房地產(chǎn)企業(yè)涉稅政策解析與稽查風(fēng)險防范-文庫吧資料
2025-02-26 12:00本頁面
【正文】 接成本和能夠分清成本對象的間接成本計入成本對象的成本。（ 31號文件第 27條） 預(yù)提費(fèi)用（新文件 30條、 32條 中列舉了 4類預(yù)提費(fèi)用）： 待攤費(fèi)用：開辦費(fèi)可以一次性攤銷，也可以在 3年以內(nèi)進(jìn)行攤銷。 地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的車庫（例外情形） 稅務(wù)處理： 雖然是營利性的，但是根據(jù)文件第 33條規(guī)定，按照公共配套設(shè)施費(fèi)處理，即攤?cè)氤杀?。隨著折舊攤銷價值。 稅務(wù)處理：按公共配套設(shè)施費(fèi)直接列入成本 ①營利性的、②產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)企業(yè)的、③產(chǎn)權(quán)未定的、④無償贈送給非地方政府、公用事業(yè)單位的 稅務(wù)處理：視其用途而定。 營銷設(shè)施建造費(fèi)，需計入開發(fā)間接費(fèi)用（ 31號文件第 27條、南京地稅局的問答第 23條）。 土地使用稅（土地使用費(fèi)）應(yīng)該計入期間費(fèi)用。 人員工資和費(fèi)用是開發(fā)間接費(fèi)用還是期間費(fèi)用？（企業(yè)經(jīng)營架構(gòu)的籌劃。 第四部分 計稅成本扣除 總局在國稅發(fā) 【 2023】 31號文件中，專門設(shè)立了兩章來規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的成本、費(fèi)用扣除。 注意要點(diǎn)：此種方式還是有稅務(wù)風(fēng)險。不用交納各項稅費(fèi)。 方式五：控股股東 B注冊地在香港，控股股東的控股股東 C注冊地在海外的避稅天堂。 方式四：控股股東注冊地在香港，轉(zhuǎn)讓股權(quán)，按 10%交納預(yù)提所得稅。 方式三：在西藏設(shè)立控股公司，再進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓：西藏 20232023年所有行業(yè)的所得稅均為 15%。 鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司 100 ％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅 。 方式二：賣 A公司股權(quán)：（不征營業(yè)稅及土增稅） 賣方：印花稅 萬分 5 稅收 25萬、所得稅： 25% 約 1億。 第三部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 案例： A公司在某地 1億拍得一塊地，閑置兩年后，準(zhǔn)備以 5億轉(zhuǎn)讓。 A、增值稅：贈送贈品應(yīng)視同銷售計算增值稅； B、企業(yè)所得稅：贈送贈品應(yīng)視同銷售計算收入（對外購直接用于贈品的，可直接按外購成本價作為銷售單價，明顯偏低的除外）；這樣的話其實同時等額增加了收入和成本，最后不影響企業(yè)所得稅； C、個人所得稅：受贈方收到贈品屬于偶然所得，應(yīng)按20%計算繳納個人所得稅。 10萬需繳納增值稅。因此企業(yè)的總銷售收入為 100萬元，汽車不應(yīng)當(dāng)作為捐贈處理。 企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項的銷售收入 。 地下室是否需要繳納企業(yè)所得稅？是否需要繳納營業(yè)稅？是否需要繳納個人所得稅？ 答：根據(jù)國稅函 [2023]875號文件第三條：企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項的銷售收入。 兩個無論：無論主動還是被動以房屋抵債（法院判決）； 無論是否辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)， 均屬于視同銷售繳納各種稅收。 開發(fā)企業(yè)以尾房抵頂建安工程費(fèi) 以尾房抵銷售公司的銷售費(fèi)用。 應(yīng)對策略：不要搞免租期。根據(jù)個人所得稅法的有關(guān)規(guī)定精神 ,對上述情形的購買者個人少支出的購房價款 ,應(yīng)視同個人財產(chǎn)租賃所得，按照“財產(chǎn)租賃所得”項目征收個人所得稅。 稅種 時間界限 是否繳稅 稅法依據(jù) 所得稅 08
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