【正文】 4）個(gè)人所得稅：三位股東應(yīng)繳個(gè)人所得稅＝ （ 7500－ 3000） 20%＝ 900（萬(wàn)元） （ 5）應(yīng)納稅總額＝ 5＋ 900＝ 905(萬(wàn)元 ) 方案 2比方案 1節(jié)省稅費(fèi)＝ 2824－ 905＝ 1919（萬(wàn)元） 轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)納稅比較表 轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目納稅額 轉(zhuǎn)讓股權(quán)納稅額 增（＋）、 減（－） 550 － 550 － － － 885 － 885 5 5 865 － 865 519 900 ＋ 381 合 計(jì) 2824 905 － 1919 單位：萬(wàn)元 2－ 1新設(shè)立的房地產(chǎn) 企業(yè)怎樣確定籌建期？ [例 2－ 16] 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于 2021年 7月成立， 2021年 2月取得一宗土地使用權(quán)，支付土地出讓金 2800萬(wàn)元，然后，公司開(kāi)始辦理土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)的手續(xù)、搞規(guī)劃設(shè)計(jì)、進(jìn)行“三通一平”等項(xiàng)工作，又辦理開(kāi)工許可證等前期工作，該小區(qū)規(guī)劃為“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”。一直到 2021年 7月才開(kāi)工施工建設(shè)，在這期間發(fā)生費(fèi)用 200萬(wàn)元，財(cái)會(huì)部門(mén)作為“開(kāi)辦費(fèi)”處理。工程經(jīng)過(guò)一年的施工，于 2021年 9月竣工。開(kāi)發(fā)成本 5200萬(wàn)元，可售面積 20210平方米，以單位均價(jià) 6700元對(duì)外銷(xiāo)售，到 2021年末，房產(chǎn)全部售出。發(fā)生期間費(fèi)用180萬(wàn)元，借款利息 420萬(wàn)元，但不能全部取得銀行借款證明。計(jì)算應(yīng)交土地增值稅。 2－ 1 土地是否開(kāi)發(fā)后再轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋卦鲋刀惣{稅效果不同 [例 2－ 17] 鴻祺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 2021年以 2021萬(wàn)元拍得一塊土地 ,沒(méi)有進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)， 2021年 3月 ,準(zhǔn)備把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ,評(píng)估價(jià) 5000萬(wàn)元，由于取得土地后，沒(méi)有進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)，計(jì)算土地增值稅時(shí)不得加計(jì)扣除，稅負(fù)較重。經(jīng)過(guò)稅務(wù)師事務(wù)所籌劃，建議該公司對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)后再轉(zhuǎn)讓?zhuān)涂梢韵硎艿?30％的加計(jì)扣除?；I劃方案：只對(duì)土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)，如“場(chǎng)地通平”、建造圍墻、舊房拆除、清運(yùn)殘土等土地開(kāi)發(fā)后再轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，不可以進(jìn)行建筑施工。預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)費(fèi)用需要 1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)后評(píng)估價(jià) 6100萬(wàn)元。計(jì)算兩個(gè)方案土地增值稅納稅效果。 2－ 1 房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備利用已經(jīng)征用的土地建造賓館，怎樣操作可以降低稅費(fèi)支出？ [例 2－ 18]、景泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 2021年投入 15000萬(wàn)元，取得一項(xiàng)土地使用權(quán)。經(jīng)過(guò)董事會(huì)會(huì)議決定，準(zhǔn)備將其中的五分之一土地，用于建造賓館和餐飲娛樂(lè)中心，建成之后注冊(cè)設(shè)立國(guó)泰國(guó)際大酒店。賓館的建設(shè)期為 2年，建設(shè)投資預(yù)計(jì)需要 13000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)建成后賓館房產(chǎn)的公允價(jià) 28800萬(wàn)元。 2－ 1房地產(chǎn) 企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理，可以降低稅費(fèi)支出？ 