【正文】 借：銀行存款 95萬元 貸：銷售收入 95萬元（ 應(yīng)該是 100萬元 ） （ 二）銷售收入的確認(rèn)原則 77 漢興公司采取買斷方式代理銷售，買斷價(jià)為每平方米 2300元，銷售時(shí)由委托方、受托方、買方共同簽訂協(xié)議。 江漢公司按銷售額 5%收取手續(xù)費(fèi)， 2023年 9月銷售房屋 400平方米，每平方米 2500元。為了盡早將這些房出手，楚風(fēng)公司分別與江漢、漢興、揚(yáng)子、漢正四家房屋銷售公司簽訂代理銷售合同。 換句話說： （二）銷售收入的確認(rèn)原則 75 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 ： 采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述 1至 3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議確認(rèn)購(gòu)入。 注：支付的超基價(jià)分成不得從收入中扣除。屬于由 受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同 的，則應(yīng)按 基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額 于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 B、受托方、購(gòu)買方簽訂合同： 按買斷價(jià)格（于收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日）確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn) 。 ： ，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： 采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的 ， 屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議 ， 或企業(yè) 、 受托方 、 購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的 ， 如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià) （二）銷售收入的確認(rèn)原則 70 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 ? 格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。詢問筆錄的技巧。 （ 8）文件執(zhí)行時(shí)間： 2023年 1月 1日。 67 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 （ 6） 強(qiáng)調(diào)收支兩條線的原則 ，做為銷售方支付的手續(xù)費(fèi)不能作扣服務(wù)金額；做為購(gòu)買方支付的傭金和手續(xù)費(fèi)不能直接扣除，而是做為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)。 （ 4）無論支付給單位還是個(gè)人，其 支付金額均不得超過服務(wù)合同或協(xié)議金額的 5%。 （ 2）必須同具有合法經(jīng)營(yíng)資格的中介服務(wù)企業(yè)或個(gè)人 簽訂了代辦合同和協(xié)議。 計(jì)算 2023年 12月應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入。 64 【 例 21】 北京西都房地產(chǎn)公司 2023年 8月投入 A項(xiàng)目開發(fā)，于2023年 8月竣工； 2023年 4月又同時(shí)開發(fā) B、 C兩個(gè)項(xiàng)目，截止到2023年底項(xiàng)目均未竣工。 第十九條 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的 保證金 (擔(dān)保金 )不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除 ，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。 3個(gè)步驟，就完成了調(diào)整。 則： 借：長(zhǎng)期應(yīng)收款 300萬 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 250萬 未實(shí)現(xiàn)融資收益 50萬 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 210萬 貸：庫存商品 210萬 借：未實(shí)現(xiàn)融資收益 20萬 貸：財(cái)務(wù)費(fèi)用 20萬 61 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 此時(shí)第一年應(yīng)當(dāng)調(diào)整如下： 第 5行 ，調(diào)減收入 150萬 (只確認(rèn)收入 100萬元） ，第 40行 調(diào)增 140萬元（即調(diào)減 140萬成本）， 第 36行 ，調(diào)減未確認(rèn)融資收益 20萬元。 實(shí)施條例 23條： 以分期收款方式銷售貨物的，按照合同約定的收款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)； 如果企業(yè)采取企業(yè)會(huì)計(jì)制度，則稅收同會(huì)計(jì)無差異；如果采用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，則存在會(huì)計(jì)同稅收的差異。 （ 1） 注意收入同成本要配比。 59 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 分期收款方式 （新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的納稅調(diào)整問題） 采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的， ① 應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 國(guó)稅函【 2023】 342號(hào) ， 國(guó)稅函【 2023】 201號(hào) 58 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 ? 銷售商品同時(shí)滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： （結(jié)合國(guó)稅函 [2023]875號(hào)文件） 商品銷售合同已經(jīng)簽訂 ，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方； ? 