【正文】 標(biāo)準(zhǔn)比例 /關(guān)聯(lián)債資比例） 不得扣除的利息支出應(yīng)在各關(guān)聯(lián)企業(yè)間分配 （ 1）其中支付給不低于本企業(yè)實際稅負(fù)的境內(nèi)企業(yè)，準(zhǔn)予扣除 （ 2）支付給境外企業(yè)的，提供 同期資料 證明關(guān)聯(lián)借貸符合獨立交易原則 （ 3）支付給境外關(guān)聯(lián)方的利息視同分配的股息征收預(yù)提所得稅 《 特別納稅調(diào)整辦法第八十五條 》 借款費用的分?jǐn)偅ɡm(xù)） 證明關(guān)聯(lián)債權(quán)投資金額、利率、期限、融資條件以及債資比例符合獨立交易原則： 企業(yè)償債能力和舉債能力分析； 企業(yè)集團(tuán)舉債能力及融資結(jié)構(gòu)情況分析； 企業(yè)注冊資本等權(quán)益投資的變動情況說明； 關(guān)聯(lián)債權(quán)投資的性質(zhì)、目的及取得時的市場狀況； 關(guān)聯(lián)債權(quán)投資的貨幣種類、金額、利率、期限及融資條件； 企業(yè)提供的抵押品情況及條件； 擔(dān)保人狀況及擔(dān)保條件； 同期同類貸款的利率情況及融資條件； 可轉(zhuǎn)換公司債券的轉(zhuǎn)換條件； 其他能夠證明符合獨立交易原則的資料。 《 特別納稅調(diào)整辦法第八十六條 》 借款費用的分?jǐn)偅ɡm(xù)） 權(quán)益投資的取數(shù)：企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表所列示的所有者權(quán)益金額。 (包括背對背貸款、關(guān)聯(lián)方以各種形式提供擔(dān)保的債權(quán)性投資 ) 權(quán)益性投資 :是指企業(yè)接受的不需要償還本金和支付利息，投資人對企業(yè)凈資產(chǎn)擁有所有權(quán)的投資。 《 辦法第二十一條第二款 》 借款費用的分?jǐn)偅ɡm(xù)） 相關(guān)政策 《 企業(yè)所得稅法 》 第四十六條 企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過 規(guī)定標(biāo)準(zhǔn) 而發(fā)生的利息支出，不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。 借款費用的分?jǐn)偅ɡm(xù)） 借款費用的扣除（條例 38條） (1) 向金融企業(yè)借款的利息支出、企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行債券的利息支出； (2) 向 非金融企業(yè)借款 的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分。 《 辦法第二十六條一款 》 借款費用的分?jǐn)? (三 )借款費用的分?jǐn)? 分?jǐn)們?nèi)容：屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本的借款費用。 分?jǐn)偡椒ǎ喊唇ㄖ娣e法進(jìn)行分配。 屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況 ,其土地開發(fā)成本 經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后 可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配 ,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整 (實際發(fā)生原則例外 )。 開發(fā)用地總面積 ) 全部土地成本 分配共同成本 (續(xù) ) 關(guān)注： 土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。 計算公式： 某一成本對象應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?=(某一成本對象占地面積 247。 計算公式：某一成本對象應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?=(某一成本對象占地面積 247。 分配原則 ：按受益原則和配比原則在已完工成本對象、未完工成本對象和未建成本對象間進(jìn)行分配 (包括固定資產(chǎn)，不包括過渡成本對象 ) 分配共同成本 (續(xù) ) (一 )土地成本的分?jǐn)偅? 土地成本的內(nèi)容 適用方法：按占地面積法分?jǐn)偂? 《 辦法第三十一條二項 》 關(guān)注：不需要二次調(diào)整。 《 辦法第三十七條 》 關(guān)注：計稅收入與會計收入的差異 歸集開發(fā)成本 (續(xù) ) （二）以股權(quán)交換土地使用權(quán)（換入土地方土地成本的確認(rèn)）： 企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng) 在投資交易發(fā)生時 ，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的取得成本。 《 辦法第三十一條一項二款 》 關(guān)注：不需要二次調(diào)整。 歸集開發(fā)成本 (續(xù) ) 換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時 ，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價 ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及 項目營銷設(shè)施建造費 等。 (六 )開發(fā)間接費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi) 道路 、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、 園林綠化 等園林環(huán)境工程費。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 (三 )建筑安裝工程費。 (二 )前期工程費。 歸集開發(fā)成本 六方面內(nèi)容構(gòu)成開發(fā)成本項目（直接成本、間接成本、公共成本） (一 )土地征用費及拆遷補(bǔ)償費。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進(jìn)行核算。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進(jìn)行核算。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。 《 辦法第二十五條 》 成本對象： 指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。 收入確認(rèn)的處理 (續(xù) ) (六 )預(yù)租收入確認(rèn)時點 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 申報表的填報 收入確認(rèn)的處理 (續(xù) ) 除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： （一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案； （二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用； （三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 開發(fā)產(chǎn)品完工 后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。 《 辦法第八條 》 關(guān)注： 預(yù)計計稅毛利率普降 5個百分點 擴(kuò)大保障性住房范圍，除經(jīng)適房外，增加限價房和危改房 授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市國、地稅局確定。 開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 5％。 《 辦法第九條 》 收入確認(rèn)的處理 (續(xù) ) 開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15%。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 《 辦法第六條 》 收入確認(rèn)的處理 (續(xù) ) (三 )視同銷售收入 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于 捐贈、 贊助、 職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為， 應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。 收入