【正文】 按合銷售同價、買斷價孰高法（于收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日）確認(rèn)銷售收入實現(xiàn)。（二）銷售收入的確認(rèn)原則：，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：體現(xiàn)原則： “ 收支兩條線 ” 、 “ 國家不承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險 ”問題：包銷方式的營業(yè)稅應(yīng)當(dāng)如何繳納？詢問筆錄的技巧。（二）銷售收入的確認(rèn)原則? （銷售方式）（ 1） （ 7） 依法取得合法真實憑證。（ 5）傭金和手續(xù)費是支付給交易雙方以外的中介機(jī)構(gòu)或個人（第三方），而不包括交易雙方、代理人、代表人之間支付的款項，防止將返利、回扣混同手續(xù)費和傭金。（ 3）支付給單位的款項， 必須是通過銀行轉(zhuǎn)賬。（ 2）必須同具有合法經(jīng)營資格的中介服務(wù)企業(yè)或個人 簽訂了代辦合同和協(xié)議。（ 1）必須是支付給具有合法經(jīng)營資格的中介服務(wù)企業(yè)或個人。(一 )提供 或者 接受 條例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個人在境內(nèi)； 思考： 向海外支付傭金，是否代扣代繳營業(yè)稅及預(yù)提所得稅？第四條 （ 2）、第二十條 （ 1） 境外支付傭金（ 國稅發(fā) [1999]242號 ）（二）銷售收入的確認(rèn)原則 A項目應(yīng)實現(xiàn)收入 9000000元； B項目應(yīng)實現(xiàn)收入 16000000元； C項目應(yīng)實現(xiàn)收入＝ 5000000＋ 20230000＝ 25000000元 全月應(yīng)實現(xiàn)收入＝ 9000000＋ 16000000＋ 25000000＝ 50000000元（二）銷售收入的確認(rèn)原則（二）銷售收入的確認(rèn)原則? 思考：代理銷售和銷售的區(qū)別？（國稅函【 2023】 917號 ）?向海外支付傭金 2023年 12月采用一次性全額收款方式銷售房屋 A項目產(chǎn)品 1500平方米，收取房款 900萬元； B項目為一棟寫字樓，銷售初期與購房單位簽訂分期付款協(xié)議，約定從 2023年 9月 15日起每隔三個月付款 1600萬元； C項目為一住宅小區(qū)，從 2023年 10月項目開發(fā)起即采用按揭貸款方式對外銷售， 2023年 12月收到首付款 500萬元計入 “ 預(yù)收賬款 ” ，當(dāng)月收到銀行劃轉(zhuǎn)按揭貸款 2023萬元，計入 “ 長期借款 ” 。稅收不區(qū)分合法收入與非法收入，一律納稅。 申報表中未涉及分期收款的成本問題。貸：財務(wù)費用 20萬貸：庫存商品 210萬借：主營業(yè)務(wù)成本 210萬300萬則 ： 某企業(yè)采取分期收款方式銷售商品，商品價值為 250萬元，對方可以分 3年交付價款，每年 100萬元。（二）銷售收入的確認(rèn)原則 （新會計準(zhǔn)則的納稅調(diào)整問題）以分期收款方式銷售貨物的，按照合同約定的收款日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)；（ 1） 注意收入同成本要配比。采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的， ① 應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。? 企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；? （結(jié)合國稅函 [2023]875號文件） 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品收入的稅務(wù)處理國稅函【 2023】 342號，國稅函【 2023】 201號第三節(jié) 之所以要區(qū)分完工開發(fā)產(chǎn)品和未完工開發(fā)產(chǎn)品是因為：完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)產(chǎn)品企業(yè)所得稅計算方法不一致?！　? 除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：　　 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案?？偨Y(jié)： 經(jīng)濟(jì)適用房在三大稅種沒有非常大的稅收優(yōu)惠政策。有些地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房土地增值稅預(yù)繳有優(yōu)惠的措施。土地增值稅 ： 土地增值稅沒有任何稅收優(yōu)惠，只是如果符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，而且增值率不超過 20%的，可以免稅。申報表是為政策服務(wù)的，無論如何填報只要符合稅收政策，能夠通過系統(tǒng)審核即可。（ 4）附表 3第 52行應(yīng)當(dāng)如何填報？問題六：預(yù)售收入年度納稅申報表的填報 。（ 4） 國稅函【 2023】 635號文件 ：（四要素公式分析）（ 2）預(yù)計利潤率的理解？假設(shè)某地產(chǎn)企業(yè) 2023年第一季度取得了預(yù)售收入 1000萬元，預(yù)計利潤率為 20%，期間費用 80萬元，營業(yè)稅金及附加為，預(yù)繳的土地增值稅為 10萬元，如何進(jìn)行預(yù)繳納稅申報？問題五：預(yù)售收入預(yù)繳申報表的填報 。思考：如何規(guī)避個人所得稅？