 ,沒有進行土地開發(fā)， 2021年 3月 ,準備把土地使用權轉讓 ,評估價 5000萬元，由于取得土地后，沒有進行任何實質性開發(fā)，計算土地增值稅時不得加計扣除，稅負較重。經過稅務師事務所籌劃，建議該公司對土地進行一級開發(fā)后再轉讓，就可以享受到 30％的加計扣除?；I劃方案：只對土地進行前期開發(fā)，如“場地通平”、建造圍墻、舊房拆除、清運殘土等土地開發(fā)后再轉讓，但是，不可以進行建筑施工。預計開發(fā)費用需要 1000萬元，開發(fā)后評估價 6100萬元。計算兩個方案土地增值稅納稅效果。 2－ 1 房地產企業(yè)準備利用已經征用的土地建造賓館，怎樣操作可以降低稅費支出？ [例 2－ 18]、景泰房地產開發(fā)公司 2021年投入 15000萬元，取得一項土地使用權。經過董事會會議決定，準備將其中的五分之一土地，用于建造賓館和餐飲娛樂中心，建成之后注冊設立國泰國際大酒店。賓館的建設期為 2年，建設投資預計需要 13000萬元，預計建成后賓館房產的公允價 28800萬元。 2－ 1房地產 企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進行賬務處理，可以降低稅費支出？ 企業(yè)取得的財政補貼和稅收返還， 《 企業(yè)會計準則 》 規(guī)定屬于“政府補助”的范疇，計入“營業(yè)外收入”科目。 [例 2－ 19] A房地產開發(fā)公司 2021年 2月支付 2021萬元取得一項土地使用權。按照當?shù)卣囊?guī)定，土地出讓金返還 20％， 6月 16日 A公司收到土地出讓金返還 400萬元，應當如何做賬務處理？ 方案一、計入“營業(yè)外收入” 借：銀行存款 400萬 貸：營業(yè)外收入 400萬 2－ 增加多少綠化投入，可以免征土地增值稅？ [例 412] 甲房地產開發(fā)公司于 2021年開發(fā)京麗苑小區(qū)，項目規(guī)劃為普通標準住宅， 2021年初，小區(qū)建設已經接近尾聲，商品房正在銷售中。財會人員開始測算土地增值稅的稅負：該項目取得土地使用權支付的金額為 4000萬元，房地產開發(fā)直接成本 6000萬元，項目管理部發(fā)生開發(fā)間接費 100萬元。該小區(qū)可售面積 43000平方米，預計每平方米均價 4000元，預計銷售收入總額 17200萬元。城市建設維護稅 7％，教育費附加 3％，開發(fā)費用允許按 10％扣除。 土地增值稅測算： （ 1）營業(yè)稅及附加＝ 17200 ％＝ 946（萬元） （ 2）扣除項目金額＝（ 4000＋ 6000＋ 100） 130％＋ 946 ＝ 13130＋ 946＝ 14 076（萬元） （ 3）增值額＝ 17200－ 14076＝ 3124（萬元） （ 4）增值率＝ 3124247。 14076＝ ％ 適用稅率 30％，速算扣除率為 0； （ 5）應交土地增值稅＝ 3124 30％－ 0＝ （萬元） 籌劃方案： 準備進一步美化小區(qū)的環(huán)境，增加園林綠化投入。那么，在扣除項目金額 14 076萬元的基礎上，需投入多少資金呢？ 設：“扣除項目增加額”為 Y1 ，使得 ［ 17200－（ 14076＋ Y1）］ 247。 （ 14076＋ Y1 ）＜ 20％ 解不等式， Y1 ＝ （萬元） 扣除項目金額＝ 130％建造成本＋營業(yè)稅及附加，由于銷售總額不變，營業(yè)稅及附加也不變。 Y1 ＝ 130％建造成本增加額 應投入資金＝ 247。 130％＝ 。 所以，投入 ，可以使得增值率低于 20％。 2－ 2企業(yè)清算與兼并處置房 地產，土地增值稅納 稅效果不同。 [例 2－ 14] B公司由于長期經營虧損，經過股東會討論作出決定，準備將其破產清算。在 B公司的清算資產中，土地、房產所占比例較大。土地原價 1000萬元，已經攤銷 10年，攤余價值 800萬元；房產原價 1400萬元，已經計提折舊 10年，凈值 950萬元。經過評估機構評估，土地評估價值 5000萬元，房產評估價值 1500萬元，應交土地增值稅計算如 下： 第三講 企業(yè)所得稅檢查及稅企爭議焦點問題解析 第一節(jié) 《 稅收專項檢查項目工作方案 》 一、房地產開發(fā)行業(yè)檢查內容 （一）收入總額完整性的檢查。 檢查被查企業(yè)的開發(fā)產品銷售收入、提供勞務收入、轉讓財產收入、股息紅利等權益性投資收益、利息收入、租金收入、特許權使用費收入、接受捐贈收入及其他收入是否并入收入總額。 特別要關注其銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經濟利益是否并入收入總額； 不征稅收入、免稅收入是否并入收入總額； 代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由其開具發(fā)票的，是否并入收入總額 一次性收款、分期收款、按揭銷售、委托銷售等各種形式的簽約收入，包括簽訂房地產銷售合同、房地產預售合同的簽約收入，是否并入收入總額； 國稅發(fā) [2021]31號規(guī)定的視同銷售貨物行為，是否并入收入總額； 未完工產品的計稅毛利率及銷售額的確定，是否符合國稅發(fā) [2021]31號的有關規(guī)定。 檢查其開發(fā)產品（包括完工產品、未完工產品）的銷售收入、預售收入、視同銷售收入、預租收入、代建工程和提供勞務的收入確認以及成本、費用、損失、稅金等的扣除，是否符合國稅發(fā)[2021]31號等有關規(guī)定。 