第六條 企業(yè)通過 正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入 ，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 之所以要區(qū)分完工開發(fā)產(chǎn)品和未完工開發(fā)產(chǎn)品是因?yàn)椋和旯ら_發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)產(chǎn)品企業(yè)所得稅計(jì)算方法不一致。 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 56 二、完工產(chǎn)品收入 國(guó)稅發(fā) [2023]31第三條： 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。 當(dāng)?shù)卣兄Z的優(yōu)惠，只能通過財(cái)政返還的形式來進(jìn)行。有些地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房土地增值稅預(yù)繳有優(yōu)惠的措施。 土地增值稅：土地增值稅沒有任何稅收優(yōu)惠，只是如果符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，而且增值率不超過 20%的，可以免稅。 54 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 問題四：預(yù)售收入預(yù)繳申報(bào)表的填報(bào)。③企業(yè)所得稅扣除。是不是非法預(yù)售款項(xiàng)，假借老板個(gè)人賬戶；②個(gè)人所得稅問題。其隱瞞非法預(yù)售收入的行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)不能坐視不理。如果業(yè)主起訴，法院判定合同無效，則前期確認(rèn)的收入可以扣減。 未取得預(yù)售許可證，就進(jìn)行預(yù)售是非法的。 49 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 交涉： 那么，房地產(chǎn)企業(yè)一定會(huì)找事務(wù)所或者律師來找稅務(wù)機(jī)關(guān)交涉，您會(huì)如何交涉呢？ 一定會(huì)說：我這個(gè)收入不合法，怎么能征稅呢？ 50 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 問 題三：銷售收入不區(qū)分合法收入和非法收入。（ 875號(hào)文件的解讀） 48 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 問題二：未完工開發(fā)產(chǎn)品收入的范圍 （四）是借款合同，還是銷售合同？（實(shí)質(zhì)重于形式）（規(guī)避繳納預(yù)繳稅款） 假借借款的形式（實(shí)際案例）（不最終確定到底是否買房） 合同條款規(guī)定：①所借款項(xiàng)沒有利息；②借款只能用于樓盤建設(shè)；③借款人享受開盤價(jià) 80%優(yōu)惠；④收款收據(jù)注明：購(gòu)房集資款，并可以抵頂房款。 47 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 問題二：未完工開發(fā)產(chǎn)品收入的范圍 （三）非法預(yù)售房屋未簽訂預(yù)售合同，是否計(jì)稅？ 如，某開發(fā)商為稅務(wù)局集資蓋房，已經(jīng)收取了 90%的款項(xiàng)，但是未簽訂預(yù)售或者銷售合同，是否計(jì)稅呢？ （ 1）根據(jù)新 31號(hào)文件第 6條規(guī)定，簽訂合同后，才計(jì)稅。 45 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 （ 2） 2023年以后，如果收取的定金跨越年度，由于沒有簽訂預(yù)售合同，因此在收取定金當(dāng)年，要作為預(yù)收款項(xiàng)，不作為收入處理。 完工年度，以前年度未完工開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)而來的銷售收入，不能再次作為三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)。從 2023年開始，籌建期不受收入影響直接按發(fā)生額 60%扣除招待費(fèi)用。 43 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 總結(jié)： 只要簽訂了預(yù)售合同就屬于銷售收入，因此可以作為三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)。但 國(guó)稅函（ 2023） 79號(hào) 文件說明，未取得收入之前發(fā)生的費(fèi)用按籌辦費(fèi)處理。國(guó)家稅務(wù)總局公告 2023年第 15號(hào)關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告，第五條規(guī)定：關(guān)于籌辦期業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用稅前扣除問題 ? 企業(yè)在 籌建期間 ，發(fā)生的與籌辦活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可按實(shí)際發(fā)生額的 60%計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除；發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。而政策大?。罕本?、江蘇等地都明確指出可以作為三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)。 合同是否簽訂，是構(gòu)成企業(yè)所得稅收入的重要要件 （ 2） 31號(hào)文件第六條：特殊銷售收入的確認(rèn)原則。而銷售收入是可以作為三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)的。 ? 39 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 ? 10．廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)。 2023應(yīng)納稅所得額 =12023— [6000— 7800（ %） ]—++=++=（萬元） 應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝ 25%＝ 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 38 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 問題一： 未完工開發(fā)產(chǎn)品的收入是否可以作為三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)？ 國(guó)稅發(fā)【 2023】 31號(hào)文件的規(guī)定： （一） 2023年以前，預(yù)售收入作為預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款，不能作為三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)（ 國(guó)稅發(fā)【 2023】 31號(hào)文件第八條第十款 ）。 