一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入問題四：預(yù)計計稅毛利率的含義（一） 國稅發(fā)〔 2023〕 83號文件第二條表述為：利潤率（意味著什么？）（二） 國稅發(fā)〔 2023]31號文件表述為 “ 預(yù)計計稅毛利率 ”（三） 國稅函【 2023】 299號文件表述為 “ 預(yù)計利潤率 ” （司長的答疑第 10個問題）（四） 國稅發(fā)【 2023】 31號文件：預(yù)計計稅毛利率。根據(jù) 財稅【 2023】 158號文件 規(guī)定，一年內(nèi)不歸還又不用于企業(yè)經(jīng)營的，要根據(jù)股息紅利所得征收個人所得稅， 財稅【2023】 83號 文件進(jìn)一步做了重申；企業(yè)所得稅風(fēng)險：如果企業(yè)對老板不收取利息，將可能遭遇關(guān)聯(lián)方交易調(diào)整，繳納企業(yè)所得稅。 如果排除第一種情況，是否有利息支出，企業(yè)有責(zé)任代扣代繳個人所得稅。問題：公司向老板借錢是否有稅收風(fēng)險呢？一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 老板向公司借錢有稅務(wù)風(fēng)險么？老板借給公司錢 對于稅務(wù)稽查來說關(guān)注： ① 非法預(yù)售的征兆 。非法預(yù)售案例： 2023年房地產(chǎn)稅務(wù)稽查過程中，某地產(chǎn)公司將預(yù)收款項打入老板個人賬戶，再以個人借款方式，將款項轉(zhuǎn)入企業(yè)賬簿。三陪小姐稅收教育部門收取非法擇校費（ 財稅〔 2023〕 3號 ） 如果業(yè)主起訴，法院判定合同無效，則前期確認(rèn)的收入可以扣減。未取得預(yù)售許可證，就進(jìn)行預(yù)售是非法的。企業(yè)一定會聲稱自己的預(yù)售是非法預(yù)售不能征稅 。一定會說：我這個收入不合法，怎么能征稅呢？一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入問題三：銷售收入不區(qū)分合法收入和非法收入。那么，房地產(chǎn)企業(yè)一定會找事務(wù)所或者律師來找稅務(wù)機(jī)關(guān)交涉，您會如何交涉呢？ 假借借款的形式 （實際案例）（不 最終 確定到底是否買房）思考： 未取得預(yù)售許可證的銷售合同，在法律上是否有效？一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入問題二：未完工開發(fā)產(chǎn)品收入的范圍（ 875號文件的解讀）（ 1）根據(jù)新 31號文件第 6條規(guī)定，簽訂合同后，才計稅。如，某開發(fā)商為稅務(wù)局集資蓋房 ， 已經(jīng)收取了 90%的款項，但是未簽訂預(yù)售或者銷售合同，是否計稅呢？（ 2）2023年 1月 1日后，對于此類為購房而辦理的會員卡、會員費，是否需要繳納企業(yè)所得稅？（同定金） 思考： 免費贈送的服務(wù)卡，是否征收營業(yè)稅？ 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入問題二：未完工開發(fā)產(chǎn)品收入的范圍（三）會員卡或會員費 （ 1） 2023年，山東某地產(chǎn)企業(yè)，搞所謂會員制售房，入會后繳納 2萬元會費，以后可以抵頂房款。思考：完工開發(fā)產(chǎn)品收取的定金是否確認(rèn)為完工銷售收入？（青國稅發(fā)【2023】 9號文件第五條第四款。 例外： 大地稅函【 2023】 77號文件第三條（違反上位法）（ 3） 定金是否要繳納營業(yè)稅？什么時間繳納？ （ 國稅函〔1995]156號文件第 18條 ） 誠意金 不要繳稅一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入問題二：未完工開發(fā)產(chǎn)品收入的范圍（二）定金、訂金、保證金、誠意金（其他應(yīng)付款二級科目）是否繳納企業(yè)所得稅？（ 1） 2023年以前，因為稅法有預(yù)售收入的概念，所有的預(yù)收款項均作為預(yù)售收入，因此定金必須繳納企業(yè)所得稅，這也是稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查重點。⑤ 預(yù)收賬款賬 ③ 紙質(zhì)合同； ① 發(fā)票領(lǐng)購簿及發(fā)票收據(jù)； 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入問題二：未完工開發(fā)產(chǎn)品收入的范圍廣宣費用可以直接扣除 。增加三項費用的扣除基數(shù)。因此，未產(chǎn)生預(yù)售收入之前都應(yīng)該為籌建期。（ 適用 2023年度及以后）? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)入 正式建設(shè)期之前也存在籌建 ， 但何時何階段為籌建期沒有明確。一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入? （四）三項費用新規(guī)定 。目前明確規(guī)定未完工收入不能做三項費用扣除基數(shù)的，只有福州國稅局 。 合同是否簽訂，是構(gòu)成企業(yè)所得稅收入的重要要件（ 2） 31號文件第六條：特殊銷售收入的確認(rèn)原則。而銷售收入是可以作為三項費用扣除基數(shù)的。 ??　?。?2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過 3個納稅年度。10．廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費。??（二） 三項費用往往發(fā)生在未完工前，為了解決這個矛盾，國稅發(fā)【2023】 31號文件給予了變通政策（三年遞延）。