房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策-文庫吧資料
2025-01-10 22:43本頁面
【正文】 務(wù)機關(guān)同意。（七）共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本分配方法的特殊規(guī)定 ? （三）直接成本法 ? （一）占地面積法 其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。成本對象總可售面積 ? 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 =已實現(xiàn)銷售的可售面積 可售面積單位工程成本 ?（五）成本、費用的分配原則? ? 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。? 開發(fā)間接費 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 ? 土地征用費及拆遷補償費? 前期工程費 成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。? （六）權(quán)益區(qū)分原則 ? （三）功能區(qū)分原則 ? （一）可否銷售原則 成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。計稅成本與成本對象? 計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。 ?企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認后準(zhǔn)予在稅前扣除。 ? 從關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過 2： 1標(biāo)準(zhǔn)以及支付關(guān)聯(lián)方的利息超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，超過部分不得扣除。國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅 [2023]121號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 ?? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的借款利息支出 ,（六）利息支出的處理? 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理： ?企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。除委托個人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費及傭金不得在稅前扣除。?企業(yè)委托境內(nèi)機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的? 財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財稅[2023]29號）第一條第二款 “其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機構(gòu)或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認的收入金額的 5%計算限額。 ? 除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。?（二）會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施的稅務(wù)處理? 屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。? 企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。? 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。二、 成本、費用扣除的稅務(wù)處理 （五）租金收入的處理? 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。 ?。ㄈ╅_發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 5%。? 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定： ?。ㄒ唬╅_發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15％。? 在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。? 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在 2023年 1月 1日前（不含），將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，凡已進行會計處理，計提折舊并在計算企業(yè)所得稅時予以扣除的，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā) [2023]31號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》（國稅發(fā) [2023]142號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。 ?? ?。?4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)
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