檢查其有無故意壓低售價轉移收入的行為，有無將已實現(xiàn)的收入長期掛往來賬或干脆置于賬外而不確認收入的情況。 確定應稅收入與非應稅收入的劃分，檢查其有無將應稅收入作為非應稅收入申報等情況。 （二）檢查稅前扣除項目的真實性、合法性 重點檢查構成房地產成本的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效，有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用，尤其是建安企業(yè)和個人所提供的安裝工程成本是否真實； 重點查看是否存在虛開辦公費、虛開服務業(yè)發(fā)票、虛增人員工資、虛增廣告支出、以有關聯(lián)關系的銷售公司或辦事處的名義虛增經費、銷售費用等虛增成本套取現(xiàn)金的情況。 期間費用、計稅成本的檢查。檢查其是否按國稅發(fā) [2021]31號的有關規(guī)定，區(qū)分期間費用和歸集開發(fā)產品計稅成本、已銷開發(fā)產品計稅成本與未銷開發(fā)產品計稅成本； 是否如實按規(guī)定扣除當期發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。 要結合房地產行業(yè)的特點，針對會計處理與現(xiàn)行稅法規(guī)定不一致的項目在納稅申報時是否予以調整，重點檢查各項準備金、業(yè)務招待費、廣告費、租賃費、工資及相關費用、財產損失、捐贈支出、改擴建及裝修工程支出、管理費等項目，以及支付的土地出讓金是否按規(guī)定合理分攤成本。 （三）重點檢查項目。 檢查應付未付、應收未收款項的處理情況，是否存在預售款長期掛“預收賬款”、“其他應付款”等科目，不按照規(guī)定繳納所得稅問題； 檢查預提費用、應付賬款等科目，對年末留有余額的預提費用和因債權人原因無法支付的應付賬款應調整成本和收入； 檢查無形資產和長期待攤費用的攤銷是否符合稅法規(guī)定； 檢查企業(yè)按重估價計提折舊的固定資產，看其重估收益是否申報繳納企業(yè)所得稅等。 檢查企業(yè)與其關聯(lián)企業(yè)之間的關聯(lián)交易情況，是否利用關聯(lián)關系承包或分包工程 ,如建筑、裝飾、建材、綠化和物業(yè)等 ,通過加大建安成本造價、虛加工作量等非法手段減少或轉移利潤，或委托關聯(lián)企業(yè)代理銷售開發(fā)產品，支付高額傭金轉移利潤等； 檢查房地產項目中建造的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產管理； 有融資性售后回租事項的，對融資性租賃的資產，是否按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，如何在稅前扣除。 第二節(jié) 企業(yè)所得稅 稅企爭議焦點問題解析 3－ 房地產企業(yè)銷售確認的原則和條件 ， 已經開具發(fā)票的按揭售房何時確認銷售收入 ？ （一）銷售收入確認的原則 （ 1）稅法優(yōu)先原則； （ 2）權責發(fā)生制原則； （ 3）實質重于形式原則； （ 4）凈收益征稅原則； （ 5）配比原則； （ 6）獨立交易原則。 （ 二 ） 銷售確認的條件：企業(yè)銷售商品同時滿足下列條件的 ，應確認收入的實現(xiàn)： （ 1） 商品銷售合同已經簽訂 ， 企業(yè)已將商品所有權相關的主要風險和報酬轉移給購貨方； （ 2） 企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權 ， 也沒有實施有效控制； （ 3） 收入的金額能夠可靠地計量； （ 4） 已發(fā)生 或將發(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算 。 討論：房地產公司預售房并開具了發(fā)票是否應確認收入 ？ 3－ “買一贈一”、現(xiàn)金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣納稅 （一）關于商業(yè)折扣 例 5某房地產公司為了促銷，打出“買一贈一”的廣告，售出別墅一棟， 300平方米，售價 120萬元，贈送一個車庫， 15平方米，市場價 10萬元。應當怎樣確認收入？ 國稅函 [2021]875號 ：企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。 企業(yè)為促進商品銷售而在商品價格上給予的價格扣除屬于商業(yè)折扣，商品銷售涉及商業(yè)折扣的，應當按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額。 《 營業(yè)稅實施細則 》 ：納稅人發(fā)生應稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除 別墅售價＝ 120247。 （ 120＋ 10） 120＝ （萬元） 車庫售價＝ 120247。 （ 120＋ 10） 10＝ （萬元） 討論： 買住宅增空調機怎樣處理？ 例 5乙房地產公司為了促銷，打出“買一贈一”的廣告，售出別墅一棟， 300平方米，售價 1 800 000元，贈送中華牌小汽車一輛，價格 120 000元，增值稅額 20 400元。應當如何納稅？ 汽車含稅價＝ 120210＋ 20400＝ 140400元 分攤別墅售價＝ 1800000247。 （ 1800000＋ 140400） 1800000 ＝ 1 669 759元 分攤汽車售價＝ 1800000247。 （ 1800000＋ 140400） 140400