房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策---北京市地方稅務(wù)局企業(yè)所得-文庫吧資料
2025-01-10 22:27本頁面
【正文】 全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的 10%。? 其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。? 單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配?！?? 土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。? （四）預(yù)算造價(jià)法 ? （二）建筑面積法 （六）共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本的分配方法 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定： ? 可售面積單位工程成本 =成本對象總成本 247。當(dāng)期各項(xiàng)支出成本 預(yù)提、待攤費(fèi)用 期間費(fèi)用直接成本完工成本對象已銷開發(fā)產(chǎn)品未銷開發(fā)產(chǎn)品固定資產(chǎn)間接成本 共同成本在建成本對象 未建成本對象（三） 計(jì)稅成本核算程序計(jì)量、確認(rèn)準(zhǔn)予扣除 銷售時(shí) 扣除 準(zhǔn)予扣除（四）已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的確認(rèn) ? 公共配套設(shè)施費(fèi) ? 建筑安裝工程費(fèi) （二）計(jì)稅成本支出內(nèi)容 ? 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。? （四）定價(jià)差異原則? （五）成本差異原則 ? （二）分類歸集原則 （一）確定計(jì)稅成本對象的六個(gè)原則 ? ? （包括前述擔(dān)保損失）三、 計(jì)稅成本的核算 （七）損失的處理? 企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。? 企業(yè)如果能夠按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動符合獨(dú)立交易原則的；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除。? 從金融機(jī)構(gòu)借款發(fā)生的利息支出，和向非金融企業(yè)借款不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額稅前可以扣除。應(yīng)按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十八條和《財(cái)政部 企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。? 企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)提供當(dāng)年手續(xù)費(fèi)及傭金計(jì)算分配表和其他相關(guān)資料，并 依法取得合法真實(shí)憑證 。? 企業(yè)應(yīng)與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)企業(yè)或個(gè)人簽訂代辦協(xié)議或合同，并按國家有關(guān)規(guī)定支付手續(xù)費(fèi)及傭金。 ”（五）銷售費(fèi)用的處理（含傭金或手續(xù)費(fèi)）? 企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過委托銷售收入 10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。（四）貸款擔(dān)保的處理? 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。 ?（三）建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施的稅務(wù)處理? 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。 ? （包括銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際繳納的 營業(yè)稅金及附加、土地增值稅）（一）維修費(fèi)用的處理? 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。? 成本、費(fèi)用扣除的總體規(guī)定? 企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。? 按照《實(shí)施條例》第 19條規(guī)定，租金收入應(yīng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。? 自 2023年 1月 1日（稅款所屬期）起，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅時(shí)，除經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目以外的其他開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)稅毛利率由 20％調(diào)整為 15％。企業(yè)銷售未完
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