【正文】 讓等所得企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的公告 ? 1991財(cái)農(nóng)稅 38號(hào)關(guān)于以房產(chǎn)作投資作股轉(zhuǎn)讓契稅問(wèn)題的復(fù)函 分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ? 1997國(guó)稅函 387號(hào)關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)作為股利進(jìn)行分配征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) （現(xiàn)行有效） ? 東亞公司將屬于東亞公司的不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)作為股利分配給中外雙方，所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，符合現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定。因此對(duì)東亞公司分配的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)按 銷售不動(dòng)產(chǎn) 征收營(yíng)業(yè)稅。 76 分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（續(xù)） ? 借：應(yīng)付股利 —— xxx ? 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ? 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 ? 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ? 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 ? 貸：應(yīng)交稅費(fèi) — 營(yíng)業(yè)稅 ? — 土地增值稅 77 出租收入 ? 營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第二十五條第二款 ? 納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 ? 所得稅實(shí)施條例第十九條第二款 ? 租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 2023國(guó)稅函 79號(hào)關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知 78 租賃合同摘要 ? 中華人民共和國(guó)合同法 ? 第二百一十五條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。 ? 第二百二十六條 承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確。租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。 79 出租收入（續(xù) 1） ? 《 中華人民共和國(guó)合同法 》 第二百一十四條 ? 租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。 ? 2023國(guó)稅函 83號(hào)關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的批復(fù) （ 全文廢止 ） ? 對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無(wú)論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè) —— 租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅。 （ 融資租賃 ？？） 80 出租房產(chǎn)稅 ? 1999山東關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅若干政策規(guī)定的通知 ? 出租房產(chǎn)，租金收入在租賃期間一次性收取的，應(yīng)由房產(chǎn)出租人按照收取的租金全額計(jì)算并一次性繳納房產(chǎn)稅 ? 1999海南 16 / 2023江蘇 / 2023廣東 ? 2023湖北關(guān)于明確財(cái)產(chǎn)行為稅若干具體政策問(wèn)題的通知 81 出租收入（續(xù) 2） ? 2023房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第十條 企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 注：期房在交付使用前即使收到 定金和租金，也不需要確認(rèn)所得稅的租金收入，需要等到實(shí)際交付時(shí)再一次或分次確認(rèn)，但營(yíng)業(yè)稅需要提前確認(rèn) 82 其他收入 ? 一、小區(qū)的命名權(quán) ? 二、樓宇的命名權(quán) ? 三、樓宇的 屋面使用權(quán) ? 四、樓宇的外墻面使用權(quán) ? 注：后兩項(xiàng)需要將對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本結(jié)轉(zhuǎn)到長(zhǎng)期待攤費(fèi)用科目，分年攤銷申報(bào)扣除，既不屬于土地增值稅的收入，也不屬于土地增值稅的扣除項(xiàng)目 83 地上 /地下停車位 ? 物權(quán)法第七十四條 ? 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 ? 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 （非道路） ? 占有業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 84 合同明確約定 ? 如果在商品房買賣合同中約定：專門(mén)的停車位由開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)，處臵收益歸開(kāi)發(fā)商所有。 ? 出售所有權(quán)，按照轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)處理，需要計(jì)算營(yíng)業(yè)稅和預(yù)征 土地增值稅、 企業(yè)所得稅。 ? （人防工程只允許出租） 85 合同明確約定（續(xù)） ? 出售使用權(quán)，按照出租不動(dòng)產(chǎn)處理，需要計(jì)算營(yíng)業(yè)稅等 ? 對(duì)應(yīng)的占地面積不得作為住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)） ? 對(duì)應(yīng)的建造成本不得作為住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本（公共配套設(shè)施費(fèi)） ? 轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)商的固定資產(chǎn) 86 合同沒(méi)有明確約定 ? 如果在商品房買賣合同中沒(méi)有明確約定，則產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，但由物業(yè)公司統(tǒng)一管理，則按照出租不動(dòng)產(chǎn)處理。 ? 2023財(cái)稅 181號(hào)關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知 ? 2023財(cái)稅 186號(hào)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知 ? 如果開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司將出租收益轉(zhuǎn)存業(yè)主維修基金，不涉及企業(yè)所得稅。 87 占道停車位 ? 占有業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 ? 對(duì)應(yīng)的占地面積可以作為基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，分別計(jì)入普通住宅、非普通住宅和非住宅項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ? 租金收入一般由物業(yè)公司按月收入，統(tǒng)一計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。如果物業(yè)公司將出租收益轉(zhuǎn)存業(yè)主維修基金，不涉及企業(yè)所得稅 ? 注：不允許買斷租賃權(quán) 88 89 贈(zèng)送裝修 ? 將銷售收入分解為商品房銷售收入和裝修收入，開(kāi)發(fā)商從而少交土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，逃避預(yù)交所得稅，業(yè)主少交契稅。 ? 2023國(guó)稅函 606號(hào)關(guān)于承受裝修房屋契稅計(jì)稅價(jià)格問(wèn)題的批復(fù) ? 1998國(guó)稅函 53號(hào)關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)兼裝修行為征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 贈(zèng)送裝修（續(xù)） ? 非同一主體下，主要判斷以下因素 ? 開(kāi)發(fā)商是否強(qiáng)制裝修 ? 開(kāi)發(fā)商是否代收裝修款 ? 裝修款是否按照建筑面積計(jì)算 ? 裝修款是否作為按揭借款的組成部分 ? 排除以上情況，如果裝修款的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，僅作營(yíng)業(yè)收入的重新分配。 90 清算后再轉(zhuǎn)讓 ? 2023國(guó)稅發(fā) 187號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 八 ? 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 ? 單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額 247。 清算的總建筑面積 ? 注：要符合同一物業(yè)類型 91 清算后轉(zhuǎn)讓舊房 ? 2023云南關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題補(bǔ)充意見(jiàn) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造商品房，已自用或出租使用年限在 2年以上 (不含 2年 )再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。 ? 2023遼寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 ? 第七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在 一年 以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。 92 清算后轉(zhuǎn)讓舊房（續(xù)） ? 2023北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，已自用或出租使用年限在 一年 以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍 ? 2023財(cái)稅 21號(hào)關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知 ? 2023國(guó)稅函 220號(hào)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 93 演講完畢，謝謝觀看！