【正文】 稅務檢查 ? （稅務登記 / 廣告宣傳 / 傭金支付） 45 房屋交付當年及以后 ? 合同面積與實測面積誤差處理 ? 復核計稅毛利率與 核定 毛利率 ? 地上地下停車位的出售與出租 ? 開發(fā)產(chǎn)品用于長期經(jīng)營租賃 ? 開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn) ? 開發(fā)產(chǎn)品用于對外債務重組 ? 開發(fā)產(chǎn)品對外長期股權(quán)投資 46 代收款項（土地增值稅） ? 1995財稅 48號關(guān)于土地增值稅 — 些具體問題規(guī)定的通知 ? 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 47 代收款項（加計扣除） ? 對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計 20％扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。 41 廣告的宣傳形式 ? 一、媒體廣告（有可能分期） ? 二、戶外廣告（有可能分期） ? 先堅持權(quán)責發(fā)生制，然后與扣除限額比較 ? 三、店堂廣告（有可能分期） ? 四、印刷品廣告（直接扣除） ? 五、臨時性廣告（直接扣除） 42 業(yè)務招待與業(yè)務宣傳 ? 2023國稅函 847號關(guān)于中國移動通信集團公司有關(guān)所得稅問題的通知 ? 給予已有用戶或使用者（包括個人消費者和單位法人）的，凡是作為商業(yè)折扣給予單位使用者的，應在帳面上反映； ? 給予法人單位的特定人員（如業(yè)務聯(lián)系人、單位領(lǐng)導等），應作為企業(yè)業(yè)務招待費按規(guī)定標準扣除；為宣傳推廣目的隨機給予不確定客戶（包括實際用戶和潛在用戶）的，應作為業(yè)務宣傳費按規(guī)定標準扣除 43 公益性捐贈 ? 2023財稅 124號關(guān)于通過公益性群眾團體的公益性捐贈稅前扣除有關(guān)問題的通知 ? 企業(yè)通過公益性群眾團體用于公益事業(yè)的捐贈支出，在年度利潤總額 12%以內(nèi)的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除。 40 廣告宣傳的待攤（續(xù)） ? 如果有確鑿證據(jù)表明（按照合同或協(xié)議約定等）企業(yè)實際支付的廣告費，其相對應的有關(guān)廣告服務將在未來幾個會計年度內(nèi)獲得，則本期實際支付的廣告費應作為預付賬款，在接受廣告服務的各會計年度內(nèi)，按照雙方合同或協(xié)議約定的各期接受廣告服務的比例分期計入損益。 ? 2023國稅發(fā) 31號沒有具體規(guī)定 36 預售收入能否作為基數(shù) ? 可以提前作為計算廣告費等扣除限額的基數(shù)，但未來實際轉(zhuǎn)作會計收入時不允許重復作為計算基數(shù) （當年業(yè)務招待費允許部分扣除） 青島 / 江蘇 / 大連 / 北京 /寧波 ? 不允許作為當年計算廣告費等稅前扣除限額的基數(shù)，但未來實際轉(zhuǎn)作會計收入時允許作為計算基數(shù) （當年業(yè)務招待費全部不允許扣除）福州 / 遼寧 ? 注：不影響廣告宣傳費的絕對扣除額 37 年度申報表填寫 ? 前提：預售收入不允許作為計算基數(shù) ? 尚未決算前：按照預售收入的預計毛利扣除銷售稅金后的預計利潤填入附表三第 52行（房地產(chǎn)企業(yè)預售收入計算的 預計利潤）作納稅調(diào)整增加處理 ? 辦理決算年度：按照以前年度已經(jīng)確認的預計利潤填入附表三第 52行（房地產(chǎn)企業(yè)預售收入計算的 預計利潤）作納稅調(diào)整減少處理 申報表 房地產(chǎn) 38 年度申報表填寫（續(xù)） ? 前提：預售收入允許作為計算基數(shù) ? 尚未決算前：預售收入申報為視同銷售收入，預售收入的 85%申報為視同銷售成本，對應的銷售稅金申報為扣除類調(diào)整項目（其他）調(diào)減金額 ? 辦理決算年度：按照上述原則，視同銷售收入和視同銷售成本填寫負數(shù)，對應的銷售稅金申報為扣除類調(diào)整項目（其他）調(diào)增金額 39 廣告宣傳的待攤 ? 2023關(guān)于執(zhí)行 《 企業(yè)會計制度 》 和相關(guān)準則有關(guān)解答（一） ? 《 企業(yè)會計制度 》 規(guī)定，期間費用應當在發(fā)生時直接計入當期損益。 33 法律性質(zhì) ? 