【正文】 濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當期稅前扣除的期間費用。 營銷設(shè)施（比如售樓處）的建造費要計入開發(fā)間接費用。 解讀： 規(guī)定了計稅成本對象的開支內(nèi)容。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。 （五）公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 （四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。 解讀： 成本對象定義：是費用承擔者，并規(guī)定用 6種方法來劃分不同的成本對象。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。 （六）權(quán)益區(qū)分原則。 （五）成本差異原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算 （四）定價差異原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。 第二十六條 成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。 解讀： 自產(chǎn)自用不用視同銷售，但對計提折舊規(guī)定了限制性條款 實質(zhì)重于形式原則 第二十五條 計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。 明確了需要按規(guī)定進行審核。 第二十三條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。但參照第 27條第 1款，仍可在土地征用及拆遷中核算。 第二十二條 企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。 較統(tǒng)借統(tǒng)貸的國稅函 [2023]837號更寬松。 （二）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。（延續(xù)國稅發(fā) 【 2023】 242號文件第八條和國稅發(fā) 【 1999】 第 242號第二條的規(guī)定） 外國機構(gòu)幫助國內(nèi)企業(yè)銷售國內(nèi)房產(chǎn)的業(yè)務(wù)，不用代扣代繳營業(yè)稅。 第二十條 企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構(gòu)的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入 10%的部分，準予據(jù)實扣除。 解讀 ： 業(yè)主斷供不能在所得稅前作為預(yù)計負債在稅前扣除。 第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣 解讀： 案例：某企業(yè)建造一個學校，耗資 300萬元，建成后無償移交給國家，國家給予補償 100萬元，該學校為三個成本對象服務(wù)，按說應(yīng)當對（ 300100=200萬元）在三個成本對象間作為公共配套設(shè)施進行分攤，稅法規(guī)定 200萬元直接在移交當期在所得稅前扣除，實際上是對企業(yè)的一種優(yōu)惠處理。 不能將成本在成本對象前扣除 。 作為單獨的成本對象 ， 要同銷售收入相配比 ， 未銷售前不得扣除成本 。 意味著可以扣除成本 。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。 第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒 （一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。 第十六條 企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門 、 單位的 ， 應(yīng)于移交時扣除 。 第十五條 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。 成本對象總 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 =已實現(xiàn)銷售的可售面積 可 解讀： 先確定成本對象，后在某一成本對象內(nèi)進行分攤。 第十四條 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。這是這次房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)處理重大變化。 解讀： 國家稅務(wù)總局所得稅在線答疑（ 2023年 4月 24日） 根據(jù) 31號文規(guī)定，企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得收入，應(yīng)計算出預(yù)計毛利額計入當其應(yīng)該納稅所得額。 解讀： 刪除了原 31號文中關(guān)于承租方如何處理帳務(wù)的規(guī)定； 注意租金稅務(wù)上確認收入的原則 ， 同會計確認的原則不一致 ， 可能產(chǎn)生暫時性差異； 第十一條 企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。 解讀： “計稅毛利率” 預(yù)售收入的營業(yè)稅及附加、土地增值稅在 《 企業(yè)所得稅納稅申報表 》 中的填列 在年度納稅申報時，須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。 提示： 是否屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房，必須要有政府批文，在手續(xù)沒有批下來之前就進行預(yù)售的，稅務(wù)部門將按照正常的房屋銷售對待。 解讀： 與舊 31號文相比，前三項計稅毛利率分別下降了 5個百分點，利好消息。 第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省 、 自治 、 直轄市國家稅務(wù)局 、 地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定： （一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15 （二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。 （或利潤）的方法參照 《 稅收征管法實施細則 》 第五十五條的內(nèi)容，同原 31號文保持一致。舊 31號文件規(guī)定，內(nèi)資企業(yè)自產(chǎn)自用如果提取折舊需要視同銷售，外資企業(yè)的國稅函（ 2023） 970號文件則規(guī)定，外資企業(yè)自產(chǎn)自用屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，不用視同銷售收入。 解讀： 。確認收入（或利潤）的方 （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn) （二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場 （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。所以，上述可售面積應(yīng)按 120米計算。請問當年 “ 已實現(xiàn)銷售的可售面積 ”是 120平方米還 是 36平方米？ 答：根據(jù)國稅發(fā) [2023]31號文第六條第（三）款規(guī)定，如果采取按揭方式銷售房地產(chǎn)，應(yīng)按照合同的約定確定收入。如果某間房子已完工，可售面積是 120平方米，總價是 100萬，采取銀行按揭方式銷售。 提示： 必要的話仍需要準備清單的相關(guān)資料，做到有備無患。 同原 31號文件四種銷售方式的規(guī)定完全相同。房地產(chǎn)銷售合同屬于法律規(guī)定的要式合同，必須簽訂書面合同交易才生效。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單 采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述 1至 3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期