企業(yè)取得的財(cái)政補(bǔ)貼和稅收返還， 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 》 規(guī)定屬于“政府補(bǔ)助”的范疇，計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入”科目。 [例 2－ 19] A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 2021年 2月支付 2021萬(wàn)元取得一項(xiàng)土地使用權(quán)。按照當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，土地出讓金返還 20％， 6月 16日 A公司收到土地出讓金返還 400萬(wàn)元，應(yīng)當(dāng)如何做賬務(wù)處理？ 方案一、計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入” 借：銀行存款 400萬(wàn) 貸：營(yíng)業(yè)外收入 400萬(wàn) 2－ 增加多少綠化投入，可以免征土地增值稅？ [例 412] 甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于 2021年開(kāi)發(fā)京麗苑小區(qū)，項(xiàng)目規(guī)劃為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅， 2021年初，小區(qū)建設(shè)已經(jīng)接近尾聲，商品房正在銷(xiāo)售中。財(cái)會(huì)人員開(kāi)始測(cè)算土地增值稅的稅負(fù)：該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)支付的金額為 4000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)直接成本 6000萬(wàn)元，項(xiàng)目管理部發(fā)生開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 100萬(wàn)元。該小區(qū)可售面積 43000平方米，預(yù)計(jì)每平方米均價(jià) 4000元，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入總額 17200萬(wàn)元。城市建設(shè)維護(hù)稅 7％，教育費(fèi)附加 3％，開(kāi)發(fā)費(fèi)用允許按 10％扣除。 土地增值稅測(cè)算： （ 1）營(yíng)業(yè)稅及附加＝ 17200 ％＝ 946（萬(wàn)元） （ 2）扣除項(xiàng)目金額＝（ 4000＋ 6000＋ 100） 130％＋ 946 ＝ 13130＋ 946＝ 14 076（萬(wàn)元） （ 3）增值額＝ 17200－ 14076＝ 3124（萬(wàn)元） （ 4）增值率＝ 3124247。 14076＝ ％ 適用稅率 30％，速算扣除率為 0； （ 5）應(yīng)交土地增值稅＝ 3124 30％－ 0＝ （萬(wàn)元） 籌劃方案： 準(zhǔn)備進(jìn)一步美化小區(qū)的環(huán)境，增加園林綠化投入。那么，在扣除項(xiàng)目金額 14 076萬(wàn)元的基礎(chǔ)上，需投入多少資金呢？ 設(shè)：“扣除項(xiàng)目增加額”為 Y1 ，使得 ［ 17200－（ 14076＋ Y1）］ 247。 （ 14076＋ Y1 ）＜ 20％ 解不等式， Y1 ＝ （萬(wàn)元） 扣除項(xiàng)目金額＝ 130％建造成本＋營(yíng)業(yè)稅及附加，由于銷(xiāo)售總額不變，營(yíng)業(yè)稅及附加也不變。 Y1 ＝ 130％建造成本增加額 應(yīng)投入資金＝ 247。 130％＝ 。 所以，投入 ，可以使得增值率低于 20％。 2－ 2企業(yè)清算與兼并處置房 地產(chǎn)，土地增值稅納 稅效果不同。 [例 2－ 14] B公司由于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)虧損，經(jīng)過(guò)股東會(huì)討論作出決定，準(zhǔn)備將其破產(chǎn)清算。在 B公司的清算資產(chǎn)中，土地、房產(chǎn)所占比例較大。土地原價(jià) 1000萬(wàn)元，已經(jīng)攤銷(xiāo) 10年，攤余價(jià)值 800萬(wàn)元；房產(chǎn)原價(jià) 1400萬(wàn)元，已經(jīng)計(jì)提折舊 10年，凈值 950萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，土地評(píng)估價(jià)值 5000萬(wàn)元，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 1500萬(wàn)元，應(yīng)交土地增值稅計(jì)算如 下： 第三講 企業(yè)所得稅檢查及稅企爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題解析 第一節(jié) 《 稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查項(xiàng)目工作方案 》 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)檢查內(nèi)容 （一）收入總額完整性的檢查。 