2023應(yīng)納稅所得額 =120230000—[60000000—78000000 （ 1%） ]—2331000+42666000+ 450000002700000024975008900000=83634000233100+426666000+450000002700000024975008900000=516669400（元） 應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝ 51666940025% ＝ 129167350元一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入問題一： 未完工開發(fā)產(chǎn)品的收入是否可以作為三項費用扣除基數(shù)？國稅發(fā)【 2023】 31號文件的規(guī)定：（一） 2023年以前，預(yù)售收入作為預(yù)收性質(zhì)的價款，不能作為三項費用扣除基數(shù)（ 國稅發(fā)【 2023】 31號文件第八條第十款 ）。一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 2023年：A項目：實際毛利率 =（ 78000000+12023000060000000） 247。分析并計算： 2023年： 企業(yè)的利潤總額＝ 0―6500000 ＝ ―6500000 元 該企業(yè)產(chǎn)品未完工，應(yīng)根據(jù)國稅發(fā)【 2023】 31號文件第八條、第九條規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。計算該企業(yè) 202 2023兩年應(yīng)繳納企業(yè)所得稅（假設(shè)不需進(jìn)行其他納稅調(diào)整）。（ 2） 2023年度又開發(fā)了 B項目，截止到年底項目也完工，共實現(xiàn)收入45000000元，開發(fā)成本 27000000元，繳納營業(yè)稅金及附加2497500元。當(dāng)年繳納營業(yè)稅金及附加 4329000元，期間費用 6500000元。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。　　問題： 國稅函【 2023】 299號文件規(guī)定的非經(jīng)濟(jì)適用房的預(yù)計利潤率比上述前三條計稅毛利率高 5%。（ 3）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 5％。第八條：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的 計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定 :（ 1）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15％。③ （預(yù)繳）一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入? 國稅發(fā) [2023]31號文件：? ② － ④ =第十二條 企業(yè)銷售 ① 未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入 ，應(yīng)先按 ② 預(yù)計計稅毛利率 分季（或月）計算出預(yù)計毛利額， 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：第九條 三、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品收入的稅務(wù)處理? 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入? 二、完工開發(fā)產(chǎn)品收入? 三、視同銷售收入? 四、租金及預(yù)租收入? 五、其他收入（特別規(guī)定）一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入國稅發(fā)【 2023】 31號文件： 第六條 ? 以上計算結(jié)果與企業(yè)財務(wù)人員計算結(jié)果的差額＝ －＝ 4（萬元），形成此差異的原因在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于銷售收入的理解不準(zhǔn)確，將項目清算與所得稅匯算相互混淆。6000100%＝ 30%， 2023年、 2023年實際毛利額與預(yù)計毛利額的差額分別為 100萬元 [1000（ 30%—20%） ]和 300萬元 [2023（ 30%－ 15%） ]，毛利差額 400萬元（ 100＋ 300）應(yīng)當(dāng)計入 2023年度應(yīng)納稅所得額。三、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理? 第三 ，開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。第二， 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的銷售收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季度（或月度）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。三、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理? 正確的項目清算辦法：第一， 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)所得稅處理并不僅著眼于具體項目的損益情況，無論項目是否完工，無論開發(fā)產(chǎn)品是預(yù)售還是現(xiàn)售，都應(yīng)當(dāng)在當(dāng)年度確認(rèn)銷售收入并匯算清繳企業(yè)所得稅。（提示： 這種清算是錯誤的） ? 【例 22】 A房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的 B項目， 2023年實現(xiàn)預(yù)售收入 1000萬元，預(yù)