【正文】 稅成本支出項目有 6個 : （一）土地征用費及拆遷補償費。 上述四類成本對象的進(jìn)一步劃分，由開發(fā)企業(yè)在開工之前按照稅收規(guī)定自行確定。 計稅成本的種類 87 （四）代建工程開發(fā)成本。 1．能夠有償轉(zhuǎn)讓的商業(yè)性配套設(shè)施，其完工后按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。 計稅成本的種類 86 （三）配套設(shè)施開發(fā)成本。 2．為出租經(jīng)營而開發(fā)的房屋，其完工后視同銷售的，則按固定資產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)處理；未視同銷售的，按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋所發(fā)生的各項費用，其完工后直接列為開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。 2．為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地，應(yīng)按規(guī)定攤?cè)肟墒坶_發(fā)產(chǎn)品成本。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費用支出。 成本對象的確定原則 82 根據(jù)以上計稅成本確定原則，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程作為 4類成本對象分別核算。 成本對象的確定原則 81 （六）權(quán)益區(qū)分原則。 （五）功能區(qū)分原則。 成本對象的確定原則 80 （四）分類歸集原則。 （三） 產(chǎn)品差異原則。 成本對象的確定原則 79 （二） 定價差異原則。計稅成本對象的確定有 6個原則 : (一 )可否銷售原則。 十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時間 75 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 計稅成本講解 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本概念 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)土地，建造住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品時所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計量的各項耗費。 十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時間 74 （二）新文件執(zhí)行時間 自 2023年 1月 1日起執(zhí)行，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)［ 2023］83號）同時廢止。 十、關(guān)于適用減免稅政策問題 73 （一）新文件適用范圍 各種經(jīng)濟性質(zhì)的 內(nèi)資 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得 事先 規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。 未按規(guī)定報批或備案以及手續(xù)、資料不全的 （包括不提供稅務(wù)鑒定報告） ， 要及時補辦有關(guān)手續(xù)、資料，否則不得在稅前扣除。 未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。 67 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除 第 13項：成本對象報廢和毀損損失 成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為 非正常財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。 借入方出具開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)取得借款的 證明文件 ，支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除 65 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除 ○自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的 借入資金金額超過其注冊資本 50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除； 未超過部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。 ◎?qū)儆诔杀緦ο笸旯ず蟀l(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。其中向后結(jié)轉(zhuǎn)期限為 3年。總可售面積 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除 52 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除 第 2項：計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用 ○項目 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 公共配套設(shè)施費 土地征用及拆遷費 建筑安裝工程費 開發(fā)間接費用 53 ○屬于成本對象完工前發(fā)生的費用 ◎直接成本直接計入 ◎能分清成本對象的間接成本直接計入 ◎不能分清成本對象的間接成本、共同成本按權(quán)責(zé)發(fā)生的原則配比計入 配比原則：按成本對象占地面積、工程概算、可售面積、建筑面積 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除 54 ○屬于成本對象完工后發(fā)生的費用， 2次分?jǐn)? ◎第 1次 ◎第 2次 已銷開發(fā)產(chǎn)品：當(dāng)期扣除 已完工成本對象 未銷開發(fā)產(chǎn)品：銷售時扣除 未完工成本對象 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除 55 第 3項：應(yīng)付費用 ○憑合法憑證計算扣除 外部憑證：發(fā)票、合同、司法部門的判決 內(nèi)部憑證：自制憑證 ○預(yù)提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除 56 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的問題 第 4項：維修費用 ○日常零星的維護(hù)、保養(yǎng)、修理等費用 ○零星的標(biāo)準(zhǔn) 暫參照國稅發(fā) [2023]84號文第三十一的規(guī)定執(zhí)行 57 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除 第 5項：共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金 ○已計入銷售收入的維修基金于實際移交時扣除 ○代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除 58 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除 第 6項：會所等配套設(shè)施建造費用 ○按公共配套設(shè)施處理 非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主 無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位 ○按建造固定資產(chǎn)處理 ○按建造開發(fā)產(chǎn)品處理 59 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除 第 7項：郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施 ○出售的，按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理 ○出租的，按固定資產(chǎn)處理 ○無償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門的，按配套設(shè)施進(jìn)行處理 ○ 有償移交 國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門，取得補償?shù)?，直接抵扣建設(shè)成本 60 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除 第 8項：售房部、接待處、樣板房建設(shè)及裝修 ○能夠單獨核算成本，按建造固定資產(chǎn)處理 ○不能單獨核算成本，按建造開發(fā)產(chǎn)品 61 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除 第 9項：保證金 開發(fā)企業(yè)為客戶（購房人）向銀行按揭貸款提供保證金（擔(dān)保金），不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，應(yīng)至實際發(fā)生損失時再據(jù)實扣除。 33 （二）分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ○收入確認(rèn)的時點： 首次 分配開發(fā)產(chǎn)品時 ○收入確認(rèn)的范圍： 應(yīng)分 開發(fā)產(chǎn)品 ○兩種處理方法 已結(jié)算計稅成本：計稅成本與投資額的差額 計入應(yīng)納稅所得額 未結(jié)算計稅成本：投資額轉(zhuǎn)作預(yù)售收入 四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 34 四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù) 處理 （三）分配利潤的稅務(wù)處理 ○ 開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅不得在稅前分 配該項目的利潤 ○投資方取得利潤視同取得股息、紅利 ○開發(fā)企業(yè)接受的投資額不負(fù)擔(dān)成本費用 35 五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理 （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務(wù)處理 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 36 （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務(wù)處理 ○ 投出方涉及的稅務(wù)處理 ◎收入確認(rèn)的時點： 首次取得 開發(fā)產(chǎn)品時 ◎收入確認(rèn)的范圍： 應(yīng)取得的 開發(fā)產(chǎn)品 ◎經(jīng)濟業(yè)務(wù)分解為兩部分 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 購入開發(fā)產(chǎn)品 五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理 37 五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理 ○接受方涉及的稅務(wù)處理 ◎收入確認(rèn)的時點： 首次分出 開發(fā)產(chǎn)品