檢查被查企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入、提供勞務(wù)收入、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入、股息紅利等權(quán)益性投資收益、利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費(fèi)收入、接受捐贈(zèng)收入及其他收入是否并入收入總額。 特別要關(guān)注其銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益是否并入收入總額； 不征稅收入、免稅收入是否并入收入總額； 代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由其開(kāi)具發(fā)票的，是否并入收入總額 一次性收款、分期收款、按揭銷(xiāo)售、委托銷(xiāo)售等各種形式的簽約收入，包括簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同、房地產(chǎn)預(yù)售合同的簽約收入，是否并入收入總額； 國(guó)稅發(fā) [2021]31號(hào)規(guī)定的視同銷(xiāo)售貨物行為，是否并入收入總額； 未完工產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率及銷(xiāo)售額的確定，是否符合國(guó)稅發(fā) [2021]31號(hào)的有關(guān)規(guī)定。 檢查其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括完工產(chǎn)品、未完工產(chǎn)品）的銷(xiāo)售收入、預(yù)售收入、視同銷(xiāo)售收入、預(yù)租收入、代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)以及成本、費(fèi)用、損失、稅金等的扣除，是否符合國(guó)稅發(fā)[2021]31號(hào)等有關(guān)規(guī)定。 檢查其有無(wú)故意壓低售價(jià)轉(zhuǎn)移收入的行為，有無(wú)將已實(shí)現(xiàn)的收入長(zhǎng)期掛往來(lái)賬或干脆置于賬外而不確認(rèn)收入的情況。 確定應(yīng)稅收入與非應(yīng)稅收入的劃分，檢查其有無(wú)將應(yīng)稅收入作為非應(yīng)稅收入申報(bào)等情況。 （二）檢查稅前扣除項(xiàng)目的真實(shí)性、合法性 重點(diǎn)檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的各類(lèi)費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效，有無(wú)收受虛開(kāi)、代開(kāi)、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用，尤其是建安企業(yè)和個(gè)人所提供的安裝工程成本是否真實(shí)； 重點(diǎn)查看是否存在虛開(kāi)辦公費(fèi)、虛開(kāi)服務(wù)業(yè)發(fā)票、虛增人員工資、虛增廣告支出、以有關(guān)聯(lián)關(guān)系的銷(xiāo)售公司或辦事處的名義虛增經(jīng)費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用等虛增成本套取現(xiàn)金的情況。 期間費(fèi)用、計(jì)稅成本的檢查。檢查其是否按國(guó)稅發(fā) [2021]31號(hào)的有關(guān)規(guī)定，區(qū)分期間費(fèi)用和歸集開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本； 是否如實(shí)按規(guī)定扣除當(dāng)期發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅。 要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，針對(duì)會(huì)計(jì)處理與現(xiàn)行稅法規(guī)定不一致的項(xiàng)目在納稅申報(bào)時(shí)是否予以調(diào)整，重點(diǎn)檢查各項(xiàng)準(zhǔn)備金、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、租賃費(fèi)、工資及相關(guān)費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)損失、捐贈(zèng)支出、改擴(kuò)建及裝修工程支出、管理費(fèi)等項(xiàng)目，以及支付的土地出讓金是否按規(guī)定合理分?jǐn)偝杀尽? （三）重點(diǎn)檢查項(xiàng)目。 檢查應(yīng)付未付、應(yīng)收未收款項(xiàng)的處理情況，是否存在預(yù)售款長(zhǎng)期掛“預(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等科目，不按照規(guī)定繳納所得稅問(wèn)題； 檢查預(yù)提費(fèi)用、應(yīng)付賬款等科目，對(duì)年末留有余額的預(yù)提費(fèi)用和因債權(quán)人原因無(wú)法支付的應(yīng)付賬款應(yīng)調(diào)整成本和收入； 檢查無(wú)形資產(chǎn)和長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的攤銷(xiāo)是否符合稅法規(guī)定； 檢查企業(yè)按重估價(jià)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)，看其重估收益是否申報(bào)繳納企業(yè)所得稅等。 