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 37 2023年： A項(xiàng)目：實(shí)際毛利率 =（ 7800+120236000）247。 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 36 分析并計(jì)算： 2023年： 企業(yè)的利潤(rùn)總額＝ 0―650 ＝ ―650 萬元 該企業(yè)產(chǎn)品未完工，應(yīng)根據(jù)國(guó)稅發(fā)【 2023】 31號(hào)文件第八條、第九條規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。該企業(yè)2023年度期間費(fèi)用共發(fā)生 890萬元。 2023年度 A項(xiàng)目全部完工，實(shí)現(xiàn)收入 12023萬元，開發(fā)成本 6000萬元，該項(xiàng)目 2023年度繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加 。主要源于什么？ 34 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 35 【例 31】 （ 1）某房地產(chǎn)公司（ 坐落在省城 ） 2023年度開發(fā)A項(xiàng)目，預(yù)售房款 7800萬元，當(dāng)年開發(fā)產(chǎn)品未完工。 （ 4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于 3%。 （ 2）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。 第十二條 ③企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、⑤已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。該例中， 清算僅指項(xiàng)目計(jì)稅成本的最終結(jié)算，涵蓋了 3年的銷售期間，而匯算指按照年度分別計(jì)算的企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額，兩者不能等同。 三、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理 30 三、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理 ? 第四， 確定 2023年度應(yīng)納稅所得額＝ 3000－ [4200－3000（ 1－ 30%） ]－ 250＋ 400＝ 1050（萬元），應(yīng)納所得稅＝ 1050 25%＝ （萬元）。 ? B項(xiàng)目計(jì)稅成本為 4200萬元，實(shí)際毛利率＝（ 6000－4200）247。上例中， A房地產(chǎn)企業(yè) 2023年銷售收入對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅所得額＝ 1000 20%－ 150＝ 50（萬元）， 2023年銷售收入對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅所得額＝2023 15%－ 200＝ 100（萬元）。上例中， A房地產(chǎn)企業(yè) 2023年度、 2023年度繳納的企業(yè)所得稅實(shí)質(zhì)上是當(dāng)年度匯算清繳的應(yīng)納稅額，并非 B項(xiàng)目完工前的預(yù)繳稅額。（提示： 這種清算是錯(cuò)誤的） ? 區(qū)別在于還有流轉(zhuǎn)稅等期間費(fèi)用的影響。 三、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理 26 ? （八）所得稅匯算不同于項(xiàng)目清算 ? 【例 22】 A房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的 B項(xiàng)目， 2023年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入 1000萬元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為 20%，期間費(fèi)用及可扣除稅金為 150萬元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅 ； 2023年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入 2023萬元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為 15%，期間費(fèi)用及可扣除稅金為 200萬元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅 25萬元； ? 2023年 B項(xiàng)目竣工交付業(yè)主使用，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售收入3000萬元，期間費(fèi)用及可扣除稅金為 250萬元，項(xiàng)目計(jì)稅成本為 4200萬元。 三、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理 25 ? （ 七）未完工開發(fā)產(chǎn)品不進(jìn)行匯算清繳 。這樣就給了房地產(chǎn)企業(yè)充分的核算申報(bào)時(shí)間，即企業(yè)可以在年度結(jié)束后的 5個(gè)月匯算清繳期內(nèi)，盡快地完成出包工程結(jié)算，索取發(fā)票，完整確定完工項(xiàng)目的計(jì)稅成本。 所以匯算清繳要注意可以計(jì)入計(jì)稅成本的范圍。所以預(yù)提成本匯算清繳也要納稅調(diào)整。匯算清繳根據(jù) 12月 31日賬面數(shù)據(jù)可在 5月 31日前納稅調(diào)整。匯算清繳需要根據(jù)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本做出納稅調(diào)整。 ，即完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前。可以歸納為以下幾點(diǎn)： （ 完工指稅法視同完工條件 ）。除此之外的 建造成本費(fèi)用以及其他應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件； 三、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理 21 三、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理 ? 、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。國(guó)稅發(fā)[2023]31號(hào)第九條規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)