征管法第六十三條 納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證，或者在帳簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務機關(guān)通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅。 31 計稅毛利率（續(xù)） ? （三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 5％ ? （四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于 3% ? 注 : 不包括經(jīng)濟適用房等項目配套建設(shè)的商鋪、車庫、地下車位等未完工產(chǎn)品取得的收入 ? 毛利率 = （收入－成本） 247。 ? 注：多數(shù)省份下發(fā)文件，允許扣除預售收入對應的 營業(yè)稅金及附加、土地增值稅 29 權(quán)責發(fā)生制與配比原則 ? 與收入存在 直接因果關(guān)系 的扣除項目（如銷售成本和銷售稅金），應當與收入保持在同一個納稅年度申報扣除 ? 與收入沒有 直接因果關(guān)系 的扣除項目（如期間費用），應當按照權(quán)責發(fā)生制原則扣除 ? 直接因果關(guān)系一般表現(xiàn)為完全變動成本 30 計稅毛利率 ? 第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定 : ? （一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15％。在辦理竣工決算前，預售款和繳納的營業(yè)稅金等均不進入會計損益，即會計利潤一般僅反映期間費用 預售年度會計處理 ? 借：銀行存款 借：應交稅費 ? 貸：預收賬款 貸：銀行存款 ? 注：只影響資產(chǎn)負債表，不影響損益表。 ? 如果開發(fā)商過渡了發(fā)票，即要求供應商的發(fā)票抬頭為自己，自己統(tǒng)一開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，則房地產(chǎn)銷售收入不得扣除贈送的家電金額，但家電金額可以作為銷售費用或開發(fā)成本處理。 ? 2023國稅函 576號關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復 20 贈送家用電器 ? 2023國稅函 1278號關(guān)于中國移動有限公司內(nèi)地子公司業(yè)務銷售附帶贈送行為征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知 ? 2023國稅函 778號關(guān)于中國聯(lián)通有限公司及所屬分公司和中國聯(lián)合通信有限公司貴州分公司業(yè)務銷售附帶贈送行為有關(guān)流轉(zhuǎn)稅問題的通知 ? 2023國稅函 1322號關(guān)于中國網(wǎng)絡通信集團公司及其分公司和中國網(wǎng)通（集團）有限公司及其分公司業(yè)務銷售附帶贈送行為征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知 21 贈送家電會計處理 ? 一、銷售前明確承諾贈送的 ? 屬于捆綁銷售，不需要單獨計算增值稅，實質(zhì)上是合并計算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅 ? 如果贈送的家電、家居構(gòu)成房屋的附屬設(shè)備或設(shè)施，則屬于開發(fā)成本，未來可以享受土地增值稅的加計扣除，如可視對講系統(tǒng)、壁掛鍋爐、整體廚房、整體衛(wèi)生間等，否則計入銷售費用，如空調(diào)、電冰箱、家具等。 ? 注：開發(fā)產(chǎn)品包括住宅、非住宅 ? 三、利用公共配套設(shè)施作為樣板間的 ? 如果屬于非營利的公共配套設(shè)施，建造費用按照公共配套設(shè)施處理，裝修費用作為長期待攤費用處理 19 開發(fā)產(chǎn)品的樣板間（續(xù)） ? 情形：出售小區(qū)內(nèi)已建成商鋪，但書面合同約定三年后再實際交付。 ? 2023廈門房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 23 ? 2023青島房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法 17 單獨的樣板房 ? 一、單獨建