檢查企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)交易情況，是否利用關(guān)聯(lián)關(guān)系承包或分包工程 ,如建筑、裝飾、建材、綠化和物業(yè)等 ,通過(guò)加大建安成本造價(jià)、虛加工作量等非法手段減少或轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，或委托關(guān)聯(lián)企業(yè)代理銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，支付高額傭金轉(zhuǎn)移利潤(rùn)等； 檢查房地產(chǎn)項(xiàng)目中建造的各類(lèi)營(yíng)業(yè)性的“會(huì)所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理； 有融資性售后回租事項(xiàng)的，對(duì)融資性租賃的資產(chǎn)，是否按承租人出售前原賬面價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，如何在稅前扣除。 第二節(jié) 企業(yè)所得稅 稅企爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題解析 3－ 房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售確認(rèn)的原則和條件 ， 已經(jīng)開(kāi)具發(fā)票的按揭售房何時(shí)確認(rèn)銷(xiāo)售收入 ？ （一）銷(xiāo)售收入確認(rèn)的原則 （ 1）稅法優(yōu)先原則； （ 2）權(quán)責(zé)發(fā)生制原則； （ 3）實(shí)質(zhì)重于形式原則； （ 4）凈收益征稅原則； （ 5）配比原則； （ 6）獨(dú)立交易原則。 （ 二 ） 銷(xiāo)售確認(rèn)的條件：企業(yè)銷(xiāo)售商品同時(shí)滿(mǎn)足下列條件的 ，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： （ 1） 商品銷(xiāo)售合同已經(jīng)簽訂 ， 企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方； （ 2） 企業(yè)對(duì)已售出的商品既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán) ， 也沒(méi)有實(shí)施有效控制； （ 3） 收入的金額能夠可靠地計(jì)量； （ 4） 已發(fā)生 或?qū)l(fā)生的銷(xiāo)售方的成本能夠可靠地核算 。 討論：房地產(chǎn)公司預(yù)售房并開(kāi)具了發(fā)票是否應(yīng)確認(rèn)收入 ？ 3－ “買(mǎi)一贈(zèng)一”、現(xiàn)金折扣、銷(xiāo)售折讓、銷(xiāo)售退回怎樣納稅 （一）關(guān)于商業(yè)折扣 例 5某房地產(chǎn)公司為了促銷(xiāo)，打出“買(mǎi)一贈(zèng)一”的廣告，售出別墅一棟， 300平方米，售價(jià) 120萬(wàn)元，贈(zèng)送一個(gè)車(chē)庫(kù)， 15平方米，市場(chǎng)價(jià) 10萬(wàn)元。應(yīng)當(dāng)怎樣確認(rèn)收入？ 國(guó)稅函 [2021]875號(hào) ：企業(yè)以買(mǎi)一贈(zèng)一等方式組合銷(xiāo)售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷(xiāo)售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷(xiāo)售收入。 企業(yè)為促進(jìn)商品銷(xiāo)售而在商品價(jià)格上給予的價(jià)格扣除屬于商業(yè)折扣，商品銷(xiāo)售涉及商業(yè)折扣的，應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷(xiāo)售商品收入金額。 《 營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則 》 ：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中扣除 別墅售價(jià)＝ 120247。 （ 120＋ 10） 120＝ （萬(wàn)元） 車(chē)庫(kù)售價(jià)＝ 120247。 （ 120＋ 10） 10＝ （萬(wàn)元） 討論： 買(mǎi)住宅增空調(diào)機(jī)怎樣處理？ 例 5乙房地產(chǎn)公司為了促銷(xiāo)，打出“買(mǎi)一贈(zèng)一”的廣告，售出別墅一棟， 300平方米，售價(jià) 1 800 000元，贈(zèng)送中華牌小汽車(chē)一輛，價(jià)格 120 000元，增值稅額 20 400元。應(yīng)當(dāng)如何納稅？ 汽車(chē)含稅價(jià)＝ 120210＋ 20400＝ 140400元 分?jǐn)倓e墅售價(jià)＝ 1800000247。 （ 1800000＋ 140400） 1800000 ＝ 1 669 759元 分?jǐn)偲?chē)售價(jià)＝ 1800000247。 （ 1800000＋ 140400） 140400